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[감정가 49%] 연천군 군남면 단독주택 경매로 나왔는데 문제없나.

의정부지방법원의 2025타경153 사건, 6억 7119만원짜리 단독주택 경매물건입니다.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

[ 경기도 연천군 군남면 삼거리 단독주택 법원경매 ]

경매사건 2025 타경 153 단독주택 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.01.27(화) 10:30인 의정부지방법원 경매2계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

멸실
"물건의 경제적인 효용을 전부 상실할 정도로 파괴된 상태를 말한다. 멸실의 경우 민법은 점유물의 멸실의 경우는 선의의 점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상책임이 있고 , 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 훼손과 멸실은 구별된다."

소 재 지	경기도 연천군 군남면 삼거리 271-11
물건용도	단독주택
토지면적	24,007.00㎡(7,262.12평)
건물면적	143.55㎡(43.42평)
사건번호	2025타경153
감정평가액	671,192,450원
최저입찰가	(49%) 328,885,000원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼거리 271-11	임야	660㎡ (199.65평)
	삼거리 271-12	대	1010㎡ (305.53평)
	삼거리 271-13	임야	22337㎡ (6,756.94평)
건물	삼거리 271-12	1층 주택 경량철골구조	84.15㎡ (25.46평)
건물	삼거리 271-12	1층 창고 경량철골구조	59.4㎡ (17.97평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 "군남면사무소" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 농지, 임야가 주를 이루고 간간이 주택 및 주택 예정부지 등이 소재하는 마을주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 및 일부까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통상황은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)(2)는 사다리형에 가까운 토지로서 완경사지를 계단식으로 평탄하게 정지한 상태로 남측 일부 면적은 법면상태임. 기호(1)은 제시외 건부지, 기호(2)는 주택 건부지로 이용중이며, 기호(3)은 부정형 완경사지의 임야상태임.
4)인접 도로상태 기호(1-3) 공히 지적도상 맹지상태이나, 기호(2)는 북측으로 폭 약 4미터 내외의 진입로 소재하고, 기호(1)은 북서측으로 폭 약 3미터 진입로 소재하나 잡풀이 우거진 상태이며, 기호(3)은 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1)(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지(준보전산지)＜산지관리법＞ 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1) 지상에 미준공된 제시외 건물(주택)이 소재하며, 기호(3) 지상에 수기의 제시외 분묘가 소재함.
[공부와의 차이] 기호(1)의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 미준공상태의 제시외 건물이 소재함.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 기호(4) 경량철골구조 경량철골조, 아스팔트마감지붕 단층 단독주택으로서, (사용승인일 : 2021.02.04.)
외벽 : 벽돌조 쌓음마감 등 창호 : 샷시 창호임.
기호(5) 경량철골구조 경량철골조, 샌드위치판넬지붕 단층 창고시설로서, (사용승인일 : 2021.02.04.)
바닥 시멘트공사, 철재구조물, 지붕만 설치되어 있는 상태임.
[이용상태] 기호(4)는 단독주택(공실상태), 기호(5)는 가추상태의 창고임.
(별첨 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 기호(4)는 기본적인 위생설비 및 급수설비, LPG가스 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 없음.
[공부와의 차이] 기호(4) 공부상 아스팔트 슁글마감지붕이나 현황은 칼라 샌드위치 강판지붕임. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년3월30일	소유권
2023년3월30일	근저당권	156,000,000원
2023년3월30일	지상권
2024년9월6일	가압류	20,208,087원
2024년10월29일	가압류	24,962,290원
2025년1월14일	임의경매
2025년3월18일	가압류	10,188,058원
2025년3월20일	근저당권	50,000,000원
2025년4월7일	강제경매
2025년4월11일	가압류	29,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년3월30일	소유권
2023년3월30일	근저당권	156,000,000원
2024년9월6일	가압류	20,208,087원
2024년10월29일	가압류	24,962,290원
2025년1월14일	임의경매
2025년3월18일	가압류	10,188,058원
2025년3월20일	근저당권	50,000,000원
2025년4월7일	강제경매
2025년4월11일	가압류	29,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

[감정가 49%] 연천군 군남면 단독주택 경매로 나왔는데 문제없나.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 목록1~3: 지적도상 맹지 3. 목록1 지상의 미준공상태의 건물이 소재하며 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명)// 이 건물로 제한받는 경우 90,000원/㎡ 임 4. 목록3: 수기의 분묘가 소재함(분묘기지권 성립여부 불분명, 별도 확인 요) 5. 목록4: 단독주택이며 현재 공실상태로 공부상 아스팔트 슁글마감지붕이나 현황은 칼라 샌드위치 강판지붕임, 목록5: 가추상 태의 창고(지붕만 설치된 상태)

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록 1. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 옹벽불럭을 쌓고 주택부지 조성공사가 된 상태이며, 제시외 건물인 주택 1동이 소재하고 있음 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록 2. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 주택부지 조성공사가 된 상태이며

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0323)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(132,122,070원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경931,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 349일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 349일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.03.30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 차량접근이 가능. 판넬지붕. 철골조.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2025타경153 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-08	2025타경71308	[주택] 연천군 연천읍 통현리 256-10 [농지취득자격증명] 건물: 47.65평 토지(대지권): 266.70평	387,348,590원 387,348,590원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경72804	[주택] 연천군 미산면 유촌리 224-2 [농지취득자격증명] 건물: 72.19평 토지(대지권): 367.24평	170,793,600원 119,556,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2024타경91442	[주택] 연천군 미산면 아미리 145-59 [법정지상권] 건물: 28.68평 토지(대지권): 252.29평	361,790,000원 253,253,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경153	[주택] 연천군 군남면 삼거리 271-11 [분묘기지권,법정지상권] 건물: 43.42평 토지(대지권): 7,262.12평	671,192,450원 328,885,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경92230	[주택] 연천군 전곡읍 양원리 594-2 건물: 26.90평 토지(대지권): 76.46평	75,026,700원 12,609,737원	유찰 (5회)