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진주 상가주택 경매 권리분석 ☆ 경매물건 찾았습니다 ◆ [2024타경34643]

이번에 소개할 경매물건은 경남 진주에 위치한 주1동입니다. 최저입찰가는 24억 70만원입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1386897

[ 경상남도 진주시 하대동 658-1 주1동 상가주택 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 34643 상가주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.07.14(월) 10:00인 창원지방법원 진주지원 경매1계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

유치권
타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리

소 재 지	경상남도 진주시 말티고개로 90-1 (하대동,주1동)
물건용도	상가주택
토지면적	1,847.00㎡(558.72평)
건물면적	1,369.00㎡(414.12평)
사건번호	2024타경34643
감정평가액	4,688,868,880원
최저입찰가	(51%) 2,400,701,000원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하대동 658-1	대지	1847㎡ (558.72평)
건물	하대동 658-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	243㎡ (73.51평)
	하대동 658-1	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	214.56㎡ (64.90평)
	하대동 658-1	3층 주택 철근콘크리트구조	222.66㎡ (67.35평)
	하대동 658-1	단층 소매점 경량철골구조	38.11㎡ (11.53평)
	하대동 658-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	163.98㎡ (49.60평)
	하대동 658-1	2층 주택 철근콘크리트구조	170.28㎡ (51.51평)
	하대동 658-1	3층 주택 철근콘크리트구조	170.28㎡ (51.51평)
	하대동 658-1	4층 주택 철근콘크리트구조	146.13㎡ (44.20평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 초전동에 소재하는 "금성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 나대지 등이 소재함.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함.
3)형태 및 이용상태 부정형의 평지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 북동측으로 노폭 약 23미터 내외, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 각각 소재함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-06-25)(소로 상평2-73)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조 [건물구조] 기호 1 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 3층 건물로서 외벽 : 강화유리, 타일붙임, 징크판넬 마감 등 내벽 : 근린생활시설 부분 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창 등 기호 2 : 경량철골구조 지붕용샌드위치패널지붕 단층 건물로서 외벽 : 스타코 마감 등 내벽 : 판넬마감 등 창호 : 샷시창 등 기호 4 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 건물로서 외벽 : 치장벽돌, 타일마감, 강화유리 등 내벽 : 근린생활시설 부분 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창 등 [이용상태] 기호 1 : 근린생활시설(1층 및 2층) 및 주택(3층)
기호 2 : 근린생활시설(공실)
기호 4 : 근린생활시설(1층) 및 주택(2층 내지 4층) 임. (현장조사시 이해관계인 부재로 일부 이용상태는 관련공부, 외부관찰, 탐문 등에 의함) [설비내역] 기호 1 : 기본적인 위생, 급배수설비, 일부 시스템냉난방 및 일부 바닥 난방설비 등이 되어 있음.
기호 2 : -
기호 4 : 기본적인 위생, 급배수설비, 일부 시스템냉난방 및 일부 바닥 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] -기호 1 건물의 1층 의뢰면적은 243㎡이나, 일반건축물대장상 2019.04.24.일자로 면적 243㎡에서 245.52㎡로 직권정정된 바 현황과 일치하는 것으로 보이는 245.52㎡를 적용함.
-기호 1건물은 의뢰목록상 제1종근린생활시설이나 3층은 현황 및 일반건축물대장상 단독주택임.
기호 4건물은 의뢰목록상 단독주택이나 1층은 현황 및 일반건축물대장상 근린생활시설임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
곽OO	2동 3층	2021.01.11.	[보]70,000,000 (계약서상 90,000,000)
권OO	주1동 2층 일부	2021.01.21.	[보]5,000,000 [월]300,000
김OO	2동 203호	2022.01.27.	[보]20,000,000 [월]100,000
김OO	2동 202호	2022.03.29.	[보]80,000,000
박OO	2동 1층	2021.07.21
배OO	2동 402호	2021.01.11.	[보]30,000,000
이OO	2동 302호	2023.04.03.	[보]30,000,000 [월]400,000
이OO	2동 201호	2022.08.16
임OO	주1동 1,2층	2019.02.25.	[보]50,000,000 [월]1,000,000
임OO	2동 401호	2019.03.15
임OO	2동 303호	2023.12.08.	[보]30,000,000
주OO	2동 1층 일부(33㎡)	2017.12.08.	[보]10,000,000 [월]300,000
최OO	2동 201호	2022.03.10.	[보]120,000,000
황OO	2동 302호 58.48㎡ 전부	2022.01.05.	[보]30,000,000 [월]290,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년3월15일	소유권
2023년1월17일	근저당권	3,960,000,000원
2023년1월18일	근저당권	300,000,000원
2023년1월18일	근저당권	192,000,000원
2023년12월7일	압류
2024년4월8일	가압류	76,000,000원
2024년6월12일	강제경매
2024년8월2일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,762,525,074원원	1,429,095,556원원	51%	3.8회회
6개월	1,600,623,996원원	814,464,472원원	49%	3.9회회
12개월	1,391,183,470원원	705,043,811원원	49%	3.8회회

진주 상가주택 경매 권리분석 ☆ 경매물건 찾았습니다 ◆ [2024타경34643]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 목록4. 을구 26번 주택임차원등기(2023.04.24. 등기), 을구 27번 주택임차권등기(2024.05.03. 등기), 을구 28번 주택임차권등 기(2024.05.03. 등기)는 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 목록1. 1층 등기사항전부증명서상 243㎡이나 일반건축물대장 및 현황 245.52㎡ 임 - 임차관계 대항력 주의 요함 (보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않고 잔액이 매수인에게 인수되는 주택임차권등기 있 음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055)760-3251)입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
곽경백:임차보증금 90,000,000원 중 20,000,000원을 상환받았다고 함(2024.08.12.자 보정서).권수진:집행관 현황조사시 소재불명으로 조사됨임창곤:이 사건 채무자 겸 소유자임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 14명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(54,534,945원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경4406,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 385일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 385일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1386897

사건번호 : 2024타경34643 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경37918	[근린주택] 진주시 일반성면 창촌리 740-7 건물: 70.13평 토지(대지권): 48.70평	205,441,610원 164,353,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경3939	[근린주택] 진주시 상평동 206-3 건물: 126.48평 토지(대지권): 192.00평	1,079,479,720원 863,584,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경38645	[근린주택] 진주시 하대동 141-7 건물: 116.53평 토지(대지권): 44.50평	565,853,320원 452,683,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경3434	[근린주택] 진주시 상대동 311-15 건물: 60.94평 토지(대지권): 69.94평	403,135,420원 322,508,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경3595	[근린주택] 진주시 평거동 752-14 건물: 99.66평 토지(대지권): 49.34평	476,555,540원 304,995,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경3922	[근린주택] 진주시 호탄동 613-7 [임차권등기] 건물: 139.98평 토지(대지권): 64.70평	787,538,600원 504,025,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경34872	[근린주택] 진주시 하대동 305-16 건물: 89.20평 토지(대지권): 68.30평	441,202,200원 225,896,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경34643	[근린주택]경상남도 진주시 하대동 658-1 주1동 [임차권등기] 건물: 414.12평 토지(대지권): 558.72평	4,688,868,880원 2,400,701,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경1490	[근린주택] 진주시 하대동 649-9 [임차권등기] 건물: 157.03평 토지(대지권): 95.59평	1,182,432,000원 605,406,000원	유찰 (3회)
	2025-08-11	2024타경855	[근린주택] 진주시 상대동 203-45 건물: 60.47평 토지(대지권): 43.26평	538,854,000원 275,893,000원	재진행 (3회)
	2025-07-14	2023타경5280	[근린주택] 진주시 신안동 30-7 건물: 332.21평 토지(대지권): 194.99평	2,136,298,400원 560,018,000원	재진행 (6회)
	2025-07-14	2022타경4310	[근린주택] 진주시 평거동 660-28 건물: 304.84평 토지(대지권): 400.21평	2,975,315,000원 2,380,252,000원	유찰 (2회)