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2024타경30576 경매사건 분석 ◆ 남원읍 토지(과수원) (1,185.8평)

2024타경30576 사건의 토지(과수원) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 34% 수준입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1390392

  ◐ 위치 : 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리
  ◐ 유형 : 토지(과수원)
  ◐ 사건번호 : 2024 타경 30576
  ◐ 집행법원 : 제주지방법원

감정가는 838,475,000원입니다. 최저입찰가는 287,597,000원 (34%)입니다.
입찰일은 2025.08.05(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 28,759,700원 입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 1658-2
물건용도	토지(과수원)
토지면적	3,920.00㎡(1,185.80평)
건물면적
사건번호	2024타경30576
감정평가액	838,475,000원
최저입찰가	(34%) 287,597,000원
입 찰 일	2025.08.05(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신흥리 1658-2	과수원	3920㎡ (1,185.80평)
제시외건물	신흥리 1658-2	창고	18 ㎡(5.45평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 ‘신흥2리사무소’ 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지대임.
[교통상황] 본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바 교통사정 무난함.
3)형태 및 이용상태 인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, "전(조경수목식재)"으로 이용중임.
4)인접 도로상태 남서측으로 노폭 약 10m내외의 아스콘 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 지적 및 건물개황도 참조.
[공부와의 차이] 본건 토지는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "전(조경수목식재)"으로 이용중임. [참고사항] 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/29)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년3월11일	소유권
2016년3월11일	근저당권	495,000,000원
2016년3월11일	지상권
2024년7월31일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	993,152,940원원	361,460,116원원	40%	3.2회회
6개월	715,062,922원원	279,864,169원원	43%	3회회
12개월	742,898,281원원	297,391,521원원	45%	2.8회회

2024타경30576 경매사건 분석 ◆ 남원읍 토지(과수원) (1,185.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 아니함) [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다.] - 공부상 지목은 ‘과수원’이지만 현황은 ‘전(조경수목 식재)’ 상태로 이용 중이고 휴경상태임 - 본건 지상에 소재하는 수목은 토지 가격에 포함하여 매각함 - 본건 지상에 이동식 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(신흥리 1658-2) 과수원(휴경상태임. 일부 지상에 조경수가 식재되어 있고, 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2025.08.05입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 838,475,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 156,246,575원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 336일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 336일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 3. 11. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 제반차량 출입. 차량 출입 용이.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1390392

사건번호 : 2024타경30576 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경35090	[과수원] 서귀포시 남원읍 신흥리 118-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,300.15평	3,271,678,000원 3,271,678,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경11414	[과수원] 서귀포시 표선면 세화리 1430 [농지취득자격증명] 건물: 13.31평 토지(대지권): 954.08평	671,368,000원 671,368,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경11063	[과수원] 서귀포시 남원읍 의귀리 276 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,060.70평	2,843,158,000원 2,843,158,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경9985	[과수원] 서귀포시 남원읍 하례리 1449 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 7.65평 토지(대지권): 2,155.92평	1,091,442,000원 1,091,442,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2025타경7468	[과수원] 서귀포시 동홍동 936 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,520.97평	1,666,216,000원 1,666,216,000원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경36000	[과수원] 서귀포시 남원읍 태흥리 484 건물: 1.12평 토지(대지권): 628.90평	763,333,400원 534,333,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경5266	[과수원] 서귀포시 안덕면 감산리 340 [선순위지상권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,577.84평	860,720,000원 602,504,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경32442	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 1834-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 31.16평	26,527,000원 18,569,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경4829	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 1592 토지(대지권): 264.99평	844,944,000원 414,023,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경4799	[과수원] 서귀포시 동홍동 1150 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,213.33평	2,108,358,000원 1,033,096,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경26645	[과수원] 서귀포시 표선면 토산리 319-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 842.26평	408,802,950원 200,313,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경9473	[과수원] 서귀포시 안덕면 창천리 983 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 677.90평	333,909,000원 163,615,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경7637	[과수원] 서귀포시 대정읍 보성리 689 [농지취득자격증명] 건물: 10.48평 토지(대지권): 2,188.89평	985,766,950원 483,026,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경4881	[과수원] 서귀포시 안덕면 서광리 1497-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,322.96평	3,748,650,000원 1,285,787,000원	유찰 (3회)
	2025-07-15	2024타경26676	[과수원] 서귀포시 안덕면 사계리 763-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,636.35평	6,009,624,000원 4,206,737,000원	유찰 (3회)