대전지방법원 서산지원의 2024타경54940 사건, 4억 7981만원짜리 전 경매물건입니다.

태안군 태안읍 전, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

소 재 지	충청남도 태안군 태안읍 상옥리 470
물건용도	전
토지면적	11,018.00㎡(3,332.95평)
건물면적
사건번호	2024타경54940
감정평가액	479,812,000원
최저입찰가	(34%) 164,574,000원
입 찰 일	2025.11.26(수) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상옥리 470	답	595㎡ (179.99평)
	상옥리 468-2	전	430㎡ (130.08평)
	상옥리 876	전	1362㎡ (412.01평)
	상옥리 877	전	307㎡ (92.87평)
	상옥리 879-1	전	2721㎡ (823.10평)
	상옥리 879-2	대	413㎡ (124.93평)
	상옥리 883	전	182㎡ (55.06평)
	상옥리 884-1	답	3349㎡ (1,013.07평)
	상옥리 884-2	답	691㎡ (209.03평)
	상옥리 885	답	274㎡ (82.89평)
	상옥리 886-1	전	694㎡ (209.94평)
제시외건물	상옥리 876	제시외건물	175 ㎡(52.94평) 제외
	상옥리 876	제시외건물	58.5 ㎡(17.70평) 제외
	상옥리 876	제시외건물	65 ㎡(19.66평) 제외
	상옥리 876	제시외건물	33.8 ㎡(10.22평) 제외
	상옥리 876	제시외수목	포함
	상옥리 879-2	제시외건물	73.8 ㎡(22.32평) 제외
	상옥리 879-2	제시외건물	1 ㎡(0.30평) 제외
	상옥리 879-2	제시외건물	6.2 ㎡(1.88평) 제외
	상옥리 879-2	제시외건물	9.6 ㎡(2.90평) 제외
	상옥리 879-1	제시외수목	1 ㎡(0.30평) 제외

[위치/주위환경] 본 건은 태안군 태안읍 상옥리 소재 세칭 "구슬목" 북측 인근(기호1,2,8-16) 및 북서측 인근(기호3-7)에 위치하는 토지이며, 부근은 전, 답 및 농가주택 등이 혼재하는 순수농촌지대로서, 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 기호1-5,7,12-15 인근 및 기호6,8-11,16 까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호1,2,13-15: 부정형의 완경사지로서, 답으로 이용중임.
기호3,5,8: 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.
기호4,9: 사다리형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.
기호6: 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중이며, 일부는 도로 등으로 이용중임.
기호7: 정방형의 평지로서, 묵전임.
기호10: 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중이며, 일부는 답 및 도로로 이용중임.
기호11: 부정형의 평지로서, 농가주택부지로 이용중임.
기호12: 대체로 사다리형의 완경사지로서, 답으로 이용중임.
기호16: 부정형의 완경사지로서, 답으로 이용중이며, 일부는 도로로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1-5,7,12-15: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통하여 출입함.
기호6: 지상 일부를 폭 약3-4미터의 포장도로로 이용하여 출입함.
기호8,9: 동측 한면이 폭 약3미터의 포장도로에 접함.
기호10,16: 지상 일부를 폭 약3미터의 포장도로로 이용하여 출입함.
기호11: 남동측 일부가 폭 약3미터의 비포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1,2,8-10,12-16: 농림지역(2020-06-26), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞임.
기호3-7: 생산관리지역(2020-01-14), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호11: 생산관리지역(2017-07-30), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 1) 별지 지적 및 건물개황도 와 같이 기호8,11 지상에 제시외건물(㉠-㉧)이 소재함.
2) 별지 지적 및 건물개황도 와 같이 기호6,8,10,11 지상에 제시외수목(㉨,㉩,㉪,㉫)이 소재함.
3) 별지 지적 및 건물개황도 와 같이 기호6,7 지상에 제시외관정(㉬,㉭)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호2,12: 귀 제시목록상 지목이 전이나, 현황은 답으로 이용중임.
기호6: 귀 제시목록상 지목이 전이나, 현황은 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10: 귀 제시목록상 지목이 전이나, 현황은 일부 답 및 도로로 이용중임.
기호16: 귀 제시목록상 지목이 전이나, 현황은 답으로 이용중이며, 일부는 도로로 이용중임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년7월30일	소유권
2019년12월27일	근저당권	67,500,000원
2020년7월21일	근저당권	15,000,000원
2020년8월18일	근저당권	15,000,000원
2020년10월30일	근저당권	15,000,000원
2020년12월28일	근저당권	15,000,000원
2021년3월8일	근저당권	15,000,000원
2021년7월2일	근저당권	15,000,000원
2022년1월12일	근저당권	15,000,000원
2022년3월21일	근저당권	15,000,000원
2022년4월18일	근저당권	15,000,000원
2022년10월26일	근저당권	97,500,000원
2023년2월3일	근저당권	15,000,000원
2023년3월8일	근저당권	15,000,000원
2023년4월4일	근저당권	15,000,000원
2023년5월9일	근저당권	15,000,000원
2023년6월14일	근저당권	15,000,000원
2023년8월9일	근저당권	15,000,000원
2023년11월24일	근저당권	218,000,000원
2024년6월5일	임의경매
2024년7월26일	가압류	2,656,606원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록1,2,8,9,10,12~16:농지취득자격증명원 필요. /미제출시 보증금 몰수/원상회복명령 발하여질 가능성 있음. - 제시외 건물 (ㄱ~ㅇ) 매각에서 제외함. (법정지상권 성립여부 불분명.) -제시외 수목(ㅊ,ㅋ )매각에 포함. -목록1,2,8,12,13,14,15,:맹지. -목록2,12:지목이 전이나 답으로 이용. -목록10:일부 답 및 도로로 이용중임. -목록16: 현황 답으로 이용. 일부는 도로로 이용중. -목록7: 제시외 건물 소재함. -목록8:비닐하우스3동(ㄱ~ㄷ),제시외건물(ㄹ) 소재함. -목록11:제시외 건물 소재(ㅁ~ㅇ)함.(건축물대장이 존재하지 않는것으로보임.) -감정평가액은 제시외건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임.

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 현지에서 소유자 윤재를 만나 참여하에 함께 조사할 것을 요청 드렸으나 거절하여 단독으로 현황조사를 실시하였으며, 목록 1, 2와 목록 8 내지 9, 목록 11 내지 16은 본인이 직접 경작하고 있다고 진술함 ○ 목록 1 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부와 같이 답이나 현재 목록 2의 일부 지상과 목록 14의 일부 지상, 그리고 상옥리 469 전의 일부 지상에 걸쳐 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 2 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부상 전이나 현재 서쪽 지상은 목록 1과 목록 14의 일부 지상 그리고 상옥리 469 전의 일부 지상에 걸쳐 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있고 동쪽 지상은 상옥리 469 전의 일부 지상에 걸쳐 느티나무가 일정한 간격을 두고 다수 식재되어 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 3, 4 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 생산관리지역에 속하며, 공부와 같이 전으로 현재 목록 5, 목록 6과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 5 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 생산관리지역에 속하며, 공부와 같이 전으로 현재 대부분 지상은 목록 3, 4, 6과 물리적 경계 없이 일단의 전으로 이용하고 있으며, 육안으로 동쪽과 서쪽 가장자리 지상은 수풀이 무성한 밭둑으로 보이므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 6 - 속말1길을 통하여 차량 접근이 양호하고 용도지역은 생산관리지역에 속하며, 공부와 같이 전이나 현재 밭의 형상이 실제 지적도와 상이하며, 남쪽 지상은 목록 3, 4, 5. 지상과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있으나 북서쪽 돌출된 형상을 한 지상은 상옥리 840-1 전과 상옥리 840 전이 경계를 침범하여 일부 지상을 전으로 이용하고 있고 속말1길을 기준으로 북쪽 지상은 묵답(휴경지) 상태이며, 북동쪽 속말1길과 인접한 가장자리 지상에는 단풍나무 2그루와 전봇대가 있고 북동쪽과 북서쪽에 각 돌출된 형상을 한 지상 일부는 속말1길에 저촉(편입)된 것으로 보이므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 7 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 생산관리지역에 속하며, 공부와 같이 전이나 현재 밭둑으로 지상에는 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물이 소재하며 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 8 - 지적도상 맹지이나 인접 토지를 이용하여 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부와 같이 전으로 현재 목록 9.와 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있으며, 지상에는 제시외 비닐하우스 3동과 철파이프 구조 함석지붕으로 보이는 제시외 건물이 소재하며, 위 하우스 주변에는 감나무와 대추나무, 동백나무 등 다수의 수목이 식재되어 있으며 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 9 - 속말2길을 통하여 차량 접근이 양호하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부와 같이 전으로 현재 목록 8과 물리적 경계 없이 일단의 전으로 이용하고 있으며 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 10 - 속말2길을 통하여 차량 접근이 양호하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부상 전이나 현재 동쪽 일부 지상은 목록 12 및 목록 13의 서쪽 일부 지상 그리고 목록 16 지상과 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있고 서쪽과 남쪽 일부 지상은 속말2길에 저촉(편입)된 것으로 보이므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 11 - 속말2길을 통하여 차량 접근이 양호하고 용도지역은 생산관리지역에 속하며, 공부와 같이 대지로 지상에 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물이 소재하고(건축물대장이 존재하지 않는 것으로 보임) 감나무와 보리수나무 남쪽 경계 부분에 식재되어 있으며, 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 - 소유자 윤재에게 위 제시외 건물의 점유관계를 물었더니 본인과 모가 거주하고 있다고 진술하였으며, 덧붙인 전입세대확인서 등과 같이 백태래가 세대주로 전입되어 있으나 소유자와 부자관계이므로 일응 소유자의 점유로 보고 별도로 임차인으로 등록하지 않았으므로 참고하시기 바람 ○ 목록 12 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부상 전이나 현재 목록 10의 동쪽 일부 지상과 목록 13. 서쪽 일부 지상 그리고 목록 16. 지상과 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 13 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부와 같이 답으로 현재 3개의 계단식 구조로 분할되어 논의 형상이 실제 지적도와 상이하며, 동쪽 아랫단 지상은 목록 14.의 서쪽 지상과, 중간단 지상은 목록 15의 지상과, 서쪽 윗단 지상은 목록 10의 동쪽 일부 지상과 목록 12 및 목록 16 지상과 물리적 경계 없이 일단의 답으로 각 이용하고 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 14 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부와 같이 답으로 현재 윗단과 아랫단으로 분할되어 논의 형상이 실제 지적도와 상이하며, 아랫단 동쪽 지상은 목록 1과 목록 2의 일부 지상 그리고 상옥리 469 전의 일부 지상에 걸쳐 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있고 윗단 서쪽 지상은 목록 13의 남서쪽 일부 지상과 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 15 - 맹지로 인접 토지를 이용해야 접근이 가능하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부와 같이 답으로 현재 목록 13 지상과 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있으므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 16 - 속말2길을 통하여 차량 접근이 양호하고 용도지역은 농림지역에 속하며, 공부상 전이나 현재 목록 10의 동쪽 일부 지상과 목록 12, 그리고 목록 13의 서쪽 일부 지상과 물리적 경계 없이 일단의 논으로 이용하고 있으며, 서쪽 가장자리 지상은 속말2길에 저촉(편입)된 것으로 보이므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0693)입니다.
입찰일은 2025.11.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 531일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 531일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.12.27.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 시내버스정류장.

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사건번호 : 2024타경54940 (대전지방법원 서산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	133,682,957원원	69,918,715원원	55%	2.5회회
6개월	109,157,494원원	55,493,127원원	53%	2.7회회
12개월	141,402,291원원	70,587,605원원	51%	2.9회회

태안군 태안읍 전, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-26	2024타경1724	[전] 태안군 태안읍 장산리 832 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 53.24평	5,456,000원 5,456,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경1724	[전] 태안군 태안읍 장산리 365 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 72.00평	11,186,000원 11,186,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경51177	[전] 태안군 원북면 황촌리 204-33 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 232.32평	50,080,000원 50,080,000원	신건 (0회)
	2025-12-16	2024타경4402	[전] 태안군 근흥면 마금리 1255 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,958.75평	583,212,000원 408,248,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2025타경51234	[전] 태안군 고남면 고남리 1304 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 79.86평	24,552,000원 17,186,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경57048	[전] 태안군 소원면 소근리 93 [선순위지상권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 333.96평	68,898,000원 48,229,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경56878	[전] 태안군 남면 달산리 533-42 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 14,030.86평	1,298,724,000원 636,374,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경53213	[전] 태안군 태안읍 반곡리 929 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 755.04평	299,520,000원 146,764,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경54940	[전] 태안군 태안읍 상옥리 470 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,332.95평	479,812,000원 164,574,000원	유찰 (3회)
	2025-11-26	2024타경4631	[전] 태안군 남면 진산리 224-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,057.30평	361,887,000원 124,126,000원	유찰 (3회)
	2025-12-17	2024타경3546	[전] 태안군 고남면 장곡리 309-40 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 382.21평	23,453,000원 8,043,000원	유찰 (3회)
	2025-12-09	2025타경50959	[전] 태안군 근흥면 용신리 395 [농지취득자격증명] 건물: 104.36평 토지(대지권): 946.83평	407,280,000원 139,696,000원	유찰 (3회)
	2025-11-04	2023타경55649	[전] 태안군 소원면 시목리 556 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 219.92평	42,166,000원 14,462,000원	유찰 (4회)
	2025-12-16	2024타경57543	[전] 태안군 태안읍 장산리 1022 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 148.83평	22,140,000원 5,315,000원	유찰 (4회)
	2025-12-16	2024타경57543	[전] 태안군 태안읍 장산리 1025 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 845.79평	185,148,000원 44,454,000원	유찰 (4회)