2024타경26171 사건의 대지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

제주 조천읍 대지, 감정가의 70%에 낙찰 가능성?

"소통으로 여는 행복 제주시"

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2
물건용도	대지
토지면적	943.32㎡(285.36평)
건물면적
사건번호	2024타경26171
감정평가액	499,018,608원
최저입찰가	(70%) 349,313,000원
입 찰 일	2025.11.04(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	와산리 1219-2	대	943.3244㎡ (285.36평) 17560000 분의4716622 지분

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 "와산리 운동장" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
[이용상태] 기호(1): 완경사지대 내 토지로서 일부는 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있고, 일부는 경사지로 형성되어 있는 사다리형의 토지로서, 나지 상태임.
기호(2): 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 방치된 상태로 수풀이 우거진 상태이나 과거 항공영상, 토지 형상 등으로 보아 비포장 진입로 부지로 판단됨.
기호(3,4): 완경사 지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 나지 상태임.
[도로상태] 기호(1,3,4): 남측으로 지적도상 폭 약 5-6M 내외의 비포장 진입로 부지[기호(2)]에 접함.
기호(2): 본건이 비포장 진입로 부지로서 남측으로 폭 약 2M 내외 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1-4): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한 구역(일부제한구역), 수도법상 공장설립제한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구4등급(2023-
01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급임.
[제시외 물건] "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 기호(2)는 지목이 공장용지이나, 현황 진입로 부지임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년6월30일	근저당권	480,000,000원
2021년6월30일	근저당권	420,000,000원
2021년8월5일	근저당권	655,200,000원
2021년8월10일	근저당권	348,400,000원
2021년8월10일	근저당권	772,200,000원
2021년8월13일	근저당권	240,000,000원
2021년8월13일	근저당권	240,000,000원
2021년8월13일	근저당권	168,000,000원
2023년4월10일	근저당권	200,000,000원
2023년5월3일	근저당권	469,700,000원
2023년10월23일	가압류	600,000,000원
2023년11월6일	가압류	167,500,000원
2024년3월13일	임의경매
2024년4월19일	임의경매
2024년4월30일	임의경매
2024년4월30일	임의경매
2024년5월1일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 지분매각. 공유자 우선매수신고 제한 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경 우, 그 공유자는 해당부동산의 다음 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없음) - 토지만 매각 - 지상소재 수목은 매각에서 제외. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동이 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1.(와산리 1357) 공장용지(지상에 철재컨테이너 2동 소재함) - 소재지2.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2168)입니다.
입찰일은 2025.11.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 643일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 643일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 6. 30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량접근이 가능.

사건번호 : 2024타경26171 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	726,035,235원원	389,219,706원원	47%	3.1회회
6개월	791,892,433원원	394,413,877원원	47%	2.9회회
12개월	1,043,036,734원원	542,580,800원원	51%	2.6회회

제주 조천읍 대지, 감정가의 70%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-10	2025타경8133	[대지] 제주시 조천읍 함덕리 4154-1 토지(대지권): 71.42평	283,320,000원 283,320,000원	신건 (0회)
	2026-02-10	2025타경1264	[대지] 제주시 구좌읍 월정리 104-21 토지(대지권): 68.67평	274,670,000원 274,670,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경8196	[대지] 제주시 이도일동 1260-8 토지(대지권): 324.70평	3,960,846,000원 3,960,846,000원	신건 (0회)
	2026-03-10	2025타경367	[대지] 제주시 한경면 용수리 1064 토지(대지권): 140.06평	224,092,000원 156,864,000원	유찰 (1회)
	2026-03-03	2025타경8066	[대지] 제주시 아라일동 6140-12 토지(대지권): 102.49평	1,348,424,000원 943,897,000원	유찰 (1회)
	2026-03-03	2025타경1209	[대지] 제주시 우도면 연평리 1843 토지(대지권): 170.01평	148,368,000원 103,858,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경7808	[대지] 제주시 한경면 두모리 1311 토지(대지권): 401.42평	475,066,000원 332,546,000원	유찰 (1회)
	2026-03-17	2025타경7518	[대지] 제주시 노형동 3705-2 건물: 7.32평 토지(대지권): 386.90평	1,986,973,530원 1,390,881,000원	재진행 (1회)
	2026-02-03	2025타경8094	[대지] 제주시 조천읍 대흘리 1709-2 토지(대지권): 201.77평	393,530,000원 275,471,000원	유찰 (1회)
	2026-03-10	2024타경35137	[대지] 제주시 구좌읍 하도리 3291-1 토지(대지권): 121.91평	324,012,000원 158,766,000원	유찰 (2회)
	2026-03-03	2025타경7519	[대지] 제주시 한림읍 한림리 1194-2 토지(대지권): 120.09평	367,622,000원 180,135,000원	유찰 (2회)
	2026-02-10	2025타경374	[대지] 제주시 애월읍 봉성리 1969-9 토지(대지권): 88.94평	186,396,000원 91,334,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2025타경7898	[대지] 제주시 삼도이동 826-1 토지(대지권): 672.46평	7,291,440,000원 5,104,008,000원	재진행 (1회)
	2026-03-10	2025타경6983	[대지] 제주시 한림읍 옹포리 196 [법정지상권] 토지(대지권): 166.98평	452,484,000원 155,202,000원	유찰 (3회)
	2026-02-10	2024타경11667	[대지] 제주시 노형동 2678-2 [법정지상권] 토지(대지권): 62.69평	138,299,700원 47,437,000원	유찰 (3회)