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거제 상가주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 105.7평, 토지 54.8평)

창원지방법원 통영지원에서 진행되는 2023타경25850, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1388448

감정가 847,378,000원인 경상남도 거제시 고현동 205-3 상가주택 물건입니다.

3회 유찰되어, 최저입찰가는 433,857,530원이군요.

감정가의 51% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2023타경25850이며, 입찰일은 2025.07.28(월) 10:00입니다.

소 재 지	경상남도 거제시 거제중앙로 1843
물건용도	상가주택
토지면적	181.00㎡(54.75평)
건물면적	349.51㎡(105.73평)
사건번호	2023타경25850
감정평가액	847,378,000원
최저입찰가	(51%) 433,857,530원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	고현동 205-3	대지	181㎡ (54.75평)
건물	고현동 205-3	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	96.05㎡ (29.06평)
	고현동 205-3	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	96.05㎡ (29.06평)
	고현동 205-3	3층 주택 철근콘크리트구조	96.05㎡ (29.06평)
제시외건물	거제중앙로 1843	근린생활시설	28 ㎡(8.47평) 포함
	거제중앙로 1843	창고	3.36 ㎡(1.02평) 포함
	거제중앙로 1843	창고	2 ㎡(0.61평) 포함
	거제중앙로 1843	다용도실등	24 ㎡(7.26평) 포함
	거제중앙로 1843	차양	4 ㎡(1.21평) 포함

[위치/주위환경] 본건 토지는 경상남도 거제시 고현동 소재 "거제시청" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 본건 토지는 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 본건 토지의 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
[토지이용계획] 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(계룡초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(계룡초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애없이 토지는 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] ○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타 (1) 본건 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.
(2) 본건은 지적경계 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요하며, 지적측량 결과에 따라 점유현황 및 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.
[건물구조] ①) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건으로서, 외벽: 석재 등 마감.
내벽: 1, 2층 - 내부인테리어 등 마감 3층 - 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.
[이용상태] ①) 1, 2층: "근린생활시설"로 이용 중입니다.
3층: "주택"으로 이용 중입니다.
[설비내역] 제반 급배수설비, 위생설비 되어 있으며, 3층은 난방설비 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.
[공부와의 차이] 본건 건물 3층은 일반건축물대장상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현황 "주택"으로 이용 중입니다.
[참고사항] ○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건 건물은 제1종근린생활시설 용도의 지상1층 시멘트블록조 바닥면적 20㎡, 제2종근린생활시설 용도의 지상2층 조립식패널조 바닥면적 3.36㎡, 단독주택 용도의 지상4층(옥상) 조립식패널조 바닥면적 24㎡를 불법 증축한 위반행위로 인해 일반건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/09/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	2층 전부		[보]10,000,000 [월]550,000
안OO	1층 우측전부 (48.025㎡)	2021.06.08	[보]30,000,000 [월]800,000
조OO	1층 중 1-2호	2016.04.21	[보]50,000,000 [월]900,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1988년8월29일	소유권
2012년4월24일	근저당권	780,000,000원
2012년7월26일	근저당권	65,000,000원
2019년8월26일	근저당권	150,000,000원
2023년2월27일	가압류	81,227,401원
2023년3월20일	가압류	13,026,307원
2023년3월28일	가압류	125,466,623원
2023년4월17일	가압류	15,590,000원
2023년4월24일	가압류	15,528,998원
2023년5월10일	가압류	51,001,114원
2023년5월15일	가압류	10,140,258원
2023년6월2일	가압류	14,384,870원
2023년7월7일	임의경매
2024년1월26일	압류
2025년2월28일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1988년8월29일	소유권
2012년4월24일	근저당권	780,000,000원
2012년7월26일	근저당권	65,000,000원
2019년8월26일	근저당권	150,000,000원
2023년2월27일	가압류	81,227,401원
2023년3월20일	가압류	13,026,307원
2023년3월28일	가압류	125,466,623원
2023년4월17일	가압류	15,590,000원
2023년4월24일	가압류	15,528,998원
2023년5월10일	가압류	51,001,114원
2023년5월15일	가압류	10,140,258원
2023년6월2일	가압류	14,384,870원
2023년7월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	5,631,000,000원원	2,050,000,000원원	36%	5회회
6개월	1,294,818,800원원	505,606,000원원	42%	5.2회회
12개월	1,294,818,800원원	505,606,000원원	42%	5.2회회

거제 상가주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 105.7평, 토지 54.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각.

[부동산 현황조사서 비고란]
*위 지상 제시외 건물 1. 1층 단층 조적조 슬라브 2. 2층 조립식패널조 패널지붕(창고) 3. 2층 조립식패널조 패널지붕(창고) 4. 옥상층 조적조 새시조 패널지붕 및 경량철골조 폴리카보네이트 지붕

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055)640-8502)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
조세영:상가임대차현황서상 월차임은 1,300,000원임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 727일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 727일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1388448

사건번호 : 2023타경25850 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경4539	[근린주택] 거제시 고현동 1069-12 건물: 313.90평 토지(대지권): 223.55평	2,069,984,140원 2,069,984,140원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경1325	[근린주택] 거제시 고현동 961-117 건물: 75.27평 토지(대지권): 90.90평	1,427,907,400원 1,142,325,920원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경3758	[근린주택] 거제시 장목면 관포리 630 건물: 252.76평 토지(대지권): 361.19평	1,532,108,480원 980,549,420원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경4638	[근린주택] 거제시 아주동 1675-13 건물: 155.46평 토지(대지권): 94.71평	1,070,127,000원 684,881,280원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경2618	[근린주택] 거제시 옥포동 872-1 건물: 185.60평 토지(대지권): 100.49평	1,246,882,760원 798,004,960원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2023타경25850	[근린주택]경상남도 거제시 고현동 205-3 건물: 105.73평 토지(대지권): 54.75평	847,378,000원 433,857,530원	유찰 (3회)
	2025-07-07	2024타경28740	[근린주택] 거제시 고현동 204-4 건물: 233.44평 토지(대지권): 105.88평	1,934,561,380원 792,396,000원	유찰 (4회)
	2025-07-14	2024타경3796	[근린주택]경상남도 거제시 상동동 977 건물: 522.74평 토지(대지권): 198.74평	3,126,228,980원 1,280,503,000원	재진행 (4회)
	2025-07-14	2023타경29203	[근린주택] 거제시 수월동 1121-7 건물: 204.44평 토지(대지권): 634.95평	4,371,645,970원 1,146,000,890원	유찰 (6회)
	2025-07-28	2024타경841	[근린주택] 거제시 옥포동 547-13 건물: 254.88평 토지(대지권): 77.41평	1,519,661,100원 398,370,000원	재진행 (6회)