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경남 창원 의창구 북면 과수원경매> 경남 7억 6998만원 싼 과수원 ▶ 2025타경170

창원 의창구의 과수원 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 7억 3978만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

오늘은 경상남도 창원시 의창구 북면 과수원 경매물건을 소개합니다.

2025타경170 부동산강제경매사건이며 입찰법원은 창원지방법원입니다.

감정가격은 1,509,761,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 739,782,000원입니다.

토지면적은 21,804.00㎡(6,595.71평)입니다.

소 재 지	경상남도 창원시 의창구 북면 외산리 1488-1
물건용도	과수원
토지면적	21,804.00㎡(6,595.71평)
건물면적
사건번호	2025타경170
감정평가액	1,509,761,000원
최저입찰가	(49%) 739,782,000원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	외산리 1488-1	과수원	7529㎡ (2,277.52평)
	외산리 1488-2	과수원	9042㎡ (2,735.21평)
	외산리 1489	답	102㎡ (30.86평)
	외산리 1484	답	1901㎡ (575.05평)
	외산리 1485	전	1597㎡ (483.09평)
	외산리 1486	답	1329㎡ (402.02평)
	외산리 1487	전	304㎡ (91.96평)
제시외건물	외산리 1488-1	수목	1식 (제외) ㎡(0.30평) 제외
	외산리 1485	가추	18 (제외) ㎡(5.45평) 제외
	외산리 1485	용도미상	96 (제외) ㎡(29.04평) 제외
	외산리 1485	가추	18 (제외) ㎡(5.45평) 제외
	외산리 1485	창고	84 (제외) ㎡(25.41평) 제외
	외산리 1486	가추	91 (제외) ㎡(27.53평) 제외

[위치/주위환경] 일련번호(1) : 북면 신촌리 “온천초등학교” 북동측 근거리에 소재하며 주위는 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
일련번호(2-8) : 북면 외산리 "오곡실마을" 남측 인근에 소재하며 주위는 농가주택, 농경지 등 으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 일련번호(1) : 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 제반 교통 사정은 보통입니다.
일련번호(2-8) : 본건 인근까지 차량 진출입 가능하며, 시외곽지에 위치하여 제반 교통사정은 다소 열악합니다.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업나지입니다.
일련번호(2-8) : 공히 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 과수원으로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 일련번호(1) : 남동측으로 노폭 약 25m의 도로와 접합니다.
일련번호(2) : 서측으로 노폭 약 2m의 도로와 접합니다.
일련번호(3) : 서측으로 노폭 약 2m의 현황 "도로"와 접합니다.
일련번호(4) : 서측으로 노폭 약 2m의 현황 "도로"와 접합니다.
일련번호(5) : 북서측으로 노폭 약 2m의 도로와 접합니다.
일련번호(6) : 서측으로 노폭 약 2m의 도로와 접합니다.
일련번호(7) : 서측으로 노폭 약 2m의 도로와 접합니다.
일련번호(8) : 서측으로 노폭 약 2m의 도로와 접합니다.
[토지이용계획] 일련번호(1): 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 관광지＜관광진흥법＞, 배출시설설치제한지역 (폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(2호)＜수도법＞입니다.
일련번호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞입니다.
일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞입니다.
일련번호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)
＜수도법＞입니다.
일련번호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)
＜수도법＞입니다.
일련번호(6): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지 역(1호)＜수도법＞입니다.
일련번호(7): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지 역(1호)＜수도법＞입니다.
일련번호(8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역(폐수)＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(1호)
＜수도법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 첨부 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년3월30일	소유권
2004년3월30일	지상권
2021년7월20일	근저당권	576,000,000원
2025년1월15일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	709,432,060원원	455,515,167원원	39%	5.5회회
6개월	493,716,572원원	284,079,225원원	42%	5.2회회
12개월	623,423,353원원	364,576,007원원	47%	4.3회회

경남 창원 의창구 북면 과수원경매> 경남 7억 6998만원 싼 과수원 ▶ 2025타경170

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2.3. 을구 9번, 목록4. 을구 5번 지상권설정등기(2004.3.30. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 2025.2.4.자 사실조회 회신에 따르면 농지취득자격증명 요함(북면 외산리 1486, 전용면적 제외)(미제출시 보증금 반환하지 않 음.) 목록7. 일부 전용허가(330㎡, 1992.6.24.)가 이루어졌고 허가 조항 등 및 자세한 사항은 관할관청 확인 요함. 농지전용허가 받지 않고 형질변경된 농지는 농지법상 원상회복의무 있음. (북면 외산리 1485) 제시 외 건물 및 수목은 소유 관계 불분명으로 매각에서 제외함(매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불 분명)최저매각가격은 제시외 건물 및 수목으로 제한받는 가격임. 제시 외 수목이 식재되어 있어 식별이 곤란한 분묘가 소재할 가능성 있음.(분묘기지권의 성립여부 불분명)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건1. 토지는 의뢰목록상 `대`이나 현재 인접 온천 등의 주차장으로 이용 되고 있고, 위 지상에 (ㄱ,ㄴ)제시외 컨테이너 2동이 소재하며 인접의 지 적경계가 불확실한 (ㄷ)제시외 포장마차가 운영 중이므로 참고 요함. 2. 본건2~8 토지는 의뢰목록상

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,509,761,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 192,445,490원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록(2.3.4.) 2021.7.20. 근저당권 설정 목록(5.6.7.8.)2004.7.8. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 일반상업지역. 버스정류장.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2025타경170 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-27	2025타경170	[과수원] 창원시 의창구 북면 외산리 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 6,595.71평	1,509,761,000원 739,782,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2024타경7013	[과수원] 창원시 의창구 북면 외산리 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 5,242.33평	856,670,000원 438,615,000원	유찰 (4회)
	2026-01-07	2025타경10641	[과수원] 창원시 의창구 동읍 봉곡리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,639.44평	1,259,695,400원 451,474,000원	유찰 (4회)
	2026-01-20	2024타경6584	[과수원] 창원시 의창구 북면 하천리 [농지취득자격증명] 건물: 18.15평 토지(대지권): 3,447.29평	925,200,000원 242,534,000원	유찰 (6회)
	2026-01-15	2024타경104815	[과수원] 창원시 의창구 북면 무곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.97평	4,488,000원 1,176,000원	유찰 (6회)
	2026-01-20	2024타경3219	[과수원] 창원시 의창구 북면 월계리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,118.65평	284,256,000원 30,520,000원	유찰 (10회)
	2026-01-07	2024타경109056	[과수원] 창원시 의창구 북면 내곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 117.07평	48,375,000원 6,213,000원	유찰 (8회)