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진영읍 토지(대지)경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,051.8평

경남 김해시 진영읍에 위치한 토지(대지) 경매물건을 소개합니다. 감정가는 15억 965만원, 현재 최저입찰가는 4억 9468만원입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1361027

  ▶ 위치 : 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리
  ▶ 유형 : 토지(대지)
  ▶ 사건번호 : 2024 타경 227
  ▶ 집행법원 : 창원지방법원

감정가는 1,509,649,150원입니다. 최저입찰가는 494,681,600원 (33%)입니다.
입찰일은 2025.07.29(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 49,468,160원 입니다.

소 재 지	경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 28-2
물건용도	토지(대지)
토지면적	3,477.00㎡(1,051.79평)
건물면적	88.00㎡(26.62평)
사건번호	2024타경227
감정평가액	1,509,649,150원
최저입찰가	(33%) 494,681,600원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	좌곤리 28-2	대	151㎡ (45.68평)
	좌곤리 28-25	대	520㎡ (157.30평)
	좌곤리 28-30	대	150㎡ (45.38평) 231분의 150 지분전부
	좌곤리 28-33	대	55㎡ (16.64평) 78분의 55 지분전부
	좌곤리 28-42	임야	2310㎡ (698.78평)
	좌곤리 28-43	임야	291㎡ (88.03평)
제시외건물	좌곤리 28-25	창고	63 ㎡(19.06평) 포함
	좌곤리 28-43	주택	20 ㎡(6.05평) 포함
	좌곤리 28-43	화장실	5 ㎡(1.51평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 김해시 진영읍 좌곤리 소재 "광대현마을회관" 남동측 인근에 위치하며,주위는 주택 및 임야, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.
[이용상태] 일련번호 1,2,5 : 완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 3,4 : 부정형 완경사지로서, 도로 등으로 이용중임.
일련번호 6 : 부정형 완경사지로서, 토지임야 등의 상태임.
[도로상태] 본건 진입로 등을 통해 북서측의 왕복 4-5차선 포장도로로 접근 가능함.
[토지이용계획] 일련번호 1-4 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞.
일련번호 5,6 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
[제시외 물건] 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 토지 일련번호 3,4는 현황 도로로 이용되고 있으며, 공유지분 토지임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/04/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
양OO	제시외 건물(주택및화장실)	미전입	[보]없음 [월]5만원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년3월30일	근저당권	1,380,000,000원
2024년1월16일	임의경매
2024년3월12일	압류
2024년4월8일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	223,150,185원원	125,346,471원원	46%	4.3회회
6개월	463,399,337원원	287,579,059원원	52%	3.6회회
12개월	482,459,843원원	287,627,000원원	52%	3.6회회

진영읍 토지(대지)경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,051.8평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 포함. 지상의 축대 및 자생 입목은 토지가격에 포함됨. - 목록 3,4. 는 지분매각임. 공부상 지목 "대"이나, 현황 "도로"임. - 목록 6. 지상에 소재하는 제시외 건물 6-1, 6-2 는 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불명). 최저매각가격은 제시외 건 물로 인해 제한받는 가격임. 지적경계 불확실하므로 정확한 경계는 지적측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호 1, 2, 5 토지는 현`대`로 이용중이며, 기호 2 토지 위 지상에 제시외 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층창고가 소재함. 2. 기호 3, 4 토지는 현`도로`로 이용중임. 3. 기호 6 토지는 `임야 및 건부지`로 이용중이며, 위 지상에 타인 소유(김용철)의 제시외 건물 (ㄴ) 토담조 스레트지붕 단층주택 (ㄷ) 블록조 스레트지붕 단층화장실이 걸쳐 있으며, 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
양재관:임대차계약서 미제출로 양재관의 현장진술에 의함. 건물 소유자 김용철과 계약하였다고 함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 535일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 535일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 보전산지.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1361027

사건번호 : 2024타경227 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-29	2024타경3639	[대지] 김해시 구산동 651-9 토지(대지권): 442.71평	1,245,729,000원 996,583,200원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경5987	[대지] 김해시 관동동 427-3 토지(대지권): 60.74평	347,384,000원 277,907,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2023타경115740	[대지] 김해시 진영읍 진영리 101-29 토지(대지권): 82.58평	132,951,000원 106,360,000원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경4052	[대지] 김해시 대동면 초정리 847 토지(대지권): 665.50평	2,189,715,000원 1,401,417,600원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2024타경111783	[대지] 김해시 내동 1093-1 토지(대지권): 55.02평	287,402,000원 183,936,000원	유찰 (2회)
	2025-07-16	2024타경110704	[대지] 김해시 주촌면 덕암리 190-1 토지(대지권): 130.91평	203,037,310원 129,943,000원	유찰 (2회)
	2025-08-07	2024타경4526	[대지] 김해시 진례면 담안리 1521-1 토지(대지권): 259.61평	1,930,950,000원 988,646,400원	유찰 (3회)
	2025-07-15	2024타경106095	[대지] 김해시 한림면 장방리 624-7 토지(대지권): 16.94평	21,182,000원 10,845,200원	유찰 (3회)
	2025-06-26	2024타경103959	[대지] 김해시 유하동 127 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 393.58평	672,444,600원 344,291,700원	유찰 (4회)
	2025-07-09	2024타경4038	[대지] 김해시 대동면 조눌리 98-6 토지(대지권): 248.35평	1,896,510,000원 1,213,766,400원	재진행 (2회)
	2025-07-29	2024타경227	[대지] 김해시 진영읍 좌곤리 28-2 [법정지상권] 건물: 26.62평 토지(대지권): 1,051.79평	1,509,649,150원 494,681,600원	유찰 (5회)
	2025-03-20	2023타경104382	[대지] 김해시 진례면 송현리 1080 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 343.94평	547,909,000원 350,662,000원	유찰 (3회)