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2025년 12월 추천경매 | 음성읍 임야 | 토지 5,783.2평

음성군 음성읍 초천리의 임야 경매가 첫 입찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 14억 285만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

음성군 음성읍 초천리 임야 경매

2024타경2575

소 재 지 : 충청북도 음성군 음성읍 초천리

감 정 가 : 1,402,848,000

최 저 가 : 1,402,848,000

매각기일 : 2025.12.22(월) 10:00

소 재 지	충청북도 음성군 음성읍 초천리 산61-1
물건용도	임야
토지면적	19,118.00㎡(5,783.20평)
건물면적
사건번호	2024타경2575
감정평가액	1,402,848,000원
최저입찰가	(100%) 1,402,848,000원
입 찰 일	2025.12.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	초천리 산61-1	임야	5214㎡ (1,577.24평)
	초천리 산61-14	임야	5236㎡ (1,583.89평)
	초천리 969-3	임야	7510㎡ (2,271.78평)
	초천리 969	답	608㎡ (183.92평)
	초천리 969-1	답	261㎡ (78.95평)
	초천리 969-2	임야	289㎡ (87.42평)
제시외건물	초천리 969	관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 충북 음성군 음성읍 초천리 소재 ""초천1리마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산 (지목상 임야 4필지, ""답"" 2필지, 현황 기호1,3토지(임야)는 주택지 및 사무소 신축신고 득하고 부지조성 하여 일부에 주택 2개동 신축중 중단 등)이며,주위는 농경지,과수원,농촌 마을,창고시설,축산농장,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 토지(기호1~6) 중 기호1,3토지는 신축신고 득하여 부지조성 공사하여 왕복2차선도로에 접하고 있어 차량 출입가능하며,기호2토지는 지적도상 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 직접 차량 접근은 불가능하며, 기호1,3토지를 이용하여 접근가능하며, 기호4토지는 소로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,기호5,6토지는 맹지로서 차량접근 불가능하며,본건 토지의 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 1)기호1,3토지: 부정형이며,신축신고 득하고 부조성공사 대부분 하였으며, 2곳에 주택 신축 (1곳은 거의 완료단계,1곳은 신축중 중단) 중 중단상태이며,신축신고 제외지 는 경사면,수목이 자생하고 있음.
2)기호2토지: 부정형으로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.
3)기호4토지: 부정형이며,지목이 ""답""이나 현황은 기호1,3토지 신축신고 부지조성 공사시에 함께 토목공사 한 상태이며, 남동측에 지하수관정이 있음.
4)기호5토지: 부정형이며,지목이 ""답"" 이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.
5)기호6토지: 부정형이며, 수목이 자생하고 있는 자연림임.
4)인접 도로상태 1)기호1,3,4토지:왕복2차선 도로와 접하고 있음 2)기호2토지:지적도상 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 차량 직접 접근은 불가능한 상태임 3)기호5,6토지: 맹지임.
[토지이용계획] 기호1토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함)
기호2토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법)
기호3토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(일반형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제 한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법), (추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함)
기호4토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(일반형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제 한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함)
기호5토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)
기호6토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함)
6)제시목록 외의 물건 1)기호1,3토지: ㉠: 철파이프골조 불투명비닐덮개,작업장 및 사무실, 약180㎡.
A: 주택 신축중(대부분 완료 단계)
B: 주택 신축중 중단 2)기호4토지: 지하수관정이 있음.
[공부와의 차이] 1)기호1,3토지: 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사 한 택지 이행지임 2)기호4토지: 공부상 지목이 ""답"" 이나 현황은 기호1,3토지 신축신고 부지조성공사시에 토목 공사하여 형질변경된 상태임.
3)기호5토지: 공부상 지목이 ""답"" 이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.
[참고사항] 1)임대관계 미상임 2)기호1,3토지 신축신고 득하고 부지조성 공사와 주택 2개동 신축중단 상태에서 공사 채권자 들이 유차권 행사중이라는 프랜카드로 표시하고 있으므로 경매 진행시 참고 하시기 바랍 니다

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/19)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2021년4월29일	소유권
2022년7월27일	근저당권	840,000,000원
2022년7월27일	지상권
2023년6월14일	가등기
2023년6월14일	가등기
2023년8월18일	가등기
2024년6월27일	가압류	25,000,000원
2024년7월24일	가압류	30,000,000원
2024년8월19일	임의경매
2024년9월9일	가압류	30,940,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	471,125,814원원	307,980,000원원	74%	2회회
6개월	471,125,814원원	307,980,000원원	74%	2회회
12개월	471,125,814원원	307,980,000원원	74%	2회회

2025년 12월 추천경매 | 음성읍 임야 | 토지 5,783.2평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록 1,3 소재 주택 2개동을 위한 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록 4,5 농지취득자격증명 제출 필요( 미제출시 보증금 몰수), 현재 임야화 및 건축부자재들이 있는 상태로 농지의 원상복구 필요하며 취득목적(농업경영 등)이 실현 가능성이 있다고 판단 될 경우 농지취득자격증명 발급가능(별지 사실조회회신 참조) -목록1,3 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사한 택지 이행지임 -목록4 공부상 지목이 '답'이나 현황은 기호 1,3토지 신축신고 부지조성공사시에 토목공사하여 형질 변경된 상태임 -목록 5 공부상 지목이 '답'이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임 -목록2 토지는 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 직접 차량 접근 불가, 목록 5,6 토지는 맹지. -목록 1,3 지상 철파이프골조 불투명비닐덮개 작업장 및 사무실 180㎡ 매각 제외(감정평가서상 ㉠) -목록 1,3 소재 소유자 미상의 공사용 컨테이너 평가 및 매각 제외 -목록 3 지상의 천막창고 평가 및 매각 제외 -목록 4 소재 지하수관정 매각 포함(감정평가서상 ㉡) -목록 1,3 토지 소재 주택 2개동(1개동 거의 완공, 1개동 신축중 중단상태, 감정평가서상 A,B) 매각제외(법정지상권 성립여지있음, 이로 인해 제한 받는 토지 평가액은 119,000원/㎡) -목록 1,3 토지 신축신고 득하고 부지조성 공사와 주택 2개동 신축중단상태에서 공사채권자들이 유치권 행사중이라는 프랜카 드 표시하고 있음(감정평가서 참조) -2025. 10. 13.자 최영탁으로부터 공사대금 금 22,450,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 1번 및 3번 경계사이에 소유자미상의 이동식컨테이너 1동 소재, 3번에 소유자미상의 비닐하우스 1동, 파이프조 천막지붕 창고 1동, 벽돌조 기와지붕 주택 2동 제시외 소재하고, 유치권행사중 현수막이 걸려 있으나 소유자나 점유자를 만날 수 없었으며 성립여부는 불분명함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9122)입니다.
입찰일은 2025.12.22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 477일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 477일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1~3 2022. 7. 27. 근 저당권 설정 목록 4~6 2023. 3. 9. 근 저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 차량접근 불가능.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경2575 (청주지방법원 충주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2025타경30225	[임야] 음성군 대소면 소석리 11-8 토지(대지권): 329.42평	376,794,000원 376,794,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2024타경2575	[임야] 음성군 음성읍 초천리 산61-1 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 5,783.20평	1,402,848,000원 1,402,848,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경30448	[임야] 음성군 금왕읍 내송리 70-16 토지(대지권): 225.67평	226,784,000원 181,427,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경30444	[임야] 음성군 감곡면 오궁리 460-27 토지(대지권): 111.02평	123,679,000원 98,943,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경30409	[임야] 음성군 생극면 관성리 176-2 토지(대지권): 460.41평	32,570,800원 26,057,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2025타경484	[임야] 음성군 음성읍 초천리 700-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,369.92평	194,246,000원 155,397,000원	유찰 (1회)
	2026-01-05	2024타경36141	[임야] 음성군 음성읍 소여리 509-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 17,005.34평	363,664,400원 290,932,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경3189	[임야] 음성군 금왕읍 무극리 535-32 토지(대지권): 248.35평	250,405,000원 200,324,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경30366	[임야] 음성군 대소면 수태리 593-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 211.25평	58,768,400원 37,612,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경30356	[임야] 음성군 삼성면 상곡리 산50-1 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 1,378.39평	232,390,170원 148,730,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경30065	[임야] 음성군 음성읍 삼생리 974-2 토지(대지권): 722.07평	76,852,000원 49,186,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경637	[임야] 음성군 금왕읍 각회리 산104-8 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,454.31평	530,225,000원 339,344,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경149	[임야] 음성군 생극면 오생리 산20-3 토지(대지권): 1,499.95평	104,128,500원 66,642,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경33029	[임야] 음성군 감곡면 상우리 산28-66 토지(대지권): 194.81평	193,200,000원 123,648,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경33029	[임야] 음성군 감곡면 상우리 산28-65 토지(대지권): 132.80평	122,920,000원 78,669,000원	유찰 (2회)