소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 봉계리 925-4
물건용도	토지 밭
토지면적	11,283.00㎡(3,413.11평)
건물면적
사건번호	2024타경102068
감정평가액	2,609,112,000원
최저입찰가	(24%) 626,448,000원
입 찰 일	2025.07.10(목) 10:00

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1381138

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉계리 925-4	도로	420㎡ (127.05평)
	봉계리 925-15	대지	517㎡ (156.39평)
	봉계리 925-16	대지	301㎡ (91.05평)
	봉계리 925-21	도로	621㎡ (187.85평)
	봉계리 1010	전	805㎡ (243.51평)
	봉계리 1011	전	290㎡ (87.73평)
	봉계리 1011-1	전	1026㎡ (310.37평)
	봉계리 1012	묘지	1267㎡ (383.27평)
	봉계리 1014-1	답	581㎡ (175.75평)
	봉계리 1014-2	전	86㎡ (26.02평)
	봉계리 1015-1	답	1150㎡ (347.88평)
	봉계리 1015-3	답	1379㎡ (417.15평)
	봉계리 1015-4	전	883㎡ (267.11평)
	봉계리 1016-1	전	1077㎡ (325.79평)
	봉계리 1016-2	전	13㎡ (3.93평)
	봉계리 1017-4	임야	502㎡ (151.86평)
	봉계리 1018	답	365㎡ (110.41평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 소재 "봉월초등학교(폐교)" 북동측 및 동측 인근에\ 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황 은 보통시 되며, 기호(5-17) 농경지는 외부 토지는 도로에 접하나, 내부 토지는 맹지로서 외부 토지를 통하여 출입이 가능합니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1,4,15) : 부정형의 평지로서, 현황 도로로 이용중임.
기호(2) : 사다리형의 평지로서, 주거나지로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(5-14,16,17) : 부정형의 평지로서, 주택건설사업부지임.
4)인접 도로상태 ① 기호(1,4,15) : 본건 토지가 현황 도로임.
② 기호(2,3) : 폭 약 5미터내외의 도로에 접함.
③ 기호(5-14,16,17) : 일단지로서 동측으로 폭 약10미터내외의 도로와 접하고, 서측으로 폭 약 4미터내외의 도로에 접함.
④ 기호(14) : 서측으로 폭 약 4미터내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1-17) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 기호(3) 토지 지상에 제시외 타인 소유 건물(별첨 기호㉠,㉡), 이동 가능한 컨테이너 및 컨 테이너, 조립식 주택(기호,㉢,㉣), 기호(14) 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너(기호㉤)가 각각 소재하여, 기호㉠,㉡은 별도로 감정평가 금액을 표기하였으며, 이에따라 토지가치에 미 치는 영향 정도에 따른 토지가격을 별도 표기하였습니다.
[공부와의 차이] 기호(15) 토지는 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"입니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기타 : 기호(2) 토지상에 건축물관리대장상 타인 소유 건물이 등재되어 있으나 현황 철거 멸실 상태임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년6월14일	소유권
2024년2월7일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

이 사건 매각에서 제외되는 목록 3. 토지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활 시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡, 소유자 최*광, 2. 조적조 보일러실 1층 3㎡) 및 이동이 용이한 컨테이너, 조립식 주택과 목록 14. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 목록 3. 토지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡, 소유자 최*광, 2. 조적조 보일러실 1층 3㎡) 및 이동이 용이한 컨테이너, 조립식 주택과 목록 14. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너를 이 사건 매각에서 제외함. 3. 목록 5 내지 17. 토지는 외부 토지는 도로에 접하나, 내부 토지는 맹지로서 외부 토지를 통하여 출입 가능함. 4. 목록 1, 4, 15. 토지는 현황 도로인 점을 감안하여 평가하였고, 목록 5 내지 14, 16, 17. 토지는 2016-건축과 주택건설사업 계획승인-1호로 주택건설사업인가를 받은 부지로서 일단지로 평가하였으며, 목록 3. 토지는 지상에 소재하는 타인 소유 건물로 인하여 미치는 영향을 감안하여 평가하였음. 5. 목록 2. 토지상에 일반건축물대장(철근콘크리트조 스라브지붕 단층 근린생활시설 144㎡, 소유자 이*조)이 존재하나, 현황은 철거 멸실되고 나지상태이므로 응찰시 확인 요함. 6. 현황조사보고서에 따르면, 목록 5 내지 17. 토지는 일단으로 형성된 부정형의 토지로, 공동주택 부지 조성 공사 중 공사가중단된 상태이며, 일단의 토지 경계 부분에 철재 펜스가 설치되어 있고, 컨테이너 박스에 '남주공영 주식회사 유치권 행사 중' 이라는 현수막이 게시되어 있으므로 응찰시 확인 요함. 7. 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적 경계측량을 요함. 8. 정토공영 주식회사(변경 전 남주공영 주식회사)로부터 공사대금 464,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부 는 불분명함. 9. 목록 5 내지 7, 9 내지 15, 17. 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요하며(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 미반환), 목록 15. 토지는 '농지전용협의없음'으로, 농지전용허가를 득한 후 농지전용 목적으로 신청하여야 하므로 응찰시 관할 주무관서 에 확인 요함. 10. 채무자 겸 소유자로부터 제출된 공사진행보고서에 따르면, 본 경매 진행 물건소재지는 소유자가 2017년 1월 임대아파트 공사를 위해 사업승인을 득한 필지고, 동년 2월에 착공계를 제출하여 토목공사 진행 중에 있었으나 잠시 공사 중단된 상태이 므로 응찰시 확인 요함(별첨 주택건설사업계획 승인 공문 참조). 11. 이 사건 매각에서 제외되는 목록 3. 토지상에 소재하는 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡)의 소유자가 2024.12.30.자 강제경매로 인한 매각으로 변경되었음.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산표시 목록1.세장형의 토지로 현황 도로임. 목록2.장방형의 토지로 현황 대지임. 목록3.본 건 지상에 제시 외 건물 철근콘크리트구조 2층건물 소재함. 목록4.세장형의 토지로 현황 도로임. 목록5.~목록17.일단으로 형성된 부정형의 토지로 공동주택 부지 조성 공사 중 공사가 중단된 상태이며, 일단의 토지 경계 부분에 철재펜스가 설치되어 있으며 컨테이너 박스에 `남주공영 주식회사 유치권행사 중`이라는 현수막이 게시되어 있음. 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2025.07.10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 511일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 511일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

사건번호 : 2024타경102068 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	223,542,142원원	106,544,833원원	53%	2.3회회
6개월	834,238,311원원	634,915,900원원	55%	2.2회회
12개월	755,844,541원원	543,773,560원원	59%	2.1회회

울주군 두동면 봉계리 토지 밭 경매 물건 ρ 2024타경102068

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1381138

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2025타경183	[전] 울주군 웅촌면 은현리 산95 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,776.58평	852,194,000원 852,194,000원	신건 (0회)
	2025-07-30	2024타경111185	[전] 울주군 언양읍 반천리 561-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 12.71평	13,440,000원 9,408,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경421	[전] 울주군 청량읍 문죽리 1054 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 55.96평	39,035,000원 27,325,000원	유찰 (1회)
	2025-07-23	2024타경2632	[전] 울주군 상북면 소호리 1005 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 147.92평	75,795,000원 53,057,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경112195	[전] 울주군 두서면 서하리 736 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 111.02평	17,983,000원 12,588,000원	재진행 (1회)
	2025-07-16	2024타경108523	[전] 울주군 언양읍 반곡리 154 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 754.13평	536,697,000원 262,982,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경5297	[전] 울주군 온산읍 삼평리 609 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 16.26평	6,880,000원 2,360,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2024타경106084	[전] 울주군 삼남읍 가천리 866-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,614.14평	1,588,678,000원 778,453,000원	재진행 (2회)
	2025-07-08	2024타경103733	[전] 울주군 언양읍 송대리 87-1 토지(대지권): 122.09평	788,634,400원 386,431,000원	재진행 (2회)
	2025-07-03	2024타경3109	[전] 울주군 두동면 봉계리 49-5 토지(대지권): 51.43평	20,808,000원 7,137,000원	유찰 (3회)
	2025-07-10	2024타경102068	[전] 울주군 두동면 봉계리 925-4 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 3,413.11평	2,609,112,000원 626,448,000원	유찰 (4회)
	2025-07-22	2024타경2694	[전] 울주군 웅촌면 석천리 414 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 87.12평	91,872,000원 45,017,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2022타경3761	[전] 울주군 삼동면 둔기리 590-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 13.92평	8,740,000원 2,998,000원	재진행 (3회)
	2025-07-08	2022타경3761	[전] 울주군 삼동면 둔기리 590-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 538.15평	345,126,000원 118,378,000원	재진행 (3회)
	2025-07-08	2022타경3761	[전] 울주군 삼동면 둔기리 361-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,896.07평	745,892,000원 255,841,000원	재진행 (3회)

이번 경매는 울주군 두동면 봉계리의 토지 밭 물건이며, 감정가의 24% 수준에 입찰 가능합니다.

울주군 두동면 봉계리 토지 밭 경매 물건 ρ 2024타경102068