소 재 지	충청남도 천안시 동남구 병천면 관성3길 150-28
물건용도	단독주택
토지면적	2,809.00㎡(849.72평)
건물면적	210.65㎡(63.72평)
사건번호	2022타경5979
감정평가액	444,582,500원
최저입찰가	(34%) 152,492,000원
입 찰 일	2025.06.10(화) 10:00

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	관성리 398	대	635㎡ (192.09평)
	관성리 398-1	도로	25㎡ (7.56평)
	관성리 398-2	전	1797㎡ (543.59평)
	관성리 402-2	전	352㎡ (106.48평)
건물	관성3길 150-28	1층 주택	141.61㎡ (42.84평)
건물	관성3길 150-28	2층 주택	58.04㎡ (17.56평)
제시외건물	관성리 398-2	정자	10 ㎡(3.03평) 포함
제시외건물	관성리 402-2	수목	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 소재 "관성3리마을회관" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로 주위는 주택 및 농경지, 자연림, 축사 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
[이용상태] 기호(2) : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "창고용 건부지"로 이용 중임.
기호(10,11) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 평탄화 공사가 진행 된 휴경지로 이용 중임.
기호(12,19) : 대체로 부정평의 완경사지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임.
기호(19) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 "전 등"으로 이용 중임.
[도로상태] 기호(2) : 본건 서측으로 현황 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능함.
기호(10) : 본건 북측으로 현황 노폭 약 4M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 직접적인 진출입은 인접 필지를 통해 가능함.
기호(11,12,19) : 지적상 "맹지"이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.
[토지이용계획] 기호(2,10-12,19) : 보전관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)＜수도법＞ 임.
[제시외 물건] 본건 기호(2,10,12,19) 지상에 별지 ‘사진용지’와 같이 제시외 수목(소나무, 밤나무 등)이 식재되어 있으며, 제시외 수목은 수종, 규격, 수령, 식수면적, 생육상태 및 현상, 이식의 정도 등 수목의 가격형성 제반 요인을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고 바람.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,(사용승인일 : 2004.03.22)
외벽 : 콘크리트 등 마감.
내벽 : 콘크리트 등 마감.
바닥 : 콘크리트 등 마감.
[이용상태] 기호(1) : 창고로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 전기설비 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년8월8일	근저당권	572,400,000원
2022년10월31일	가압류	133,000,000원
2022년11월1일	가압류	39,441,630원
2022년11월1일	가압류	20,211,714원
2022년11월3일	강제경매
2022년12월2일	가압류	21,718,191원
2022년12월6일	임의경매
2022년12월16일	가압류	72,000,000원
2022년12월22일	가압류	600,000,000원
2023년1월9일	가압류	42,000,000원
2023년3월15일	가압류	4,355,582원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년8월8일	근저당권	572,400,000원
2022년11월1일	가압류	39,441,630원
2022년11월1일	가압류	20,211,714원
2022년11월3일	강제경매
2022년12월2일	가압류	21,718,191원
2022년12월6일	임의경매
2022년12월16일	가압류	72,000,000원
2022년12월22일	가압류	600,000,000원
2023년1월9일	가압류	42,000,000원
2023년3월15일	가압류	4,355,582원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함 목록16,19 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 2023. 3. 31.자 정치용,정성영으로부터 공사대금 금 260,536,760원의 유치권신고서가 제출되었고, 유치권확인 청구의 소(대전지방법원 천안지원 2023가단105996)가 제기되어 소송 진행 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
◐현황: 공부상과 같으며 10번, 11번, 12번, 19번물건 지상에 수종미상의 수목소재함. ◐사용용도: 1, 2번물건 : 창고 10번, 11번, 12번물건 : 묵답 19번물건 : 묵전

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3079)입니다.
입찰일은 2025.06.10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 12월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 942일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 942일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2022타경5979 (대전지방법원 천안지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	233,915,450원원	85,850,000원원	42%	3.5회회
6개월	284,754,133원원	171,920,833원원	61%	2.2회회
12개월	306,787,534원원	191,506,600원원	60%	2.3회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경115078	[주택] 천안시 동남구 광덕면 보산원리 건물: 22.87평 토지(대지권): 98.92평	78,916,200원 55,241,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경4352	[주택] 천안시 동남구 광덕면 원덕리 건물: 53.15평 토지(대지권): 275.88평	127,429,600원 89,201,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2025타경10040	[주택] 천안시 동남구 청수동 230-16 건물: 33.15평 토지(대지권): 50.22평	208,998,200원 146,299,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경113393	[주택] 천안시 동남구 광덕면 보산원리 건물: 72.20평 토지(대지권): 308.16평	533,612,620원 261,470,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경102522	[주택] 천안시 동남구 목천읍 석천리 [농지취득자격증명] 건물: 38.58평 토지(대지권): 160.81평	400,578,170원 196,284,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경115900	[주택] 천안시 동남구 광덕면 매당리 건물: 65.02평 토지(대지권): 104.06평	141,555,820원 69,362,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경113881	[주택]충청남도 천안시 동남구 광덕면 매당리 407-10 건물: 42.58평 토지(대지권): 152.46평	299,375,400원 146,694,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경4338	[주택] 천안시 동남구 병천면 가전리 [법정지상권,유치권] 건물: 59.72평	168,004,420원 57,625,000원	유찰 (3회)
	2025-07-29	2024타경104788	[주택]충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-43 [법정지상권] 건물: 83.04평 토지(대지권): 231.72평	435,403,310원 149,232,000원	유찰 (7회)
	2025-07-09	2023타경111123	[주택] 천안시 동남구 신부동 238-17 [법정지상권,유치권] 건물: 174.50평 토지(대지권): 717.53평	2,303,990,400원 1,127,894,000원	재진행 (2회)