광주지방법원에서 진행되는 2024타경88267, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

전남 전경매> 화순군 9억 383만원 싼 전, 2024타경88267

소 재 지	전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1
물건용도	전
토지면적	1,889.00㎡(571.42평)
건물면적
사건번호	2024타경88267
감정평가액	1,637,369,800원
최저입찰가	(45%) 733,541,670원
입 찰 일	2026.01.07(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	벽라리 241-1	전	1889㎡ (571.42평)

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 소재 "화순오성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지, 주택, 점포, 교육시설 등이 주를 이루는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 기차역(화순역)이 소재하여 일 반적인 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 남하향 완경사지대내 북측 인접지 및 인접 도로 대비 저지이나, 남측 인접지 대비 대체로 평 탄한 자루형의 상업나지임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 왕복 6-7차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(200 0미터_돼지 사육제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사 육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률＞, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(오성초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(오성초등학교)＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 개발촉진지구(2014-12-11)＜지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률＞, 철도보호지구(철도보호지구)＜철도안전법＞, 폐광지역진흥지구(2015-01-29)＜폐광 지역 개발 지원에 관한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본 건 동측 일부에는 별첨 "사진용지"에 도시한 바와 같이 탱자나무 등 수목이 수십여주 식 재되어 있으며, 본건 토지의 남측 지상 일부에는 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하여 본 건 토지를 타인점유하고 있는 것으로 추정됨.
[공부와의 차이] -- [참고사항] --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년7월10일	소유권
2017년9월12일	소유권
2024년4월23일	근저당권	1,464,000,000원
2024년4월23일	지상권
2024년12월11일	임의경매
2025년3월5일	가압류	30,625,019원
2025년4월21일	가압류	88,155,980원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 지상에 제시외건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 불분명

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 토지 일부는 철도안전법상 철도보호지구에 저촉되나 저촉부분의 면적비율이 과소하여 가치형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애없이 감정평가함 - 토지 동측 일부에 탱자나무 등 수목이 수십여주 식재되어 있으나 식재상태 및 관리상태 등으로 보아 울타리 용도로 판단되 어 토지에 포함 평가함, 수목 등 매각 포함 - 토지 남측 지상 일부에 소유자 미상의 제시외 건물(인접지인 전남 화순군 벽라리 243-5번지 지상 소재 건물의 종물 및 부합 물로 추정)이 소재, 매각 제외 - 최저매각가격 1,637,369,800원은 제시외 건물로 소재로 인한 토지 이용 제한시 가격임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1611)입니다.
입찰일은 2026.01.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 360일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 360일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.04.23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경88267 (광주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	42,248,667원원	19,791,500원원	52%	3.2회회
6개월	138,451,796원원	36,271,823원원	48%	3.8회회
12개월	99,920,277원원	37,903,658원원	52%	3.2회회

전남 전경매> 화순군 9억 383만원 싼 전, 2024타경88267

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2024타경85527	[전] 화순군 화순읍 교리 184-1 토지(대지권): 343.04평	482,196,000원 482,196,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2025타경32244	[전] 화순군 도곡면 대곡리 44-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 363.91평	153,492,000원 153,492,000원	신건 (0회)
	2025-12-10	2025타경32244	[전] 화순군 도곡면 대곡리 27 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 627.99평	66,432,000원 66,432,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경32405	[전] 화순군 한천면 한계리 442 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 225.06평	17,112,000원 11,979,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2025타경32405	[전] 화순군 한천면 한계리 287 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 97.56평	18,990,000원 13,293,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경9233	[전] 화순군 화순읍 이십곡리 176-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,010.11평	312,315,000원 218,620,500원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경32892	[전] 화순군 동면 서성리 198-39 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 233.53평	158,260,000원 88,626,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경32892	[전] 화순군 동면 서성리 198-27 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 210.84평	146,370,000원 81,968,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경32892	[전] 화순군 동면 서성리 198-21 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 198.14평	135,275,000원 75,755,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경32892	[전] 화순군 동면 서성리 198-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 249.87평	173,330,000원 97,065,000원	유찰 (2회)
	2025-12-30	2025타경31626	[전] 화순군 동복면 연월리 879 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 284.96평	14,412,600원 8,072,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경32670	[전] 화순군 동면 서성리 198-25 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 217.20평	139,644,000원 62,561,000원	유찰 (3회)
	2026-01-08	2025타경31994	[전] 화순군 청풍면 대비리 36 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 180.90평	14,352,000원 6,429,696원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2025타경32046	[전] 화순군 화순읍 유천리 2-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 475.23평	459,177,000원 205,711,296원	유찰 (3회)
	2026-01-07	2024타경88267	[전] 화순군 화순읍 벽라리 241-1 [법정지상권] 토지(대지권): 571.42평	1,637,369,800원 733,541,670원	유찰 (3회)