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[상가주택경매] 진주시 하대동 경매물건 조회 : 2024타경1490

감정가 11억 8243만원, 3회 유찰된 경남 진주시 하대동 649-9 상가주택의 최저입찰가는 6억 541만원입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1386890

경상남도 진주시 하대동 649-9 상가주택

창원지방법원 진주지원 2024타경1490입니다.

감정가격은 1,182,432,000원입니다만 3회 유찰되어 최저입찰가는 605,406,000원입니다.

2025.07.14(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 하대동 649-9
물건용도	상가주택
토지면적	316.00㎡(95.59평)
건물면적	519.10㎡(157.03평)
사건번호	2024타경1490
감정평가액	1,182,432,000원
최저입찰가	(51%) 605,406,000원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하대동 649-9	대지	316㎡ (95.59평)
건물	하대동 649-9	1층 계단실 철근콘크리트구조	15.96㎡ (4.83평)
	하대동 649-9	2층 사무실, 주택 철근콘크리트구조	185.55㎡ (56.13평)
	하대동 649-9	3층 다가구 철근콘크리트구조	185.55㎡ (56.13평)
	하대동 649-9	4층 다가구 철근콘크리트구조	107.04㎡ (32.38평)
제시외건물	말티고개로 92-1	제시외건물(ㄱ)(창고)	18 ㎡(5.45평) 포함
제시외건물	말티고개로 92-1	제시외건물(ㄴ)(다용도실)	7 ㎡(2.12평) 포함

[위치/주위환경] 본건 토지는 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주제일여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 다가구주택 및 노변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 차량출입 가능하며, 제반 대중교통사정은 양호함.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 평지로, 현황 다가구주택의 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 북서측으로 2차선 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m-10m)(소로 상평2-73)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(에덴유치원)＜교육환경보호에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.
[건물구조] 기호(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물로서,(사용승인일 : 2019.05.08)
외벽 : 화강석붙이기 및 스톤코트마감 내벽 : 타일 및 벽지마감 창호 : 하이샤시창호임.
[이용상태] 계단실(1층) 및 사무실(2층 일부), 주택(2층 : 2개호, 3층 : 3개호, 4층 : 1개호)으로 사용중임.
[설비내역] 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 주차장설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 첨부한 "지적 및 건물개황도"와 같이 종물 및 부합물로 보이는 제시외건물(ㄱ)-(ㄴ)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 기호(2) 건물의 2층과 3층 복도 타일이 일부 떨어져 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
구OO	201호	2022.05.09.	[보]15,000,000 [월]450,000
김OO	303호 전부	2019.12.16.	[보]40,000,000
김OO	302호 전부	2019.12.13.	[보]20,000,000 [월]250,000
김OO	201호	2021.07.02.	[보]20,000,000 [월]350,000
김OO	203호 전부	2021.11.11.	[보]80,000,000
노OO	301호	2020.08.19.	[보]70,000,000 [월]50,000 (2022.8.부터)
박OO	201호	2020.02.25.	[보]20,000,000 [월]250,000
손OO	201호	2021.04.08.	[보]10,000,000 [월]400,000
심OO	201호 상가 우	2020.04.08.	[보]5,000,000 [월]250,000
이OO	202호 전부	2022.03.17	[보]50,000,000
이OO	401호 전부	2019.12.12.	[보]120,000,000
정OO	201호	2021.04.19.
주OO	201호(70.57㎡)	2022.09.30.	[보]100,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년12월11일	소유권
2022년7월21일	근저당권	953,000,000원
2023년10월20일	압류
2024년3월12일	강제경매
2024년8월6일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년12월11일	소유권
2022년7월21일	근저당권	953,000,000원
2023년10월20일	압류
2023년12월15일	임차권설정	80,000,000원
2024년3월12일	강제경매
2024년3월26일	임차권설정	50,000,000원
2025년1월22일	임차권설정	20,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,614,142,668원원	738,666,467원원	52%	4.2회회
6개월	1,427,216,198원원	657,303,917원원	50%	4.4회회
12개월	1,155,863,158원원	536,706,310원원	49%	4.1회회

[상가주택경매] 진주시 하대동 경매물건 조회 : 2024타경1490

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 을구 8번 주택임차원등기(2023.12.15. 등기 ), 을구 9번 주택임차권등기 (2024.03.26. 등기), 을구 10번 주택임차권등기 (2025.01.22. 등기)는 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각포함 - 목록2. 복도 일부 타일 손상 - 임차관계 대항력 주의 요함 (보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않고 잔액이 매수인에게 인수되는 주택임차권등기 있 음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055)760-3251)입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 일호종합건설:집행관 현황조사시 201호 전체를 점유하고 있으며, 전입신고된 정연호 및 상가건물임대차현황서상 등록된 손행녕, 심현보, 구상우, 박영근, 김영수는 각 소재불명으로 조사됨

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 13명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,182,432,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 81,657,296원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 477일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 477일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 주차장. 철근콘크리트구조.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1386890

사건번호 : 2024타경1490 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경37918	[근린주택] 진주시 일반성면 창촌리 740-7 건물: 70.13평 토지(대지권): 48.70평	205,441,610원 164,353,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경3939	[근린주택] 진주시 상평동 206-3 건물: 126.48평 토지(대지권): 192.00평	1,079,479,720원 863,584,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경38645	[근린주택] 진주시 하대동 141-7 건물: 116.53평 토지(대지권): 44.50평	565,853,320원 452,683,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경3434	[근린주택] 진주시 상대동 311-15 건물: 60.94평 토지(대지권): 69.94평	403,135,420원 322,508,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경3595	[근린주택] 진주시 평거동 752-14 건물: 99.66평 토지(대지권): 49.34평	476,555,540원 304,995,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경3922	[근린주택] 진주시 호탄동 613-7 [임차권등기] 건물: 139.98평 토지(대지권): 64.70평	787,538,600원 504,025,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경34872	[근린주택] 진주시 하대동 305-16 건물: 89.20평 토지(대지권): 68.30평	441,202,200원 225,896,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경34643	[근린주택]경상남도 진주시 하대동 658-1 주1동 [임차권등기] 건물: 414.12평 토지(대지권): 558.72평	4,688,868,880원 2,400,701,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경1490	[근린주택] 진주시 하대동 649-9 [임차권등기] 건물: 157.03평 토지(대지권): 95.59평	1,182,432,000원 605,406,000원	유찰 (3회)
	2025-08-11	2024타경855	[근린주택] 진주시 상대동 203-45 건물: 60.47평 토지(대지권): 43.26평	538,854,000원 275,893,000원	재진행 (3회)
	2025-07-14	2023타경5280	[근린주택] 진주시 신안동 30-7 건물: 332.21평 토지(대지권): 194.99평	2,136,298,400원 560,018,000원	재진행 (6회)
	2025-07-14	2022타경4310	[근린주택] 진주시 평거동 660-28 건물: 304.84평 토지(대지권): 400.21평	2,975,315,000원 2,380,252,000원	유찰 (2회)