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[경매일 2025.07.16] 울산시 울주군 밭 법원경매입니다.

감정가 5억 3670만원, 2회 유찰된 울산시 울주군 언양읍 밭의 최저입찰가는 2억 6298만원입니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1389791

  ♡ 위치 : 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리
  ♡ 유형 : 밭
  ♡ 사건번호 : 2024 타경 108523
  ♡ 집행법원 : 울산지방법원

감정가는 536,697,000원입니다. 최저입찰가는 262,982,000원 (49%)입니다.
입찰일은 2025.07.16(수) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 26,298,200원 입니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 154
물건용도	밭
토지면적	2,493.00㎡(754.13평)
건물면적
사건번호	2024타경108523
감정평가액	536,697,000원
최저입찰가	(49%) 262,982,000원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반곡리 154	전	2017㎡ (610.14평)
토지	반곡리 155	전	476㎡ (143.99평)
제시외건물	반곡리 155	단독주택	91 ㎡(27.53평) 제외

[위치/주위환경] 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지이며, 잡종지 및 농경지상태임.
기호(2) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지대 내 자체 등고 대체로 평탄하며, 제시외건물(단독주택) 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 본 건 서측으로 폭 약 3미터의 시멘트포장도로를 통해 진입가능하며, 본 건 서측 일부를 진입로로 이용 중임.
기호(2) : 본 건 북측으로 지목 "도로"인 인접지 및 기호(1) 토지를 통해 접근 가능함.
[토지이용계획] 기호(1) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
기호(2) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
6)제시목록 외의 물건 기호(1) : 토지 북측 일부 지상에 컨테이너박스(2개)가 소재하나 철거 용이성 등을 감안 하여 본 건 감정평가에 포함하지 아니하였음.
기호(2) : 지상에 소재하는 제시외건물은 구조 및 규모 등을 감안하여 원가법을 적용하 되 감가수정은 관리상태 및 현상 등을 참작하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 외부 실측면적에 의하였음.
현장조사 당시 소유자에 따르면 착공신고 요건을 충족하지 못한 상태로 건축 허가가 실효된 것으로 조사되며, 현재는 내ㆍ외부 건축이 대체로 완료된 상태 인 것으로 파악(소유자 거주)되는바, 정확한 소유관계 및 일괄 경매여부에 대 해서는 경매진행시 별도 재확인 하시기 바라며, 제시외건물이 경매대상에서 제외되어 그 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 ‘감정평가명 세표’ 비고란에 별도 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호(1) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "잡종지"임.
기호(2) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "건부지"임. [참고사항] 임대관계 미상이며, 기타 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년9월23일	소유권
2015년9월23일	근저당권	247,000,000원
2020년3월31일	가압류	74,666,638원
2021년6월30일	가압류	38,500,000원
2024년5월30일	강제경매
2024년12월27일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	333,938,731원원	129,739,171원원	40%	3.1회회
6개월	352,589,122원원	131,791,414원원	43%	3.1회회
12개월	332,901,540원원	147,325,684원원	47%	2.8회회

[경매일 2025.07.16] 울산시 울주군 밭 법원경매입니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성 있음. 3. 목록 1. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '잡종지'임. 서측 일부는 진입도로인 점을 감안하여 평가함. 토지상에 소재 하는 이동이 용이한 컨테이너박스(2개)는 매각에서 제외함. 4. 목록 2. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '건부지'임. 본건 토지 북측으로 지목 '도로'인 인접지 및 목록 1. 토지를 통 하여 접근 가능함. 5. 토지상의 잡목 등은 토지가액에 포함됨. 6. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.지목은 전이나 현황은 주택부지 조성이 토지로 지상에 이동 용이한 컨테이너박스 2개동 소재함. 목록2.지목은 전이나 현황은 건부지로 지상에 제시 외 건물 단층단독주택 1개동 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8260)입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 536,697,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 43,204,158원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 397일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 397일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 9. 23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

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여의주경매법인 : http://wonsns.com/content/viewdata.php?idx=1389791

사건번호 : 2024타경108523 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2025타경183	[전] 울주군 웅촌면 은현리 산95 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,776.58평	852,194,000원 852,194,000원	신건 (0회)
	2025-07-30	2024타경111185	[전] 울주군 언양읍 반천리 561-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 12.71평	13,440,000원 9,408,000원	유찰 (1회)
	2025-07-16	2024타경421	[전] 울주군 청량읍 문죽리 1054 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 55.96평	39,035,000원 27,325,000원	유찰 (1회)
	2025-07-23	2024타경2632	[전] 울주군 상북면 소호리 1005 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 147.92평	75,795,000원 53,057,000원	유찰 (1회)
	2025-07-08	2024타경112195	[전] 울주군 두서면 서하리 736 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 111.02평	17,983,000원 12,588,000원	재진행 (1회)
	2025-07-16	2024타경108523	[전] 울주군 언양읍 반곡리 154 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 754.13평	536,697,000원 262,982,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경5297	[전] 울주군 온산읍 삼평리 609 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 16.26평	6,880,000원 2,360,000원	유찰 (3회)
	2025-07-08	2024타경106084	[전] 울주군 삼남읍 가천리 866-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,614.14평	1,588,678,000원 778,453,000원	재진행 (2회)
	2025-07-08	2024타경103733	[전] 울주군 언양읍 송대리 87-1 토지(대지권): 122.09평	788,634,400원 386,431,000원	재진행 (2회)
	2025-07-03	2024타경3109	[전] 울주군 두동면 봉계리 49-5 토지(대지권): 51.43평	20,808,000원 7,137,000원	유찰 (3회)
	2025-07-10	2024타경102068	[전] 울주군 두동면 봉계리 925-4 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 3,413.11평	2,609,112,000원 626,448,000원	유찰 (4회)
	2025-07-22	2024타경2694	[전] 울주군 웅촌면 석천리 414 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 87.12평	91,872,000원 45,017,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2022타경3761	[전] 울주군 삼동면 둔기리 590-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 13.92평	8,740,000원 2,998,000원	재진행 (3회)
	2025-07-08	2022타경3761	[전] 울주군 삼동면 둔기리 590-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 538.15평	345,126,000원 118,378,000원	재진행 (3회)
	2025-07-08	2022타경3761	[전] 울주군 삼동면 둔기리 361-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,896.07평	745,892,000원 255,841,000원	재진행 (3회)