감정가 6억 5070만원, 2회 유찰된 제주 제주 한림읍 한림리 전의 최저입찰가는 3억 1884만원입니다.

한림읍 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 456.2평

소 재 지	제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 842
물건용도	전
토지면적	1,508.00㎡(456.17평)
건물면적
사건번호	2025타경6006
감정평가액	650,696,000원
최저입찰가	(49%) 318,841,000원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	한림리 842	전	622㎡ (188.16평) 지분 2분의 1 전부
	한림리 842-4	전	693㎡ (209.63평) 지분 2분의 1 전부
	한림리 842-5	전	193㎡ (58.38평) 지분 2분의 1 전부

[위치/주위환경] 일련번호(1-3) : 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 "한림공업고등학교" 동 측 인근에 위치하는 토지이며, 본건 부근은 단독주택, 공동주택, 소규모 점 포, 전 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 일련번호(1-3) : 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 일주도로가 소재하는 등 제반교통상황은 무난함.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1-3) : 본건은 각각 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지임.
4)인접 도로상태 일련번호(1) : 본건은 북서측으로 폭 25M 내외의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 폭 6M 내외 의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로에 접하며, 지적도상 북측으로 소폭의 도로 에 접하나 현황 폐도임.
일련번호(2,3) : 본건은 각각 북동측으로 폭 6M 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 일련번호(1) : 자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,공장설립제한지역＜수도법 ＞,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
일련번호(2,3) : 각각 자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,건축계획심의대 상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 일련번호(1) 및 인접토지(한림리 1582번지) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] - 본건의 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(1-3)은 지목이 "전"으로서, 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단 되는바, 해당관청에 재확인을 요함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년10월15일	소유권
2020년10월15일	소유권
2022년6월9일	근저당권	345,000,000원
2024년1월12일	근저당권	120,000,000원
2025년1월3일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 이를 위한 법정지상권 성립 여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 지분매각임. 특별매각조건, 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금으 미납 으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 - 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명를 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] - 목록1. 및 인접토지(한림리 1582) 지상 소재 감정평가서상 ㄱ'블록조 플라스틱스레트지붕 단층 창고 6.6㎡', ㄴ'목조 목조지붕 단층 창고 6.8㎡'은 매각에서 각 제외함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1. (한림읍 한림리 842) 전 (경작지로 이용중) 소재지 2. (

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2168)입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 377일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 377일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.6.9. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

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사건번호 : 2025타경6006 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	741,466,315원원	315,343,206원원	46%	2.9회회
6개월	802,836,990원원	339,241,223원원	45%	2.9회회
12개월	707,826,943원원	298,375,525원원	44%	2.9회회

한림읍 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 456.2평

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경7897	[전] 제주시 애월읍 구엄리 1092-1 토지(대지권): 45.98평	228,000,000원 228,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경7661	[전] 제주시 한림읍 금악리 1971-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 189.67평	139,778,000원 139,778,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1194	[전] 제주시 구좌읍 하도리 2735-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 983.13평	473,905,000원 473,905,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1194	[전] 제주시 구좌읍 세화리 3092-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,124.70평	803,088,000원 803,088,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 205.40평	152,775,000원 152,775,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 108.60평	84,724,000원 84,724,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 137.94평	97,128,000원 97,128,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 91.36평	70,668,000원 70,668,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 119.49평	84,135,000원 84,135,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 90.75평	68,700,000원 68,700,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1134	[전] 제주시 한경면 낙천리 356-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 92.26평	63,745,000원 63,745,000원	신건 (0회)
	2026-02-24	2025타경7115	[전] 제주시 애월읍 애월리 512 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,129.00평	5,157,202,000원 3,610,041,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경897	[전] 제주시 한경면 낙천리 1445 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,118.95평	462,375,000원 323,663,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경305	[전] 제주시 한경면 고산리 2512-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,073.88평	802,300,000원 561,610,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경8549	[전] 제주시 애월읍 납읍리 1808 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 513.34평	609,518,000원 426,663,000원	유찰 (1회)