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중랑구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 함정이 있을까? ◆ [2024타경113660]

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 중랑구 봉화산로21길 8-7의 단독주택 경매건입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1393865

서울특별시 중랑구 봉화산로21길 8-7 단독주택 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 957,845,040원입니다.

3회 유찰되어 최저입찰가는 490,417,000원입니다.

사건번호는 2024타경113660이며 서울북부지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 49,041,700원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	서울특별시 중랑구 봉화산로21길 8-7
물건용도	단독주택
토지면적	149.00㎡(45.07평)
건물면적	237.34㎡(71.80평)
사건번호	2024타경113660
감정평가액	957,845,040원
최저입찰가	(51%) 490,417,000원
입 찰 일	2025.08.05(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중화동 100-9	대	149㎡ (45.07평)
건물	중화동 100-9	1층 주택 벽돌조	72.03㎡ (21.79평)
	중화동 100-9	2층 주택 벽돌조	72.03㎡ (21.79평)
	중화동 100-9	지층 주택 벽돌조	72.03㎡ (21.79평)
제시외건물	봉화산로21길 8-7	창고 등	15 ㎡(4.54평) 포함
제시외건물	봉화산로21길 8-7	창고 등	6.25 ㎡(1.89평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 지하철7호선 「중화역」 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(지하철7호선: 중화역) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(문의:일자리창출과)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)＜교육환경보호에관한법률＞,상대보호구역(관할교육청에확인요망)＜교육환경보호에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지및군사시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 등임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참고하기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 본건 연와조 평슬래브지붕 지상2층 지하1층건으로서 (사용승인일: 1986.08.28)
- 외벽: 적벽돌 쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] 주택(지상1ㆍ2층: 각 주택 1개호 / 지하1층: 주택 2개호 및 보일러실) 등으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 현장조사시 옥외계단 및 현관문, 문주, 담장 등을 확인하였으며, 해당 구축물은 건물에 부합된 것으로 보아 기호(1) 건물가액에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 일반건축물대장상 지층 용도는 지하실로 기재되어 있으나, 현장조사 결과 주택(2개호) 및 보일러실 등으로 이용중인 것으로 확인되었음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
유OO	미상	2013.08.30	[보]미상 [월]미상
김OO	1층 전부(방 2칸)	2017.07.24.	[보]164,000,000
김OO	2층 전부(방 3칸)	2018.11.21.	[보]165,000,000
김OO	지하1층(방2칸)첫번째집	2018.05.28.	[보]38,000,000
김OO	지층(방2칸)	2016.03.29.	[보]32,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년1월2일	소유권
2016년3월4일	소유권
2020년1월2일	근저당권	300,000,000원
2020년8월27일	근저당권	113,000,000원
2020년10월29일	근저당권	200,000,000원
2021년9월10일	압류
2021년12월7일	근저당권	600,000,000원
2022년4월25일	압류
2024년7월31일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년1월2일	소유권
2016년3월4일	소유권
2020년1월2일	근저당권	300,000,000원
2020년8월27일	근저당권	113,000,000원
2020년10월29일	근저당권	200,000,000원
2021년9월10일	압류
2021년12월7일	근저당권	600,000,000원
2024년7월31일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,196,000,000원원	597,399,990원원	50%	4회회
6개월	1,196,000,000원원	597,399,990원원	50%	4회회
12개월	1,644,239,470원원	1,204,299,995원원	68%	2.5회회

중랑구 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 함정이 있을까? ◆ [2024타경113660]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서에 의하면 일반건축물대장(갑)상에 주택과-15962(2016.06.23.)호 위반건축물 표기, 위반내용[위반내용 : 5.6㎡ 주 택 옥외계단 경량 철골조] 있음(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
* 1층 거주자 김진국에 의하면 지층2호(32,000,000원), 2층(165,000,000원)은 본인이 관리한다고 하여 방문하였으나, 거주자는 만나지 못하였음. * 지층2호,2층,옥탑은 폐문부재로 점유자들을 만나지 못하여 노크하여도 응답이 없음. * 안내문을 현관문에 꽂아두었으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3672)입니다.
입찰일은 2025.08.05입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김광자의 확정일자 : 30,000,000원(2016.03.29.) / 증액분 2,000,000원(2024.08.08.) 김성한의 확정일자 : 35,000,000원(2018.05.28.) / 증액분 3,000,000원(2022.07.01.) 김진국의 확정일자 : 150,000,000원(2017.07.05.) / 증액분 14,000,000원(2024.08.08.) ※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 957,845,040원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 245,687,230원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 1. 2. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지하철. 차량 접근이 가능. 노선버스 정류장. 평슬래브지붕. 슬래브지붕. 도시가스. 개별난방.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1393865

사건번호 : 2024타경113660 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경121111	[주택] 중랑구 면목동 668-50 건물: 21.74평 토지(대지권): 28.19평	691,266,580원 691,266,580원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경121043	[주택] 중랑구 면목동 1369 건물: 40.89평 토지(대지권): 21.25평	520,127,120원 520,127,120원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경117891	[주택] 중랑구 면목동 15-9 건물: 23.66평 토지(대지권): 38.30평	832,701,800원 832,701,800원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경117129	[주택]서울특별시 중랑구 면목동 23-28 건물: 16.20평 토지(대지권): 22.29평	462,416,500원 369,933,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경113004	[주택] 중랑구 망우동 396-2 건물: 58.41평 토지(대지권): 48.70평	1,253,173,160원 802,030,000원	유찰 (2회)
	2025-08-05	2024타경113660	[주택] 중랑구 봉화산로21길 8-7 건물: 71.80평 토지(대지권): 45.07평	957,845,040원 490,417,000원	유찰 (3회)
	2025-08-05	2023타경6024	[주택] 중랑구 면목동 15-50 건물: 66.09평 토지(대지권): 36.81평	1,193,552,200원 954,842,000원	유찰 (4회)