이번 경매는 송파구 문정동 65-1의 어울림하우스 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

[서울시 송파구 요약정리] 어울림하우스 다세대(빌라) 최저입찰가 2억 4813만원!

"창의와 혁신의 구정 다시 뛰는 송파"

소 재 지	서울특별시 송파구 송파대로18길 16-6, 5층 501호 (문정동,어울림하우스)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	12.55㎡(3.80평)
건물면적	93.06㎡(28.15평)
사건번호	2024타경61435
감정평가액	248,132,000원
최저입찰가	(100%) 248,132,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1443784

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	문정동 65-1	186.1분의 12.55	12.55㎡ (3.80평)
건물	문정동 65-1	5 철근콘크리트구조	18.98㎡ (5.74평)
제시외건물	문정동 65-1	주택일부	58.96 ㎡(17.84평) 포함
	문정동 65-1	보일러실	3.84 ㎡(1.16평) 포함
	문정동 65-1	다용도실(베란다)	11.28 ㎡(3.41평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정고등학교"" 서측 인근에 위치한 다세대주택 내 5층 501호로서, 주변으로는 다세대, 단독, 근린생활시설 등이 주로 소재함.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 ""문정역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재타일, 치장벽돌 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : PVC섀시 등 [이용상태] 건축물대장에 위반건축물로 등재된 제시외 ㄱ)과 일단으로 다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등 [토지형상/이용상태] 장방형 평지로서, 다세대주택(통칭 ""어울림하우스"") 1개동(공부상 7세대,2호)의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30), 과밀억제권역.
[공부와의 차이] 건축물대장에 위반건축물로 등재된 제시외 ㄱ)과 일단으로 다세대주택으로 이용중임.
[참고사항] 1. 임대관계는 미상임.
2. 본건은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 위반내용 중 501호 벽돌조 주거 55㎡(실측 58.96㎡)와 판넬조 주거 2㎡(현황 보일러실. 실측 3.84㎡) 및 이에 인접한 베란다(현황 다용도실. 실측 11.28㎡)는 개략적 실측면적으로 사정하여 제시외 건물로 별도로 평가하였으니, 경매진행시 재확인바람.
3. 본건은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 위반내용 중 501호(옥탑) 판넬조 주거 22㎡(실측 34.84㎡)가 옥탑층에 소재하나, 이는 본건 501호와 구조상·이용상 독립된 주택(현관문 표지상 601호)으로 판단되니, 경매진행시 참고바람.
4. 본건 501호 및 제시외 ㄱ)은 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못하였는 바, 외부목측, (일부) 인근주민 탐문 등에 의거하여 추정된 내부구조를 도시하였으니, 재확인바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년5월20일	소유권
2017년9월12일	근저당권	66,000,000원
2024년8월28일	가처분
2024년9월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
5층 소재 제시외 건물 포함, 옥탑 제시외 건물 매각 제외 집합건축물대장상 위반건축물 등재 임동민이 2025.10.26. 유치권 신고(공사대금 금248,198,545원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 채무자 임승열 : 2025. 11. 1. '임동민은 채무자의 아들이며, 임동민과는 채무관계가 없고 유치권도 존재하지 않는다'는 취지의 서면 제출함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 248,132,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 55,514,636원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 436일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 436일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.09.12. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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사건번호 : 2024타경61435 (서울동부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	415,716,667원원	316,409,367원원	78%	2회회
6개월	430,347,619원원	342,376,205원원	83%	1.6회회
12개월	385,081,648원원	289,578,616원원	76%	2.6회회

[서울시 송파구 요약정리] 어울림하우스 다세대(빌라) 최저입찰가 2억 4813만원!

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1443784

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2024타경3569	[다세대]서울특별시 송파구 문정동 115-4 문정쉐르빌 건물: 7.69평 토지(대지권): 4.81평	336,000,000원 336,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경3569	[다세대]서울특별시 송파구 문정동 115-4 문정쉐르빌 건물: 14.63평 토지(대지권): 9.16평	608,000,000원 608,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경65222	[다세대]서울특별시 송파구 방이동 142-20 건물: 21.50평 토지(대지권): 10.22평	482,000,000원 482,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경62124	[다세대]서울특별시 송파구 마천동 20-8 건물: 16.84평 토지(대지권): 7.03평	302,610,000원 302,610,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2024타경62094	[다세대]서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 건물: 5.96평 토지(대지권): 1.85평	507,000,000원 507,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경59647	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 55-3 하이힐 [임차권등기] 건물: 11.67평 토지(대지권): 6.59평	567,000,000원 453,600,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2024타경59241	[다세대]서울특별시 송파구 방이동 115-18 티크아트빌 건물: 7.93평 토지(대지권): 5.06평	298,000,000원 238,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2024타경59326	[다세대]서울특별시 송파구 방이동 199-11 정보팰리스 건물: 29.05평 토지(대지권): 4.12평	373,094,000원 298,475,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경62582	[다세대]서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 [임차권등기] 건물: 8.90평 토지(대지권): 6.30평	343,000,000원 274,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경62476	[다세대]서울특별시 송파구 가락동 182-13 [임차권등기] 건물: 10.61평 토지(대지권): 5.32평	230,810,000원 184,648,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경60562	[다세대]서울특별시 송파구 송파동 90-10 진웅파크빌 건물: 27.36평 토지(대지권): 8.20평	497,734,000원 398,187,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경61435	[다세대]서울특별시 송파구 문정동 65-1 어울림하우스 [유치권] 건물: 28.15평 토지(대지권): 3.80평	248,132,000원 248,132,000원	재진행 (0회)
	2025-12-08	2024타경63158	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 37-2 천광캐슬 건물: 36.68평 토지(대지권): 6.00평	391,915,000원 313,532,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경62261	[다세대]서울특별시 송파구 가락동 151-4 [임차권등기] 건물: 12.10평 토지(대지권): 7.86평	282,000,000원 225,600,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경61909	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 79-11 숨결79 [임차권등기] 건물: 10.62평 토지(대지권): 6.42평	338,000,000원 270,400,000원	유찰 (1회)