5회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 함안군 칠서면 태곡리의 임야 경매건입니다.

함안군 칠서면 임야, 감정가의 33%에 낙찰 가능성?

소 재 지	경상남도 함안군 칠서면 태곡리 산102
물건용도	임야
토지면적	1,388.50㎡(420.02평)
건물면적
사건번호	2024타경103782
감정평가액	54,874,000원
최저입찰가	(33%) 17,981,000원
입 찰 일	2025.12.04(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1404561

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	태곡리 산102	임야	1314.5㎡ (397.64평) 1/2 지분 전부
토지	태곡리 산102-1	임야	74㎡ (22.39평) 1/2 지분 전부

[위치/주위환경] 대상물건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 "칠서일반산업단지" 남서측에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
[교통상황] 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통이하 입니다.
3)형태 및 이용상태 1) 일련번호 1 : 부정형의 토지로서, 자연림, 묘지, 도로 등으로 이용중 입니다.
2) 일련번호 2 : 사다리형의 토지로서, 자연림, 도로 등으로 이용중 입니다.
4)인접 도로상태 1) 일련번호 1 토지 지적도상 맹지이나, 일련번호 2 토지(일부 도로)를 통해 남동측으로 2차선 포장도로에 접 하며, 남측으로 타인소유 토지로서 태곡리 424-1번지 현황 도로를 통해 접근 가능한 바, 이를 고려하여 평가하였습니다.
2) 일련번호 2 토지 일부 2차선도로에 편입됩니다.
[토지이용계획] 1) 일련번호 1 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
2) 일련번호 2 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 1) 대상물건은 공유지분 토지로서, "손귀자"지분에 대한 위치확인이 불가능한 바, 전체 토 지를 기준으로 평가하되, 지분비율에 의거 면적사정하였습니다.
2) 대상 토지 일부 또는 대부분이 도로 및 접도구역에 편입되는 바, 이를 고려하여 평가하되 , 그 면적은 지적도면에 의거 대략적으로 산출하였으며, 실제 면적과 차이가 있을 수 있 습니다.
3) 대상 토지상에 자연생 수목이 소재하나, 관리상태 및 수형 등으로 보아 경제적 가치가 희 박한 것으로 판단되어, 거래관행 등을 참작하여 토지가격에 포함하여 평가하였습니다.
4) 일련번호 1 지상에 분묘 3기가 소재하며, 당해 분묘로 인하여 토지의 사용·수익에 제한 이 있는 경우의 토지가격을 비고란에 병기하였으니 업무진행시 참고바랍니다.
5) 일련번호 1 지상 북측으로 임도공사 중으로 확인되며, 당해 토지 편입여부는 지적경계 불 분명 및 위성사진의 부재로 확인되지 않으니, 응찰시 참고바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1970년10월20일	소유권
1993년5월24일	소유권
2008년10월7일	근저당권	10,000,000원
2010년6월15일	(1)근저당권설정	40,000,000원
2010년6월15일	(2)근저당권설정	40,000,000원
2024년7월22일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 자연생 수목 포함. 지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함). 목록 1. 지상 일부에 연고 미상의 분묘 수기 존재하고(분묘기지권 성립여부는 불분명함. 이를 감안한 금액임), 북측으로 임도공 사 중으로 확인되며. 당해 토지 편입 여부는 불분명함. 목록1.은 지적도상 맹지이나 목록 2. 토지 또는 남측으로 타인 소유 토 지를 통해 접근이 가능하고, 목록 1. 토지 일부 및 목록 2. 대부분이 도로 및 접도구역에 편입됨

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1. 현황 대부분 임야 상태로 위 지상 일부에 연고 미상의 분묘 수 기 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9413)입니다.
입찰일은 2025.12.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 54,874,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 498일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 498일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2008.10.7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지.

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사건번호 : 2024타경103782 (창원지방법원 마산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	114,214,852원원	44,786,833원원	63%	3.3회회
6개월	318,860,304원원	129,103,000원원	60%	3.4회회
12개월	218,852,710원원	84,631,162원원	50%	4.2회회

함안군 칠서면 임야, 감정가의 33%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1404561

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2025타경20589	[임야] 함안군 칠원읍 운곡리 산286-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 58,325.33평	682,838,000원 682,838,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경20589	[임야] 함안군 칠원읍 운곡리 산285-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,541.69평	104,476,900원 104,476,900원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경20649	[임야] 함안군 칠북면 가연리 139-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 28.74평 토지(대지권): 27,412.55평	937,052,500원 937,052,500원	신건 (0회)
	2026-01-15	2024타경107418	[임야] 함안군 함안면 북촌리 산114-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,604.12평	181,573,326원 127,101,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경3028	[임야] 함안군 칠원읍 용산리 251-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,587.82평	1,511,712,000원 1,209,370,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2025타경20445	[임야] 함안군 칠북면 이령리 산151 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,709.93평	46,468,800원 37,175,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2023타경107275	[임야] 함안군 산인면 모곡리 산79 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 9.68평 토지(대지권): 96,503.25평	1,170,198,800원 936,159,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2025타경20534	[임야] 함안군 대산면 서촌리 산70 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 32,889.01평	3,107,651,550원 2,486,121,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2025타경167	[임야] 함안군 군북면 박곡리 1112 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 6,922.11평	334,538,030원 267,630,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2025타경167	[임야] 함안군 군북면 박곡리 1084 토지(대지권): 45.07평	180,290원 144,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2025타경20462	[임야] 함안군 산인면 입곡리 산253 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,289.95평	38,558,400원 24,678,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2024타경107647	[임야] 함안군 법수면 주물리 산36 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,329.99평	35,503,000원 22,722,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2024타경107647	[임야] 함안군 법수면 우거리 산133 [분묘기지권] 토지(대지권): 690.00평	32,846,000원 21,022,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2024타경107647	[임야] 함안군 법수면 우거리 산128 [분묘기지권] 토지(대지권): 914.36평	48,816,000원 31,242,000원	유찰 (2회)
	2025-12-11	2024타경104914	[임야] 함안군 군북면 유현리 산156-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,127.44평	1,843,296,000원 1,290,307,000원	재진행 (1회)