소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 195
물건용도	토지 밭
토지면적	3,642.00㎡(1,101.71평)
건물면적
사건번호	2023타경1155
감정평가액	1,114,426,000원
최저입찰가	(51%) 570,586,000원
입 찰 일	2024.07.31(수) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월계리 195	유지	545㎡ (164.86평)
토지	월계리 185-1	전	3097㎡ (936.84평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 월계리 소재 월계마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 지방도변 농경지대 및 농촌지대로서 농가주택, 전원주택, 물류창고, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 및 인근지까지 차량의 접근 가능하며, 대중교통사정 및 일반적인 도로 및 주변 교통상황은 대체로 보통수준임.
[이용상태] 기호(3)은 가로장방형, 그 외는 부정형이고 지반은 평탄하며, 기호(1-6)은 농원내 소나무 등 조경수목 식재 및 판매장부지 및 부속토지(마사부지 등), 기호(7)은 "도로"로 이용중임.
[도로상태] 기호(2,3)은 남측으로 왕복2차선 도로와 접하나, 그 외는 지적도상 맹지로서 동일인 소유의 인접지를 경유하여 출입가능함.
[토지이용계획] *기호(1,6):계획관리지역,가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞*기호(2,4,5):계획관리지역,가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞*기호(3,7):계획관리지역,가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞ [제시외 물건] 후첨,"지적 및 건물개황도" 및 "사진"과 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅁ) 및 제시외수목이 소재하여 대상토지의 사용.수익에 영향을 미치고 있음.
[공부와의 차이] 기호(3)의 공부상 지목은 "유지"이나, 현황은 "전(조경수목재배지)"으로 이용중임.
[참고사항] 기호(1-6)은 ‘천주농원 소나무판매장 및 부속토지’로 이용중인 토지로서, 기호(1,2,4) 토지상에 소나무 외 조경수목 약 600주, 기호(3,6) 토지상에 소나무 외 조경수목 약 460주가 식재되어 있으나, 지상 조경수목은 판매를 목적으로 하여 식재되어 있고, 일부는 가식상태에 있으며, 수시로 판매 및 반출되어 수량의 변동이 심하며, 또한 현장 일괄 판매 및 이식도 가능한 것으로 조사되오니 업무에 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2013년1월29일	근저당권	494,000,000원
2014년5월9일	근저당권	208,000,000원
2020년11월5일	근저당권	500,000,000원
2023년3월3일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 수목을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록6.은 농지취득자격증명 필요함.(미제출시 보증금 몰수) -"천주농원 소나무판매장" 및 부속토지로 이용중으로, 감정평가일 현재 목록3,6. 지상에 수목 약 460주 식재되어 있으나, 판매를 목적으로 식재 또는 일부는 가식상태에 있으며, 수시로 판매 및 반출되어 수량의 변동이 심하며, 현장 일괄판매 및 이식도 가능한 것으로 보고됨.(최저매각가격은 수목 소재 감안한 가격임) -목록3.은 공부상 지목은 유지이나 현황 농경지(조경수목원)로 이용중임. -목록3.은 남측으로 왕복2차선 도로와 접하나, 그 외는 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입 가능함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1.기호1~7호는 일단지로 형성되어 있으며, 토지의 대부분은 다수의 제시외 수목(조경수로 보이는 반송)과 일부지상에 농작물이 식재되어 있고, 일부는 제시외 건물(판넬식 창고, 컨테이너, 기와원두막)과 말 숙소로 이용중인 철제비닐하우스와 말을 운동시키기 위한 시설이 혼재하고 있으며 그 내역은 아래와 같다. ㄱ)기호1지상에 조립식 판넬창고1동,철파이프하우스(말 숙소)1동, 말을 운동시키는 시설. ㄴ)기호2지상에 컨테이너3개 ㄷ)기호4지상에 기와원두막2동 ㄹ)기호5지상에 철파이프하우스1동 2.위 제시외 건물의 정확한 위치는 육안으로는 확인이 불가하여, 정확한 것은 지적경계측량을 요함. 3.현장조사시 말1필이 하우스동에 소재하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원(☎ 055-266-7372)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 3월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 861일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 861일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013.01.29 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

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사건번호 : 2023타경1155 (창원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	351,978,025원원	172,490,000원원	55%	3.1회회
6개월	270,930,392원원	134,208,154원원	53%	3.2회회
12개월	283,479,885원원	148,983,875원원	52%	3.6회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경4755	[전] 창원시 의창구 북면 내곡리 [농지취득자격증명] 건물: 12.10평 토지(대지권): 282.54평	330,900,000원 330,900,000원	신건 (0회)
	2025-08-06	2024타경104433	[전] 창원시 의창구 동읍 봉곡리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 138.85평	53,409,000원 42,727,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경109094	[전] 창원시 의창구 북면 외산리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 404.90평	262,648,500원 168,095,000원	유찰 (2회)
	2025-08-07	2024타경104969	[전] 창원시 의창구 대산면 제동리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 86.52평	73,216,000원 23,991,000원	유찰 (5회)
	2025-08-07	2024타경104785	[전] 창원시 의창구 동읍 용잠리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 100.13평	129,228,000원 42,345,600원	유찰 (5회)
	2025-08-13	2024타경106941	[전] 창원시 의창구 대산면 제동리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1.60평	696,800원 146,200원	유찰 (7회)
	2025-08-13	2024타경106941	[전] 창원시 의창구 동읍 월잠리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 100.73평	56,000,000원 11,744,100원	유찰 (7회)
	2025-08-06	2023타경115443	[전] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 693.94평	213,342,000원 44,741,000원	유찰 (7회)
	2025-08-06	2023타경115443	[전] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 272.86평	82,082,000원 17,214,000원	유찰 (7회)
	2025-08-06	2023타경115443	[전] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 160.93평	56,392,000원 11,826,000원	유찰 (7회)
	2025-07-16	2024타경289	[전] 창원시 의창구 소답동 617 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 162.14평	21,440,000원 4,496,600원	유찰 (7회)
	2025-07-16	2024타경289	[전] 창원시 의창구 소답동 613 [농지취득자격증명] 건물: 2.64평 토지(대지권): 160.02평	21,361,020원 4,479,800원	유찰 (7회)

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창원 의창구의 토지 밭 경매건입니다.

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