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진주시 하대동 5억 6585만원 상가주택 경매물건을 3억 3408만원 싸게

2024타경38645 사건의 상가주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 41% 수준입니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

  ▣ 위치 : 경상남도 진주시 하대동 141-7
  ▣ 유형 : 상가주택
  ▣ 사건번호 : 2024 타경 38645
  ▣ 집행법원 : 창원지방법원 진주지원

감정가는 565,853,320원입니다. 최저입찰가는 231,774,000원 (41%)입니다.
입찰일은 2025.11.10(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 23,177,400원 입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 하대동 141-7
물건용도	상가주택
토지면적	147.10㎡(44.50평)
건물면적	385.22㎡(116.53평)
사건번호	2024타경38645
감정평가액	565,853,320원
최저입찰가	(41%) 231,774,000원
입 찰 일	2025.11.10(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하대동 141-7	대	147.1㎡ (44.50평)
건물	하대동 141-7	1층 근린생활시설 철근콘리트조	69.66㎡ (21.07평)
	하대동 141-7	2층 다가구 철근콘리트조	87.18㎡ (26.37평)
	하대동 141-7	3층 다가구 철근콘리트조	87.18㎡ (26.37평)
	하대동 141-7	4층 다가구 철근콘리트조	87.18㎡ (26.37평)
제시외건물	상대로143번길 17-13	계단실	10.81 ㎡(3.27평) 포함
	상대로143번길 17-13	계단실	10.81 ㎡(3.27평) 포함
	상대로143번길 17-13	창고 등	6 ㎡(1.82평) 포함
	상대로143번길 17-13	다용도실	26.4 ㎡(7.99평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 진주시 하대동, 진명여자중학교에서 남동측 경계지점에서 남동측으로 직선거리 약85 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 로변으로는 근린생활시설, 후면은 단독주택, 다가구 등 공동주택 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 환경은 보통인 편임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정도 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 대체로 정방형의 토지로서 접면도로 및 인접지와 등고하고 다가구주택 및 근린생활시설부지로 이용되고 있음.
4)인접 도로상태 북측으로 폭 약8 미터 내외의 소로3류와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,상대보호구역(동진초등학교 )＜교육환경 보호에 관한 법률＞,상대보호구역(동진초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진명여자중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞에 속함.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 건물감정요항표 참조 요망.
[건물구조] 본건 건물은 2006.12.20 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약17 년 10개월 경과된 철근콘리트조 슬래브지붕 4층 제1종근린생활시설 및 다가구주택 건물로서, 외벽은 징크판넬` 외장용석판 등 내벽은 몰탈위 페인팅` 벽지, 타일 등 바닥은 장판지 등 창호는 하이샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.
[이용상태] 1층은 1종근린생활시설 등 용도로, 2-4층은 다가구주택 등 용도로 등재되어 있음.
[설비내역] 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 위생설비 등 갖추고 있음.
4)부합물 및 종물 현황 사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 본건 기호2 건물 1층과 옥상에 계단실 등 종물 및 부합물(기호ㄱ-ㄹ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 이용상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 일부는 임대 중이고, 또 일부는 공실인 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	2층전부	2014.11.17.	[보]90,000,000(2017.11.14.증액10,000,000원)
이OO	1층전부		[보]80,000,000
조OO	3층301호	2015.01.14.	[보]90,000,000(2018.11.04.증액10,000,000원) [월]100,000(2017.12.부터)
하OO	4층	2017.06.26.	[보]100,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년7월14일	소유권
2006년8월31일	근저당권	13,000,000원
2009년4월29일	근저당권	117,000,000원
2016년3월24일	근저당권	78,000,000원
2024년3월26일	압류
2024년10월25일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년12월27일	소유권
2007년6월18일	근저당권	13,000,000원
2009년4월29일	근저당권	117,000,000원
2014년11월17일	전세권	90,000,000원
2016년3월24일	근저당권	78,000,000원
2017년3월6일	전세권	80,000,000원
2024년3월26일	압류
2024년10월25일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,112,209,806원원	502,781,645원원	40%	5.2회회
6개월	1,874,622,373원원	978,080,787원원	48%	4.3회회
12개월	1,449,593,795원원	750,082,442원원	49%	4회회

진주시 하대동 5억 6585만원 상가주택 경매물건을 3억 3408만원 싸게

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외건물 [감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055)760-3251)입니다.
입찰일은 2025.11.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김숙이:이사건 신청채권자임 이채원:일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 565,853,320원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 100,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 378일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 378일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2006.08.31. [근저 당권] 설정 목록2. 2007.06.18. [근저 당권]

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 슬래브지붕. 도시가스.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경38645 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-03	2024타경38966	[근린주택] 진주시 칠암동 305-5 건물: 64.38평 토지(대지권): 24.20평	389,175,600원 389,175,600원	신건 (0회)
	2025-12-01	2024타경35318	[근린주택] 진주시 진양호로626번길 19-1 (옥봉동,주건축물제1동) 주건축물제1동 건물: 42.28평 토지(대지권): 39.10평	212,330,760원 169,865,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경32654	[근린주택] 진주시 본성동 2-14 건물: 248.88평 토지(대지권): 64.28평	1,133,084,000원 906,467,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2024타경40402	[근린주택] 진주시 중안동 1-15 건물: 70.13평 토지(대지권): 21.69평	496,428,180원 397,143,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2024타경5775	[근린주택] 진주시 상봉동 858-8 [임차권등기] 건물: 102.38평 토지(대지권): 49.91평	553,727,000원 442,982,000원	유찰 (1회)
	2025-11-03	2024타경5157	[근린주택] 진주시 하대동 317-32 건물: 83.92평 토지(대지권): 40.32평	619,191,000원 495,353,000원	유찰 (1회)
	2025-11-03	2024타경4871	[근린주택] 진주시 상평동 277-7 건물: 122.49평 토지(대지권): 61.01평	754,196,580원 603,357,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경39327	[근린주택] 진주시 강남동 89 건물: 58.23평 토지(대지권): 36.91평	355,455,000원 227,491,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경37734	[근린주택] 진주시 상대동 249-26 건물: 178.21평 토지(대지권): 86.06평	1,272,719,000원 814,540,000원	유찰 (2회)
	2025-11-24	2024타경4093	[근린주택] 진주시 하대동 307-29 건물: 150.91평 토지(대지권): 58.29평	757,068,880원 484,524,000원	유찰 (2회)
	2025-11-03	2024타경4932	[근린주택] 진주시 인사동 136-8 건물: 141.00평 토지(대지권): 53.66평	674,107,200원 431,429,000원	유찰 (2회)
	2025-11-10	2024타경38645	[근린주택] 진주시 하대동 141-7 건물: 116.53평 토지(대지권): 44.50평	565,853,320원 231,774,000원	유찰 (4회)
	2025-11-10	2024타경34643	[근린주택]경상남도 진주시 하대동 658-1 주1동 [임차권등기] 건물: 414.12평 토지(대지권): 558.72평	4,688,868,880원 1,229,159,000원	유찰 (6회)