울산지방법원에서 진행되는 2024타경9510, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

2024타경9510 경매사건 분석 ◆ 상북면 임야 (269.1평)

소 재 지	울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-8
물건용도	임야
토지면적	889.67㎡(269.13평)
건물면적
사건번호	2024타경9510
감정평가액	24,910,760원
최저입찰가	(100%) 24,910,760원
입 찰 일	2026.01.14(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕현리 산157-8	임야	889.67㎡ (269.13평) 지분 3분의 1 전부

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현교차로" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대 는 자연림, 캠핑장, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 임야 로서의 제반 통행 사정은 대체로 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 토지로서 완만한 경사 등을 이루고 있으며, 소나무 및 기타 활 잡목 등이 자생 하고 있는 임야로 이용 중임.
일련번호(2): 부정형의 토지로서 완만한 경사 등을 이루고 있으며, 소나무 및 기타 활 잡목 등이 자생 하고 있는 임야 및 일부 분묘지 등으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1, 2): 공히 맹지임.
[토지이용계획] 일련번호(1): 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한 거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
일련번호(2): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산 지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 미 상.
나. 기타 ① 본건 일련번호(2) 토지상에는 분묘 약 3기가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재 할 수 있으니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람.
② 본건의 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년11월16일	소유권
2003년4월17일	소유권
2024년10월24일	가압류	75,704,864원
2024년10월30일	가압류	50,000,000원
2024년11월7일	가압류	922,902,800원
2024년11월21일	강제경매
2025년1월13일	가등기
2025년1월17일	가압류	43,200,360원
2025년3월4일	가압류	260,000,000원
2025년3월17일	압류
2025년6월18일	가압류	90,886,170원
2025년7월9일	가압류	30,000,000원
2025년12월18일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.본건 부동산은 소나무 및 기타 활 잡목 등이 자생하고 있는 임야로 이용 중 2.맹지임 3.경계지에 제시 외 물탱크2개 있음, 매각에서 제외함 4.토지의 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량을 요함 5.특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이 후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 소나무 잡목 등 자생하는 임야인 바, 경계지에 제시외 물탱크 2개 있음. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산은 소나무 잡목 자생하는 임야인 바, 제시외 분묘 2기와 수목장(소나무 1그루) 1기 표시 있으며 미발견 분묘(봉분으로 보이나 형체 불분명한 부분 포함) 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8261)입니다.
입찰일은 2026.01.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 406일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 406일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 10. 24. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 농림지역. 녹지지역. 보전관리지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장.

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사건번호 : 2024타경9510 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	265,407,085원원	142,367,294원원	54%	4.1회회
6개월	281,521,765원원	130,289,662원원	43%	4.2회회
12개월	279,752,071원원	121,287,382원원	38%	4회회

2024타경9510 경매사건 분석 ◆ 상북면 임야 (269.1평)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산158 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,922.15평	125,580,000원 125,580,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산157-8 토지(대지권): 269.13평	24,910,760원 24,910,760원	신건 (0회)
	2026-01-09	2025타경11627	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산75-8 토지(대지권): 8,694.46평	747,290,000원 747,290,000원	신건 (0회)
	2026-01-09	2025타경91	[임야] 울주군 청량읍 용암리 산146 토지(대지권): 2,400.04평	440,436,000원 440,436,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경924	[임야] 울주군 두동면 월평리 산194 토지(대지권): 5,675.51평	656,670,000원 459,669,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9305	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산136-14 토지(대지권): 524.23평	50,257,000원 35,180,000원	유찰 (1회)
	2026-01-21	2024타경8142	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산19-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,299.84평	279,305,000원 195,514,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경10401	[임야] 울주군 상북면 거리 214-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 249.87평	66,906,000원 46,834,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2025타경732	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산156-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 433.79평	25,812,000원 18,068,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 12,039,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 12,995,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경797	[임야] 울주군 두서면 내와리 산68-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,004.60평	28,892,700원 20,225,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2024타경7231	[임야] 울주군 두동면 은편리 23-17 토지(대지권): 1,626.85평	1,524,181,000원 746,849,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산20-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 69.88평	58,905,000원 28,864,000원	유찰 (2회)
	2026-01-28	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산84-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 234.92평	216,006,000원 105,843,000원	유찰 (2회)