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삼랑진읍 토지(임야)경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 27,166.3평

밀양 삼랑진읍의 토지(임야) 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 5회 유찰되어 2억 4249만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 토지(임야)입니다.

매각기일은 2025.07.14(월) 10:00이며, 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 산212
물건용도	토지(임야)
토지면적	89,806.04㎡(27,166.33평)
건물면적
사건번호	2023타경403
감정평가액	740,032,000원
최저입찰가	(33%) 242,494,000원
입 찰 일	2025.07.14(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용전리 산212	임야	28495.54㎡ (8,619.90평) 박진우지분 1305분의 862
토지	용전리 산213	임야	61310.50㎡ (18,546.43평) 박진우지분 160462분의 122621

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 소재 ‘미전보건진료소’ 남동측 인근 및 근거리에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 및 공장 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통사정은 보통시 됨.
[이용상태] 본건 기호 (1), (2) 토지는 공히 부정형 경사지의 토지로서 자연림으로 이용 중임.
[도로상태] 본건 기호 (1), (2) 토지는 공히 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] 기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 임업용산지＜산지관리법＞기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 하천과 인접한 토지의경우 건설과 하천담당(055-359-5522)별도확인요임.
[제시외 물건] 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 :- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여 평가하였음.
- 본건 토지 지상 및 인근 토지 지상에 걸쳐서 제시외 분묘 및 부속 수목 등이 다 수 소재하는 바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 분묘 등으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/06/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2004년4월22일	가등기
2015년6월29일	근저당권	300,000,000원
2018년5월2일	근저당권	200,000,000원
2019년6월4일	근저당권	120,000,000원
2022년9월29일	근저당권	200,000,000원
2023년3월17일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	109,664,875원원	34,499,319원원	44%	5.8회회
6개월	79,165,907원원	23,288,011원원	35%	6.3회회
12개월	78,842,256원원	33,356,258원원	49%	5.2회회

삼랑진읍 토지(임야)경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 27,166.3평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

2004.04.22. 가등기(가등기권자가 현재의 소유자)

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 지분 매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에 는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음). 지적도상 맹지. 해당 토지 및 인접지에 걸쳐 분묘 수기 및 부속 수목 다수 등이 소재하며 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격. 육안으로 확인이 어려 운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명. 인접지와의 경계 불분명한바, 측량 요망. [목록 1] 갑구 순위 10번 소유권이전등기청구권 가등기(2004.04.22. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수. 가등권자가 현재의 소유자. [목록 2] 갑구 순위 12번 소유권이전등기청구권 가등기(2004.04.22. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수. 가등권자가 현재의 소유 자.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번,2번물건 공부상 임야이며 현황은 임야임 위지상 소나무,잡목자생함 육안식별이 어려운 분묘소재할수도 있음 공유지분으로 지분경계 불확실함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2539)입니다.
입찰일은 2025.07.14입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 846일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 846일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : .

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경403 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경12731	[임야] 밀양시 부북면 대항리 산25 [분묘기지권] 토지(대지권): 12,299.95평	51,842,770원 51,842,770원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경12670	[임야] 밀양시 단장면 구천리 1870 [분묘기지권] 토지(대지권): 355.14평	40,680,000원 40,680,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경12670	[임야] 밀양시 단장면 구천리 1866 [분묘기지권] 토지(대지권): 193.00평	22,968,000원 22,968,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2023타경12192	[임야] 밀양시 단장면 범도리 1034-1 [농지취득자격증명,유치권] 토지(대지권): 1,528.23평	860,128,000원 860,128,000원	신건 (0회)
	2025-08-11	2024타경1847	[임야] 밀양시 무안면 가례리 산113 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,639.92평	22,690,200원 18,152,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경1847	[임야] 밀양시 무안면 가례리 산111 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,999.89평	25,784,200원 20,627,000원	유찰 (1회)
	2025-08-11	2024타경1847	[임야] 밀양시 무안면 가례리 산104 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,274.87평	29,230,200원 23,384,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경12007	[임야] 밀양시 무안면 정곡리 산66 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,579.98평	60,835,600원 42,585,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경12007	[임야] 밀양시 무안면 정곡리 산56 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,985.01평	100,479,880원 70,336,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경12007	[임야] 밀양시 무안면 정곡리 산100-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,219.94평	67,298,400원 47,109,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경1861	[임야] 밀양시 단장면 사연리 산330-4 토지(대지권): 32,992.46평	496,419,600원 347,494,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경11967	[임야] 밀양시 단장면 고례리 산438 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,075.71평	354,456,000원 248,119,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경11905	[임야] 밀양시 상동면 옥산리 산20-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,499.98평	8,429,654원 5,901,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경2000	[임야] 밀양시 단장면 구천리 85 토지(대지권): 166.98평	12,884,000원 9,019,000원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2024타경1618	[임야] 밀양시 청도면 요고리 263-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 455.87평	75,350,000원 52,745,000원	유찰 (1회)