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삼서면 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 523.9평

이번에 소개할 경매물건은 전남 장성군에 위치한 전입니다. 최저입찰가는 1767만원입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 전(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 공유물분할을위한경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 39,437,640원이나 3회 유찰로 최저가는 17,668,062원으로 떨어져

2025.11.26(수) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	전라남도 장성군 삼서면 대도리 100
물건용도	전
토지면적	1,732.00㎡(523.93평)
건물면적
사건번호	2024타경85336
감정평가액	39,437,640원
최저입찰가	(45%) 17,668,062원
입 찰 일	2025.11.26(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대도리 100	전	1732㎡ (523.93평)

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 장성군 삼서면 대도리 소재 대도마을 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농경지대임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지이며, 전 및 일부 묘지로 이용중임.
4)인접 도로상태 맹지임.
[토지이용계획] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소, 닭,오리,메추리,개,돼지)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 --
[공부와의 차이] -- [참고사항] 본건 지상에는 타인 소유의 수목(네군도단풍나무)이 식재되어 있으며, 분묘 1기가 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년12월15일	소유권
2024년11월7일	소유권
2022년12월15일	소유권
2022년12월15일	소유권
2022년12월15일	소유권
2022년12월15일	소유권
2022년12월15일	소유권
2022년12월15일	소유권
2024년11월18일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	74,419,940원원	44,700,000원원	59%	2회회
6개월	196,887,700원원	146,961,222원원	65%	1.8회회
12개월	176,587,167원원	114,617,339원원	63%	2.3회회

삼서면 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 523.9평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

- 지상에 분묘 소재, 분묘기지권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지상에 분묘 소재함(감정평가서 참조, 매각제외) - 공부상 지목은 "전"이나 현황은 일부 "묘지"로 이용중 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 지상 소재 분묘로 인하여 농지로 원상복구 후 농지취득자격증명을 신청하거나, 아니면 실현가능한 농지로의 원상복구계획서 를 첨부하여 농지취득자격증명을 신청할 수 있는데, 그 발급가능 여부는 알 수 없고, 농지취득자격증명 미발급으로 인한 책 임은 모두 매수인이 부담하므로 주의를 요함 - 감정가 39,437,640원은 분묘 소재로 소유권 제한시 가격임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1611)입니다.
입찰일은 2025.11.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 362일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 362일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.18. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경85336 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-02	2025타경32379	[전] 장성군 삼계면 주산리 277 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 228.09평	34,684,000원 15,538,432원	유찰 (3회)
	2025-11-27	2024타경88496	[전] 장성군 황룡면 아곡리 217 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 270.13평	23,218,000원 10,401,664원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2024타경85336	[전] 장성군 삼서면 대도리 100 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 523.93평	39,437,640원 17,668,062원	유찰 (3회)
	2025-12-17	2023타경82897	[전] 장성군 서삼면 모암리 483-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1.82평	816,000원 188,000원	유찰 (6회)
	2025-11-06	2023타경82200	[전] 장성군 동화면 송계리 263 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 20.30평	3,019,500원 1,082,000원	유찰 (5회)
	2025-11-06	2023타경82200	[전] 장성군 동화면 송계리 276-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 10.01평	2,250,800원 807,000원	유찰 (5회)
	2025-12-03	2023타경84657	[전] 장성군 장성읍 상오리 45-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 6.28평	1,092,000원 199,000원	유찰 (7회)
	2025-12-17	2023타경82897	[전] 장성군 서삼면 모암리 483 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 244.12평	109,752,000원 39,336,000원	재진행 (4회)
	2024-07-04	2023타경69290	[전] 장성군 북이면 신평리 340-36 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 703.31평	139,500,000원 78,120,000원	유찰 (3회)