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감정 13억 7968만원 → 최저 4억 5209만원!! 초동면 창고 핵심정보 (건물 216.0평, 토지 1,231.5평)

경남 밀양시 초동면 성만리에 있는 창고 경매 - 건물 713.9㎡(216.0평), 토지 4,071.0㎡(1,231.5평)

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리 창고(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 1,379,680,180원이나 5회 유찰로 최저가는 452,094,000원으로 떨어져

2025.08.04(월) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경상남도 밀양시 초동면 성만리 48
물건용도	창고
토지면적	4,071.00㎡(1,231.48평)
건물면적	713.91㎡(215.96평)
사건번호	2023타경922
감정평가액	1,379,680,180원
최저입찰가	(33%) 452,094,000원
입 찰 일	2025.08.04(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	성만리 48	전	952㎡ (287.98평)
	성만리 49	창고용지	2809㎡ (849.72평)
	성만리 49-1	전	87㎡ (26.32평)
	성만리 49-2	전	223㎡ (67.46평)
건물	성만남전로 156	단층 창고시설	713.91㎡ (215.96평)
제시외건물	성만리 49	물탱크실	제외
	성만리 49	관정	포함
	성만리 49	제시외 수목	포함
	성만리 49-1	제시외 수목	약1주 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리 소재 ‘성만저수지’ 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통사정은 보통시 됨.
[이용상태] 본건 기호 (1) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 상태이고,본건 기호 (2) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 창고시설 건부지로 이용 중이며, 본건 기호 (3) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 농경지로 이용 중이며,본건 기호 (4) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태임.
[도로상태] 본건 기호 (1), (4) 토지는 지적도상 맹지이며,본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하며, 현황 지적도상 북측 도로 일부를 포함하여 북동측의 포장도로로 부터 진입도로가 개설되어 있으며,본건 기호 (3) 토지는 지적도상 북동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지임.
[토지이용계획] 기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
＜수도법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
＜수도법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞기호 (3)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)
＜수도법＞기호 (4)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
＜수도법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)＜수도법＞ [제시외 물건] - 본건 기호 (2) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물[ㄱ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (2) 토지 지상에 제시외 구축물(관정(장옥 포함))이 소재하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 기호 (2), (3) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 :- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람.
[건물구조] 본건 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,외 벽 : 판넬마감 등 마감.
내 벽 : 판넬노출마감 등 마감.
주기둥 : H-Beam 250×250mm창 호 : 샷시창구조임.
[이용상태] 본건 건물은 "창고시설(농가창고)"로 이용 중임.
[설비내역] 본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.
[부합물/종물] 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/08/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
농OO	농가창고 33㎡(10평)	2022.06.28.	[보]10,000,000 [월]200,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년5월21일	근저당권	1,140,000,000원
2021년7월5일	가압류	86,100,000원
2022년10월20일	가압류	71,500,000원
2023년2월22일	가압류	58,959,067원
2023년3월9일	가압류	42,415,000원
2023년4월5일	가압류	41,984,424원
2023년4월20일	압류
2023년5월15일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년2월10일	근저당권	1,140,000,000원
2021년7월5일	가압류	86,100,000원
2022년10월20일	가압류	71,500,000원
2023년2월22일	가압류	58,959,067원
2023년3월9일	가압류	42,415,000원
2023년4월5일	가압류	41,984,424원
2023년5월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	416412996원	255530450원	49	3.8회
6개월	755043376원	406579525원	54	3.6회
12개월	1164298987원	682078232원	54	3.7회

감정 13억 7968만원 → 최저 4억 5209만원!! 초동면 창고 핵심정보 (건물 216.0평, 토지 1,231.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 구축물(2-2) 및 제시외 수목(2-3, 3-1)은 매각 포함하고 제시외 건물(2-1)은 농업회사법인 주식회사 팜그린의 소유권 주장이 있어 매각에서 제외하며 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시 외 건물로 인하여 영향 받는 가격임 . 목록 1,3,4. 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 목록 1,4.는 지적도상 맹지이며, 목록 3.은 지적도상 북동측으로 도 로와 접하나, 현황 맹지임. 제시외 건물 및 구축물의 위치, 경계 및 면적 등과 인접필지와의 경계 확인 등은 지적측량을 요하 며, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요함(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 전이며 현황은 묵전임 2번물건 공부상 창고용지이며 현황은 창고용지 및 일부 임야상태임 위지상 제시외 판넬조 판넬지붕 단층창고 1동 소재함 현점유자 농업회사법인(주)팜그린 소유라고 함 3번,4번물건 공부상 전이며 현황은 묵전임 5번물건 단층창고시설 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 0553502531)입니다.
입찰일은 2025.08.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
농업회사법인주식회사 팜그린:현황조사보고서의 상가건물임대차현황서에는 임대차기간이 2022.6.28.~2024.06.28.자로 기재되어 있으며, 사업자등록신청일은 2022.6.28.임. 2023.8.14.자로 임차인(작성인은 이현정으로 농업회사법인주식회사 팜그린의 대표이사임)이 제출한 부동산임대차계약서에는 임대차기간이 2024.6.28.~12개월, 계약일자는 2022.6.28.로 되어 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 781일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 781일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농업보호구역.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경922 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경1571	[창고] 밀양시 상남면 외산리 279-14 건물: 169.70평 토지(대지권): 646.75평	426,775,600원 298,743,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경1304	[창고] 밀양시 무안면 양효리 242 [농지취득자격증명] 건물: 1,529.80평 토지(대지권): 2,540.40평	3,318,559,230원 2,322,991,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경714	[창고] 밀양시 초동면 검암리 1482 [농지취득자격증명] 건물: 145.20평 토지(대지권): 1,171.04평	524,423,280원 367,096,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경11134	[창고] 밀양시 초동면 검암리 1151 건물: 358.52평 토지(대지권): 896.91평	1,202,230,400원 589,093,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경1717	[창고] 밀양시 상남면 연금리 520 건물: 239.31평 토지(대지권): 1,326.16평	2,119,795,000원 1,038,700,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경10773	[창고]경상남도 밀양시 부북면 춘화리 366-13 건물: 304.62평 토지(대지권): 452.54평	513,805,940원 251,765,000원	재진행 (2회)
	2025-07-14	2024타경11066	[창고] 밀양시 상남면 평촌리 1175 건물: 426.30평 토지(대지권): 719.95평	851,160,650원 291,948,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2023타경922	[창고] 밀양시 초동면 성만리 48 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 215.96평 토지(대지권): 1,231.48평	1,379,680,180원 452,094,000원	재진행 (5회)