4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 제주시 애월읍의 전 경매건입니다.

1억 596만원짜리 전 2544만원에? 제주 애월읍 전 요약정리 (325.5평)

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 2534
물건용도	전
토지면적	1,076.00㎡(325.49평)
건물면적
사건번호	2024타경30750
감정평가액	105,964,000원
최저입찰가	(24%) 25,442,000원
입 찰 일	2026.01.06(화) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하귀2리 2534	답	578㎡ (174.85평)
토지	하귀2리 2537	전	498㎡ (150.65평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 "가문동입구교차로" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2): 부정형의 평지로서, 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1,2): 지적도상 및 현황 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 기호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년10월20일	소유권
2023년10월20일	근저당권	200,000,000원
2023년10월25일	지상권
2024년8월2일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 전부, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1, 2 토지는 공부상 지목이 ‘임야’이나, 현황은 휴경지 상태이고 일부 지상에 식재된 수목 등이 존재함 - 목록 1, 2 토지는 지적 및 현황상 맹지임 - 목록 1, 2 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(하귀2리 2534)답(휴경 상태이며, 일부 지상에 수목등이 식재되어 있음) 소재지2(하귀2리 2537)전(휴경 상태이며, 일부 지상에 수목등이 식재되어 있음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2250)입니다.
입찰일은 2026.01.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 105,964,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 31,505,402원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 499일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 499일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 10. 20. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 차량접근이 가능.

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사건번호 : 2024타경30750 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	801,379,476원원	363,636,091원원	51%	2.6회회
6개월	785,333,851원원	339,332,577원원	48%	2.7회회
12개월	695,913,496원원	306,352,808원원	46%	2.8회회

1억 596만원짜리 전 2544만원에? 제주 애월읍 전 요약정리 (325.5평)

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경7580	[전] 제주시 구좌읍 한동리 882 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 849.72평	151,686,000원 151,686,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경7313	[전] 제주시 한림읍 명월리 1570-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,204.76평	698,035,740원 698,035,740원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경6747	[전] 제주시 애월읍 유수암리 2470-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 375.10평	445,284,000원 445,284,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경956	[전] 제주시 구좌읍 하도리 130 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,479.23평	888,821,000원 888,821,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경937	[전] 제주시 구좌읍 김녕리 2708 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,010.35평	815,932,000원 815,932,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경36307	[전] 제주시 한경면 용수리 3074-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 524.23평	396,857,000원 396,857,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경36307	[전] 제주시 한림읍 한림리 306-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 232.93평	280,280,000원 280,280,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경35670	[전] 제주시 한림읍 협재리 1523 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 906.90평	711,941,000원 711,941,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경35670	[전] 제주시 한림읍 협재리 1343 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,733.76평	3,031,920,000원 3,031,920,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경8031	[전] 제주시 한경면 고산리 3431-28 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 305.83평	274,724,000원 274,724,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1253	[전] 제주시 애월읍 신엄리 2617-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 465.58평	668,470,880원 668,470,880원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1216	[전] 제주시 한림읍 협재리 370 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,150.24평	2,981,070,000원 2,981,070,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2025타경1206	[전] 제주시 우도면 연평리 651-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 518.49평	462,780,000원 462,780,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경13502	[전] 제주시 한림읍 명월리 961 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,767.81평	667,888,000원 667,888,000원	신건 (0회)
	2025-12-23	2024타경9039	[전] 제주시 한경면 고산리 3932-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 57.48평	38,190,000원 38,190,000원	신건 (0회)