춘천지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경54170의 경매물건입니다. 현재 최저가는 2256만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

[경매일 2025.08.18] 강원 홍천군 전 낙찰가 분석합니다.

소 재 지	강원특별자치도 홍천군 두촌면 괘석리 325-1
물건용도	전
토지면적	1,185.00㎡(358.46평)
건물면적
사건번호	2024타경54170
감정평가액	65,770,200원
최저입찰가	(34%) 22,559,000원
입 찰 일	2025.08.18(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1395266

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	괘석리 325-1	전	72.3㎡ (21.87평) 3분의 1 지분
	괘석리 326-1	전	242㎡ (73.21평) 3분의 1 지분
	괘석리 327	전	496㎡ (150.04평) 3분의 1 지분
	괘석리 산62-7	임야	374.7㎡ (113.35평) 3분의 1 지분

[위치/주위환경] 기호(1-4): 본건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 괘석리 소재 "세이지우드CC" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 주택, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 기호(1-4): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장가지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 기준시점 현재 삼각형 완경사지를 평탄하게 조성한 전임.
기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 제시외건부지임.
기호(3): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 하천임.
기호(4): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 하천임.
4)인접 도로상태 기호(1-4): 본건 남서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(두촌017) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞임.
기호(3,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(두촌017) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역＜도로법＞, 소하천구역(달음재천)＜소하천정비법＞임.
6)제시목록 외의 물건 1)본건 토지 기호(1-3) 지상에 소재하는 "수목"은 소유권관계가 불분명하여 지상 소재 수목은 "감정평가외" 하였으니, 수목을 포함한 일괄경매가 필요할 경우 정확한 소유권관계, 수종 및 수령, 주수 등의 내역을 조사하여 재의뢰 하시기 바람.
2)본건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외건물(기타구조 스레이트 및 강판지붕 단층 주택 및 창고 등)이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외건물을 감안하여 평가하되, 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재조사를 요함.
3)본건은 별첨 "사진용지"와 같이 토지 기호(2) 지상에 "목조구조물", 기호(3) 지상에 "비닐하우스", 기호(3,4) 양 지상에 "목조 및 파이프조구조물", 기호(4) 지상에 "벽돌구조물" 등이 소재하나, 소유권관계가 불분명하여, 본건 평가에서는 이를 "감정평가외" 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 이를 포함하여 일괄경매가 필요할 경우 정확한 소유권관계 등을 조사하여 재의뢰 하시기 바람.
[공부와의 차이] 1)본건 기호(3,4)는 토지이용계획확인서상 일부가 "소하천구역"이며, 목측상 현황 하천"으로 조사되었는 바, 본건 평가에서는 지적도면에 의거하여 개략적인 면적 산출 후 이를 감안하여 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 경계, 편입여부 및 면적 등의 자세한 사항은 별도의 측량 및 조사를 요함. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년12월4일	소유권
2020년6월22일	소유권
2018년12월4일	소유권
2024년8월27일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록2 지상 매각에서 제외되는 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각, 공유자우선매수권 행사 1회로 제한 -목록1~3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다 는 두촌면장의 회신서 제출됨) -목록1~4 "접도구역"에 저촉됨 -목록2 공부상 "전"이나 현황"대지,도로등"임 -목록2 지상 제시외 건물(스레이트 및 강판지붕 단층 주택 및 창고등-약 244㎡)과 "관정(소유자 김O민) 및 목조구조물" , 목록 3 "비닐하우스" 목록3.4 "목조및파이프구조물", 목록4"벽돌구조물", 목록1~3의 조경수는 각 평가 및 매각 제외됨 -목록1~4 "접도구역"에 저촉됨 -목록2 지상 매각에서 제외되는 제시외건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 제한받는 가격임 - 목록2 지상에 건축물대장 및 등기부등본을 조사한바 등재된 건축물이 없는 바 별도 확인 요함 -본건은 신청외 지분소유자들과 함께 공동사용하고 있다는 채무자겸소유자의 진술이 있으나 명확한 점유, 사용관계는 별도확 인 요함

[부동산 현황조사서 비고란]
{1번 부동산} - 전으로 사용중임.[사진 1] - 신청부동산중 일부분은 도로[사진 2] 및 일부 조경수들이 식재되어 있음.[사진 3] {2번 부동산} - 공부상 전이나 현재 대지등으로 사용중이며, 위지상에 목조 함석지붕 주택 및 창고등 약 244㎡가 소재하고 있음.[사진 4-7] - 일부분은 도로로 사용중이며[사진 8], 일부 지상에는 [사진 9, 10]과 같이 목조 정자들이 소재하고 있음. - 신청부동산 일부 지상에 [사진 11]과 같이 관정시설이 되어 있으나, 허가 및 등록 여부는 별도 확인이 요망됨.(본 부동산을 매입당시 전소유자가 설치하여 사용하던 것이라고 채무자겸 소유자가 진술함.) {3번 부동산} - 신청부동산은 전으로 사용중임.[사진 12] - 위지상 일부분에 철파이프 비닐 하우스[사진 13] 및 목조 썬라이 계사[사진 14]가 소재하고 있음. - 신청부동산중 일부분은 [사진 15]와 같이 하천으로 사용중인 것으로 목측됨. {4번 부동산} - 신청부동산은 임야 상태이며[사진 16], 일부분은 [사진 17]과 같이 하천으로 사용중인 것으로 목측됨. - 위지상에 [사진 18]과 같이 소각장 시설이 설치되어 있음. * 매각대상 부동산은 신청부동산의 1/3 지분이며, 채무자겸 소유자 김준호에게 확인한바, 신청부동산들은 지분소유자들이 공동으로 주말농장 등으로 점유사용 중이며, 일부 부동산에 대하여 신청외 지분소유자의 배우자 정강열이 법인 명의로 일부분을 사용하고 있다고 진술한바, 신청부동산에 대한 점유관계에 대하여 별도 확인이 요망됨. (신청부동산들은 지분소유자들이 함께 공동 사용하고 있는바 명확한 점유 사용관계는 별도 확인이 요망됨.)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원(☎ 033-259-9706)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 474일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 474일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 8. 27. 강제경매개 설정 시결정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장.

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사건번호 : 2024타경54170 (춘천지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	171,798,118원원	72,220,165원원	41%	3.1회회
6개월	155,990,584원원	73,702,979원원	45%	2.8회회
12개월	191,311,708원원	70,064,676원원	44%	3회회

[경매일 2025.08.18] 강원 홍천군 전 낙찰가 분석합니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1395266

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-19	2025타경50568	[전] 홍천군 남면 남노일리 230-15 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 635.25평	403,200,000원 282,240,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경1357	[전] 홍천군 북방면 상화계리 254-16 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 418.06평	268,072,000원 187,650,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경50749	[전] 홍천군 내면 율전리 1657-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,547.42평	386,093,000원 270,265,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경50733	[전] 홍천군 북방면 구만리 495-7 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 33.28평	3,190,000원 2,233,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경50717	[전] 홍천군 영귀미면 후동리 139-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 199.95평	27,762,000원 19,433,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경50489	[전] 홍천군 영귀미면 성수리 583-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 579.44평	147,493,500원 103,245,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2025타경50702	[전] 홍천군 서면 모곡리 1138-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,877.32평	688,866,000원 337,544,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경50662	[전] 홍천군 내촌면 물걸리 1577 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,213.02평	64,160,000원 31,438,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경50662	[전] 홍천군 내촌면 물걸리 1575 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,659.17평	335,658,000원 164,473,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경50662	[전] 홍천군 서석면 수하리 1368-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,003.70평	401,478,000원 196,725,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경873	[전] 홍천군 북방면 성동리 220 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,001.88평	122,544,000원 60,047,000원	유찰 (2회)
	2026-01-12	2025타경750	[전] 홍천군 내면 광원리 1069 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,909.38평	452,661,000원 221,804,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경50570	[전] 홍천군 내면 율전리 239 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 792.25평	126,762,000원 62,113,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경2643	[전] 홍천군 영귀미면 개운리 10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,221.80평	202,406,000원 99,179,000원	유찰 (2회)
	2025-12-22	2025타경50633	[전] 홍천군 내촌면 광암리 588 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 4,611.92평	666,852,000원 326,757,000원	유찰 (2회)