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512만원짜리 5.0평 토지 전, 경기 향남읍 낙찰 전략 요약

이번 경매는 화성 향남읍 방축리의 토지 전 물건이며, 감정가의 24% 수준에 입찰 가능합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

토지 전 경매 / 경기도 화성시 향남읍 방축리 토지 전 경매 / 2022타경76117

소 재 지	경기도 화성시 향남읍 방축리 246-1
물건용도	토지 전
토지면적	16.50㎡(4.99평)
건물면적
사건번호	2022타경76117
감정평가액	5,115,000원
최저입찰가	(24%) 1,229,000원
입 찰 일	2025.08.20(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	방축리 246-1	답	16.50㎡ (4.99평) 2020분의165 한승희지분

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 향남읍 방축리 소재 "화원초등학교" 북동측 근거리에 위치하며 주위는농경지대 및 임야 지대임.
[교통상황] 본건은 차량 접근이 불가능하고, 버스 정류장과의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 불편함.
[이용상태] 부정형의 평탄한 토지로서 "답"으로 이용중임.
[도로상태] 맹지임.
[토지이용계획] 생산녹지지역(2014-12-29), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 도시관리계획 입안중(화성시 공고 제2021-
1277호).
[제시외 물건] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 본건 토지의 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/02/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2015년11월2일	근저당권	25,000,000원
2022년12월7일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	485,309,397원원	317,575,556원원	69%	2회회
6개월	383,142,087원원	259,331,584원원	69%	1.7회회
12개월	566,152,866원원	418,933,434원원	74%	1.5회회

512만원짜리 5.0평 토지 전, 경기 향남읍 낙찰 전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수 신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음) 2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 3. 맹지임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 토지는 등기부상 표시와 같이 답으로 이용되고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원(☎ 031-213-4500)입니다.
입찰일은 2025.08.20입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 12월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 937일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 937일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 12. 7. 경매개시결정

※ 물건 키워드 : . 생산녹지지역.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2022타경76117 (수원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경100373	[전] 화성시 서신면 궁평리 550-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 127.05평	141,460,000원 141,460,000원	신건 (0회)
	2025-08-11	2024타경9449	[전] 화성시 송산면 지화리 129-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 242.91평	206,371,000원 144,459,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경80370	[전] 화성시 송산동 192-44 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 22.12평	34,224,840원 23,957,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경88961	[전] 화성시 송산면 육일리 470 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 231.11평	124,532,000원 87,172,400원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경9425	[전] 화성시 송산면 칠곡리 14 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 386.90평	134,295,000원 94,006,500원	유찰 (1회)
	2025-08-18	2024타경71741	[전] 화성시 배양동 69-745 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 337.44평	1,035,419,000원 507,355,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경5157	[전] 화성시 장안면 사곡리 482-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 320.95평	187,523,000원 91,886,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2023타경6337	[전] 화성시 남양읍 원천리 737 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 984.94평	406,576,000원 406,576,000원	재진행 (0회)
	2025-07-02	2024타경1674	[전] 화성시 배양동 69-335 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 314.90평	366,432,000원 179,551,000원	유찰 (2회)
	2025-07-02	2024타경1674	[전] 화성시 배양동 69-214 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,099.05평	2,442,528,000원 1,196,838,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경72157	[전] 화성시 마도면 금당리 19-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 474.02평	270,594,000원 92,813,000원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경9890	[전] 화성시 양감면 송산리 194 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 384.33평	306,190,500원 105,023,000원	유찰 (3회)
	2025-07-02	2024타경54517	[전] 화성시 서신면 전곡리 614-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 372.68평	223,066,000원 76,511,000원	유찰 (3회)
	2025-08-18	2024타경55053	[전] 화성시 송산면 고포리 233-32 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 55.36평	53,070,000원 26,004,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경282	[전] 화성시 매송면 원평리 405-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 805.56평	697,706,000원 341,876,000원	재진행 (2회)