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강원 농지경매> 화천군 싼 농지, 2024타경56404

이번에 소개할 경매물건은 강원 화천군에 위치한 농지입니다. 최저입찰가는 1억 310만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	강원특별자치도 화천군 화천읍 신읍리 52-14
물건용도	농지
토지면적	3,682.00㎡(1,113.81평)
건물면적
사건번호	2024타경56404
감정평가액	103,096,000원
최저입찰가	(100%) 103,096,000원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신읍리 52-14	전	3682㎡ (1,113.81평)

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 화천군 상서면 산양리 소재 "산양리터미널" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1,3): 기준시점 현재 부정형 평지의 전으로 이용 중임.
기호(2): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임.
기호(4): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 제시외건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1): 지적조상 맹지이나 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함.
기호(2): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로의 일부임.
기호(3): 본건 북측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로 및 기호(2)를 통해 진출입 가능함.
기호(4): 본건 서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로 및 북서측에 소재하는 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞임.
기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞임.
기호(3): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(행정위탁-4층12m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
기호(4): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 영농여건불리농지임.
6)제시목록 외의 물건 1)본건 토지 기호(1,4) 경계지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "물탱크"가 소재하나 비교적 이동이 용이하여 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
2)본건 토지 기호(3,4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파이프조 비닐하우스" 수동이 소재하나 구조, 면적 및 철거의 용이성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
3)본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(세멘벽돌 및 판넬조 기와지붕 단층 주택 등)이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재조사를 요함.
4)본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "관정설비(내용: 굴착심도 30m, 굴착직경 100mm)"가 소재하며, 본건 평가에서는 이를 토지에 포함하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 1)본건 토지 기호(2)는 현장조사시 현황 "도로"인 것으로 조사되어, 본건 평가에서는 이를 감안하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함. [참고사항] 기호(1-4): 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2012.05.21

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년5월4일	소유권
2012년5월4일	근저당권	19,000,000원
2017년8월7일	근저당권	7,000,000원
2024년5월16일	가압류	186,604,599원
2024년12월24일	강제경매
2024년12월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	74,838,500원원	18,626,000원원	28%	4.2회회
6개월	85,397,417원원	21,613,333원원	28%	4.3회회
12개월	176,483,918원원	91,226,464원원	42%	3.3회회

강원 농지경매> 화천군 싼 농지, 2024타경56404

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수) - 본건 지상 물탱크, 파이프조 비닐하우스 이동이 용이하므로 평가 및 매각 제외 - 본건 지상의 제시외 건물(세멘벽돌 및 판넬조 기와지붕 단층주택등) 매각 제외함. 매각에서 제외하는 지상건물에 대한 법정 지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 본건 지상 관정설비(굴착심도:30m, 굴착직경 100mm) 평가 및 매각 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
1.제시부동산 목록1번 -전으로 조사됨. 2.제시부동산 목록2번 -휴경지로 조사됨. 3.제시부동산 목록3번 -전으로 조사됨. -제시부동산에 경량철파이프조 비닐하우스 1동 존재함(사진3-1) 4.제시부동산

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원(☎ 033-259-9706)입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(21,692,445원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경56411,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2012.5.4. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 기와지붕.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경56404 (춘천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경56404	[전] 화천군 화천읍 신읍리 52-14 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,113.81평	103,096,000원 103,096,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경56404	[전] 화천군 화천읍 신읍리 131-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,606.58평	237,934,000원 237,934,000원	신건 (0회)
	2025-07-21	2025타경118	[전] 화천군 하남면 삼화리 203-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 650.07평	128,940,000원 90,258,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경1794	[전] 화천군 사내면 사창리 935 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,076.97평	212,846,000원 73,006,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경53726	[전] 화천군 상서면 파포리 785 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 274.97평	17,311,000원 2,037,000원	유찰 (6회)
	2025-08-04	2024타경53726	[전] 화천군 상서면 파포리 762-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 333.51평	25,357,500원 2,983,000원	유찰 (6회)
	2025-08-04	2024타경53726	[전] 화천군 상서면 파포리 757 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 430.46평	46,959,000원 5,525,000원	유찰 (6회)
	2025-08-04	2024타경53726	[전] 화천군 상서면 파포리 573 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 109.51평	7,272,500원 856,000원	유찰 (6회)
	2025-07-21	2024타경1589	[전] 화천군 화천읍 신읍리 396-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 992.81평	103,090,000원 50,514,000원	유찰 (2회)