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3억 5439만원부터 입찰! 경남 근린주택 저렴하게 사는 법

2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 진주 상봉동 858-8의 근린주택 경매건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1435239

오늘은 경상남도 진주시 상봉동 858-8 근린주택 경매물건을 소개합니다.

2024타경5775 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 창원지방법원 진주지원입니다.

감정가격은 553,727,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 354,386,000원입니다.

건물면적은 338.44㎡(102.38평)이고, 토지면적은 165.00㎡(49.91평)입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 상봉동 858-8
물건용도	근린주택
토지면적	165.00㎡(49.91평)
건물면적	338.44㎡(102.38평)
사건번호	2024타경5775
감정평가액	553,727,000원
최저입찰가	(64%) 354,386,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상봉동 858-8	대	165㎡ (49.91평)
건물	상봉동 858-8	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	79.79㎡ (24.14평)
	상봉동 858-8	2층 주택 철근콘크리트구조	98.1㎡ (29.68평)
	상봉동 858-8	3층 주택 철근콘크리트구조	98.1㎡ (29.68평)
	상봉동 858-8	4층 주택 철근콘크리트구조	59.95㎡ (18.13평)
제시외건물	상봉동 858-8	보일러실	2.5 ㎡(0.76평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 「진주여자고등학교」남측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근랜생활시설, 다가주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 자체지반 평탄한 정방형의 토지로서, 다가구주택 및 근린생활부지로 이용중에 있습니다.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주여자고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞　 6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상입니다.
[건물구조] ? 기호 ⑵ : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 (사용승인일 : 2018.10.30)로서, 외벽 : 치장 벽돌, 징크판넬 및 타일 붙임 등 바닥 : 타일붙임 등 창호 : 섀시 이중창 등의 구조입니다.
[이용상태] ? 기호 ⑵ : 1층 ? 근린생활시설 및 다가구주택(계단실)
2 - 4층 - 다가구주택 [설비내역] 제반 위생설비 및 급배수설비 갖추어져 있으며, 2 - 4층 부분은 난방설비 등 갖추어져 있습니다.
4)부합물 및 종물 ‘지적 및 건물 개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 미등재 제시 외 건물(기호 ㈀, 4층 소재)이 소재하고 있으나, 본건 사용 수익에 별 영향은 없을 것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] 임대관계는 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	101호	2022.09.05	[보]10,000,000 [월]200,000
이OO	201호	2019.12.16	[보]100,000,000
조OO	401호	2019.12.17	[보]80,000,000
최OO	301호	2018.11.23	[보]120,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월10일	소유권
2022년3월10일	근저당권	494,000,000원
2024년10월21일	강제경매
2025년5월1일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월10일	소유권
2022년3월10일	근저당권	494,000,000원
2023년12월12일	임차권설정	80,000,000원
2024년10월21일	강제경매
2025년5월1일	압류
2025년6월23일	임차권설정	120,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	417,373,398원원	279,424,413원원	58%	3.8회회
6개월	411,863,117원원	223,096,170원원	50%	4회회
12개월	323,684,232원원	179,460,502원원	49%	4.2회회

3억 5439만원부터 입찰! 경남 근린주택 저렴하게 사는 법

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

[목록2] 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2023.12.12.접수43343등기)있음 , 배당에서 보증금이 전액 배당 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함 -본건 건물의 필로티 주차장 및 옥탑(계단실)은 건물가격에 포함 평가함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김정훈:현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함 이홍섭:임차인 대항력 주의 요함 조소진:임차인 대항력 주의 요함 최태권:임차인 최태권은 경매신청채권자임로 배당요구일자는 경매신청일임, 임차인 대항력 주의 요함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 553,727,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 120,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 433일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 433일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.3.10.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량의 접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1435239

사건번호 : 2024타경5775 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2023타경34608	[근린주택] 진주시 신안동 465-12 건물: 86.94평 토지(대지권): 58.96평	346,644,800원 346,644,800원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경38966	[근린주택] 진주시 칠암동 305-5 건물: 64.38평 토지(대지권): 24.20평	389,175,600원 249,072,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경35318	[근린주택] 진주시 진양호로626번길 19-1 (옥봉동,주건축물제1동) 주건축물제1동 건물: 42.28평 토지(대지권): 39.10평	212,330,760원 135,892,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경32654	[근린주택] 진주시 본성동 2-14 건물: 248.88평 토지(대지권): 64.28평	1,133,084,000원 725,174,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경40402	[근린주택] 진주시 중안동 1-15 건물: 70.13평 토지(대지권): 21.69평	496,428,180원 317,714,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경5775	[근린주택] 진주시 상봉동 858-8 [임차권등기] 건물: 102.38평 토지(대지권): 49.91평	553,727,000원 354,386,000원	유찰 (2회)
	2026-01-26	2024타경4871	[근린주택] 진주시 상평동 277-7 건물: 122.49평 토지(대지권): 61.01평	754,196,580원 386,149,000원	유찰 (3회)
	2026-01-19	2024타경39327	[근린주택] 진주시 강남동 89 건물: 58.23평 토지(대지권): 36.91평	355,455,000원 181,993,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2024타경4093	[근린주택] 진주시 하대동 307-29 건물: 150.91평 토지(대지권): 58.29평	757,068,880원 387,619,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2024타경3939	[근린주택] 진주시 상평동 206-3 건물: 126.48평 토지(대지권): 192.00평	1,079,479,720원 690,867,000원	재진행 (2회)