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울주군 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 524.2평)

울주군 언양읍 반송리의 임야 경매가 1회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 3518만원입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정가는 50,257,000원입니다. 최저입찰가는 35,180,000원(70%)입니다.
입찰일은 2026.02.03(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 3,518,000원 입니다.

  ★ 소 재 지 : 울산광역시 울주군 언양읍 반송리
  ★ 사건번호 : 2024 타경 9305
  ★ 집행법원 : 울산지방법원

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산136-14
물건용도	임야
토지면적	1,733.00㎡(524.23평)
건물면적
사건번호	2024타경9305
감정평가액	50,257,000원
최저입찰가	(70%) 35,180,000원
입 찰 일	2026.02.03(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반송리 산136-14	임야	1733㎡ (524.23평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 소재 "울산KTX 골프연습장" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 인근으로 차량접근 가능하며, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 본건 1 : 부정형의 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
- 본건 3 : 부정형의 토지로, 건축허가를 득한 부분의 경우 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 근린생활시설 건부지 예정지이며, 자연림 부분의 경우 급경사지로 자연 림 상태임.
- 본건 4, 5 : 사다리형의 급경사지로 자연림으로 이용중임.
- 본건 6 : 부정형의 급경사지로 자연림으로 이용중임.
4)인접 도로상태 - 본건 1 : 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.
- 본건 3, 5, 6 : 공히 지적도상 맹지이나 본건 경매대상 필지를 통해 접근이 가능함.
- 본건 4 : 지적도상 맹지임.
[토지이용계획] - 본건 1 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 본건 3, 4 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 본건 5 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 본건 6 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 가. 본건 토지 기호 3번(반송리 산136-13번지) 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘 2기가 소재하며, 당해 분묘로 인하여 영향 받는 토지의 가격을 명세표에 부기하였으니 이 점 참고하시기 바람.
나. 본건 토지 기호 6번(반송리 산136-24)에는 제시외 구축물(ㄱ)인 "마을 공동집수정"이 소재하며, 이는 본건 토지의 부합물로 보아 별도로 평가하였으며, 당해 구축물로 인하여 토지의 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 토지 기호 6번(반송리 산136-24)에 소재하는 "마을 공동집수정"의 경우 인근 주민에 따르면, ‘반송 상리마을’에서 주민 공동으로 토지 소유자의 동의를 얻어 설치하여 마을 상수도로 이용하였으나, 상수도 시설이 인입된 이후로는 사용하고 있지 아니하다고 탐문 되었으니 그 소유관계 및 일괄경매 여부를 적의 판단하시기 바람.
[건물구조] 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽 : 징크판넬 마감 등.
- 내벽 : 판넬 노출 등.
- 창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 공부상 제1종 근린생활시설임.
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 갖추었음.
4)부합물 및 종물 본건 토지 기호 1번(반송리 941번지) 지상에 이동식 화장실(FRP구조, 약 1m*1m) 1식이 소재 하며, 이는 본건 건물의 종물로 보이나 그 이동 및 철거가 용이한 가설건축물로서 본건 평가에서는 제외하였으니 이 점 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년8월24일	소유권
2023년4월26일	근저당권	364,000,000원
2023년4월26일	지상권
2023년9월27일	가압류	350,000,000원
2024년11월12일	강제경매
2025년3월5일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	205,852,014원원	111,983,722원원	51%	4.2회회
6개월	237,767,792원원	102,355,934원원	40%	4.5회회
12개월	267,268,030원원	116,747,855원원	38%	4.1회회

울주군 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 524.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
지적도상 맹지임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 지상에 제시외 간이화장실 1동 있음. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 일부는 자연림 자생하는 임야, 일부는 평탄화작

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2026.02.03입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 445일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 445일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.04.26. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경9305 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-05	2025타경1033	[임야] 울주군 두서면 차리 산110-1 토지(대지권): 728.72평	178,266,000원 124,786,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2025타경626	[임야] 울주군 삼동면 조일리 산42-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 500.03평	34,713,000원 24,299,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-9 토지(대지권): 1,154.64평	103,059,000원 72,141,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-6 토지(대지권): 554.48평	242,295,000원 169,607,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-3 토지(대지권): 72.60평	66,480,000원 46,536,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산158 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,922.15평	125,580,000원 87,906,000원	유찰 (1회)
	2026-02-26	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산157-8 토지(대지권): 269.13평	24,910,760원 17,438,000원	유찰 (1회)
	2026-02-13	2025타경11627	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산75-8 토지(대지권): 8,694.46평	747,290,000원 523,103,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경924	[임야] 울주군 두동면 월평리 산194 토지(대지권): 5,675.51평	656,670,000원 459,669,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2024타경9305	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산136-14 토지(대지권): 524.23평	50,257,000원 35,180,000원	유찰 (1회)
	2026-03-04	2024타경8142	[임야] 울주군 언양읍 직동리 산19-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,299.84평	279,305,000원 136,860,000원	유찰 (2회)
	2026-02-12	2025타경10401	[임야] 울주군 상북면 거리 214-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 249.87평	66,906,000원 32,784,000원	유찰 (2회)
	2026-02-12	2025타경732	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산156-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 433.79평	25,812,000원 12,648,000원	유찰 (2회)
	2026-02-24	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 8,427,000원	유찰 (2회)
	2026-02-25	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 9,097,000원	유찰 (2회)