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주택 낙찰 전략 요약 ♣ 중랑구 주택 경매로 나왔는데 안전한가? (건물 40.9평, 토지 21.3평)

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 중랑구 면목동의 주택 경매건입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/content/viewdata.php?idx=1416447

감정가 520,127,120원인 서울특별시 중랑구 면목동 1369 주택 물건입니다.

0회 유찰되어, 최저입찰가는 520,127,120원이군요.

감정가의 100% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경121043이며, 입찰일은 2025.07.22(화) 10:00입니다.

소 재 지	서울특별시 중랑구 면목동 1369
물건용도	주택
토지면적	70.25㎡(21.25평)
건물면적	135.17㎡(40.89평)
사건번호	2024타경121043
감정평가액	520,127,120원
최저입찰가	(100%) 520,127,120원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	면목동 1369	대	70.25㎡ (21.25평) 지분 140.5분의 70.25
건물	면목동 1369	2층 주택	42.88㎡ (12.97평)
	면목동 1369	1층 주택	43.93㎡ (13.29평)
	면목동 1369	지하실	41.06㎡ (12.42평)
제시외건물	면목동 재개발지구1369	보일러실	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	면목동 재개발지구1369	다용도실	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	면목동 재개발지구1369	다용도실	1.4 ㎡(0.42평) 포함
	면목동 재개발지구1369	화장실	1.3 ㎡(0.39평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 인근에 위치함.
부근은 단독주택 및 공동주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "용마산역" 까지 도보로 각각 약2-3분 및 약3-4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
3)형태 및 이용상태 세장형 토지로서, 귀 제시목록상 협동주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북서측으로 세로(가)의 도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(관할 교육청에 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법 률＞, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524 -3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 도시관리계획 입안중(제1종지구단위계획구역)
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
[건물구조] 연와조 평옥개 2층건으로서, 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
[이용상태] 1 층: 주택1세대(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
2 층: 주택1세대(현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1)
지하실: 주택1세대(방2·주방1·욕실겸화장실1·창고1) 등으로서 현황"공실"상태로 탐문조사됨(후첨 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 난방설비 및 기본적인 위생설비·급,배수설비 등 되어있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "내부구조도" 에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물로서, 알루미늄샷시조 슬래브지붕 1층 소재 보일러실 포함 약7.3㎡가 소재함.
[공부와의 차이] 본건 건물은 귀 제시목록상 "협동주택"으로 구분등기되어 있으나 현황은 "구분소유적 공유 상태의 단독주택"으로 이용중임.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "용마중교" 북동측 도로월편에 위치함.
부근은 주상용건물 및 근린생활시설·공동주택·단독주택·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "용마산역"까지 도보로 각각 약3-4분 및 약1-2분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콩크리트조 슬래브지붕 2층건내 제지하층으로서, 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽은 내부 인테리어 마감 등으로서 현상은 보통임.
[이용상태] 근린생활시설(용마산역세권지역주택조합·에이스종합공사)로 이용중임 (후첨 "사진용지" 참조)
[설비내역] 전기설비 등 되어있음.
[토지형상/이용상태] 사다리형으로서, 귀 제시목록상 연립주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(관할 교 육청에 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 도시관리계획입안중(제1종지구단위계획구역)
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 본건 건물은 집합건축물대장(전유부)상 용도가 소매점 83.52㎡, 지층 대피소 120.83㎡, 주차장 15.52㎡, 합계 219.87㎡ 로 등재되어 있는 바 경매 참여시 유의하시기 바람.
3) 본건 건물은 귀 제시목록상 지하1층이나 토지의 고저차에 의해 남서측 중로변 지상과 출입구가 접하고 있으며 본건 남서측 중로변 기준으로는 현황 1층인 점을 고려하여 감정평가하였는 바 경매참여시 유의 및 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년5월9일	소유권
2021년2월18일	소유권
2021년2월18일	근저당권	1,944,000,000원
2021년11월12일	근저당권	516,000,000원
2022년1월5일	근저당권	1,300,000,000원
2023년2월2일	압류
2023년3월22일	(1)근저당권설정	316,800,000원
2023년3월22일	(2)근저당권설정	269,871,600원
2024년8월9일	압류
2024년11월15일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년2월18일	소유권
2021년2월18일	근저당권	1,944,000,000원
2021년11월12일	근저당권	516,000,000원
2022년1월5일	근저당권	1,300,000,000원
2024년11월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,101,834,080원원	606,198,700원원	55%	3회회
6개월	588,532,333원원	305,271,875원원	50%	3.5회회
12개월	440,046,995원원	223,542,917원원	48%	4회회

주택 낙찰 전략 요약 ♣ 중랑구 주택 경매로 나왔는데 안전한가? (건물 40.9평, 토지 21.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -본건 건물은 '협동주택'으로 구분등기되어 있으나 현황은 '구분소유적 공유상태의 단독주택'으로 이용중임. -현황조사보고서 및 감정평가서 기재 내용에 의하면, 목록1. 토지에 대한 이 사건 소유자의 공유지분은 구분소유적 공유지분으 로 보이므로 본 경매절차에서도 구분소유적 공유지분으로 매각함.

[부동산 현황조사서 비고란]
물건1. 면목동 1369 대지 대지위에 지상 건물 용마산로45길4-9 및 용마산로45길 4-11이 있음. 물건2. 면목동 재개발지구 1369 건물은 등기 공부상 내제1호 및 내제2호가 있으나 실제로 주소표지는 도로앞에 용마산로45길 4-9, 도로 안쪽에 용마산로45길 4-11이 있음. * 등기사항증명서상 : 면목동 1369 내제1호 * 소 유 자 : 용마산역세권지역주택조합 * 실제현황 : 용마산로45길 4-9 거주자는 없고, 철거예정이라는 페인트가 있으며, 전기계량기가 철거되었음. * 등기사항증명서상 : 면목동1369 내제2호 * 소 유 자 : 지석우 * 실제현황 : 용마산로45길 4-11(경매대상물건 아님) 소유자 지석우에 의하면 앞쪽 4-9가 조합건물이며 4-11은 본인의 건물이며 주택조합과는 상관없다고 함. ※ 주민등록상 용마산로45길 4-9가 내제1호, 용마산로45길 4-11은 내제2호임. 면목동1369로 전입세대확인하면 45길4-11에 지석우만 열람됨. (경매대상 건물 소유자가 아니므로 등본발급 하지 않음) ※ 경매대상 토지 면목동 1369를 용마산역세권지역주택조합과 지석우가 각 1/2씩 지분을 소유하고, 건물은 앞건물 내제1호(45길4-9)를 조합이, 4-11을 지석우가 소유하는 것으로 보임. 물건3. 면목로28길 27 등기사항증명서는 제지하층만 있으나 주민등록상 공부는 지하 1층과 지하층 201호가 있음. 바깥 도로에 인접한 사무실 2개가 있고(건물의 지층이나 외곽도로에서는 1층임), `용마산역세권지역주택조합’사무실과 ‘에이스종합인테리어’ 사무실로 이용 중임. 에이스종합인테리어 주인 김주동에 의하면 보증금 500만원에 월세 50 만원 이라 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 02-910-3679)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.02.18 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 차량출입 가능. 버스정류장. 주차장. 지하철. 슬래브지붕. 도시가스. 가스보일러. 방1. 방2. 화장실1. 주방1.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/content/viewdata.php?idx=1416447

사건번호 : 2024타경121043 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경121111	[주택] 중랑구 면목동 668-50 건물: 21.74평 토지(대지권): 28.19평	691,266,580원 691,266,580원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경121043	[주택] 중랑구 면목동 1369 건물: 40.89평 토지(대지권): 21.25평	520,127,120원 520,127,120원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경117891	[주택] 중랑구 면목동 15-9 건물: 23.66평 토지(대지권): 38.30평	832,701,800원 832,701,800원	신건 (0회)
	2025-07-22	2024타경117129	[주택]서울특별시 중랑구 면목동 23-28 건물: 16.20평 토지(대지권): 22.29평	462,416,500원 369,933,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경113004	[주택] 중랑구 망우동 396-2 건물: 58.41평 토지(대지권): 48.70평	1,253,173,160원 802,030,000원	유찰 (2회)
	2025-08-05	2024타경113660	[주택] 중랑구 봉화산로21길 8-7 건물: 71.80평 토지(대지권): 45.07평	957,845,040원 490,417,000원	유찰 (3회)
	2025-08-05	2023타경6024	[주택] 중랑구 면목동 15-50 건물: 66.09평 토지(대지권): 36.81평	1,193,552,200원 954,842,000원	유찰 (4회)