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전남 근린주택경매 | 여수 문수동 243-3 근린주택 경매로 나왔는데 문제없나.

여수 문수동 243-3에 위치한 본 근린주택 경매물건은 25억 7747만원짜리가 25억 7747만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

여수시 문수동 243-3 근린주택 경매

2024타경2439

소 재 지 : 전라남도 여수시 문수동 243-3

감 정 가 : 2,577,474,170

최 저 가 : 2,577,474,170

매각기일 : 2025.12.01(월) 10:00

소 재 지	전라남도 여수시 문수동 243-3
물건용도	근린주택
토지면적	1,703.00㎡(515.16평)
건물면적	1,322.06㎡(399.92평)
사건번호	2024타경2439
감정평가액	2,577,474,170원
최저입찰가	(100%) 2,577,474,170원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문수동 243-3	도로	192㎡ (58.08평)
토지	문수동 284-3	대	1511㎡ (457.08평)
건물	문수동 284-3	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	504㎡ (152.46평)
	문수동 284-3	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	452㎡ (136.73평)
	문수동 284-3	3층 주택 철근콘크리트조	179.57㎡ (54.32평)
제시외건물	문수동 284-3	쓰레기보관소	22 ㎡(6.66평) 포함
	문수동 284-3	수변전시설	포함
	문수동 284-3	창고	72 ㎡(21.78평) 포함
	문수동 284-3	차양	24.25 ㎡(7.34평) 포함
	문수동 284-3	창고	48 ㎡(14.52평) 포함
	문수동 284-3	서재	20.24 ㎡(6.12평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 여수시 문수동 소재「한려초등학교」북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 주상용건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 1-21)은 일단지로서, 부정형의 상업용(예식장 및 음식점 등)으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 1-21)은 일단지로서, 남측의 포장도로를 통하여 접근가능함.
[토지이용계획] ＜본건 1,3,8,14,15＞ 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 2,5＞ 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 4,21＞ 토지지용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 6,7＞ 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 9,13＞ 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 10＞ 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 11,12,18,19＞ 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞임.
＜본건 16＞ 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
＜본건 17＞ 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
＜본건 20＞ 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(한려초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(여수중앙유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 「지적 및 건물개황도」참조.
[공부와의 차이] 본건은 총 21필지이며, 공부상 지목이 "전, 대, 임야, 도로, 주차장"이나 현황 21필지는 일단지로서 "상업용 및 부속토지 등"으로 이용중임.
[참고사항] ㉠ 본건은 제시목록 및 공부상 소유자가 「안경한 외 2명」이며, 임대관계는 미상임.
㉡ 본 사건(2024타경2439)와 관련하여 관련사건(2024타경2798)이 진행중이며, 본 사건 중 일련번호 10) 지상에 소재한 건물이 본 사건에서 의뢰되지 않았으나 해당 건물(일련번호 10) 지상 소재, 철근콘크리트구조 3층 건물)은 관련사건(2024타경2798)에서 평가되어 진행되니 참고하시기 바라며, 추후 관련사건(2024타경2798)과 병합되어 진행될 예정으로 귀(광주지방법원 순천지원 경매2계) 요청에 의거 일련번호 10) 지상에 소재한 건물은 제시외건물로 평가하지 않고 건물 소재 여부에 구애없이 토지를 정상평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 1-21)은 용도상 일단의 상업용(예식장 및 음식점 등)로 이용중이며, 사회적ㆍ 경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 가치형성측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단의 토지로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 본건 1-21)은 일단지로서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역별 면적은 지적도에 의하여 개략적으로 산출하였으며, 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하고 용도지역에 따른 면적비율을 감안하여 평균가격으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉤ 본건 1-21)은 일단지이나 각 개별 필지의 지목 등이 일부 상이하고, 토지이용계획확인원상 일부 필지는 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있어 일단지 평가시 개별요인의 행정적조건에 반영하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉥ 본건 지상에 동백나무, 사철나무, 철쭉, 금목서 등의 수목이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.
㉦ 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉧ 본건 지상에 제시외기계기구(수변전설비)가 소재하여 외부 명판에 기재된 용량을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉨ 본건 지상(284-3번지)에 저온저장고가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.
㉩ 본건 지상 일부에 폐기물이 쌓여있으니 업무진행시 참고하시기 바람.
[건물구조] 기호 가)는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 및 내화판넬지붕 3층 문화집회시설 건으로, 외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 판넬마감 등, 내 벽: 몰탈위 페인팅마감, 타일, 내부 인테리어 등, 창 호: 강화유리, 샷시 등임.
기호 나)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 예식장 건으로, 외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내 벽: 타일, 내부 인테리어 등, 창 호: 강화유리, 샷시 등임.
[이용상태] 기호 가)는 연회장 및 예식장 등으로 이용중임.
기호 나)는 예식장 등으로 이용중임.
[설비내역] 기호 가)는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호 나)는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 「지적 및 건물개황도」참조.
[공부와의 차이] --
[참고사항] ㉠ 본건은 제시목록 및 공부상 소유자가 「안경한 외 2명」이며, 임대관계는 미상임.
㉡ 본 사건(2024타경2439)와 관련하여 관련사건(2024타경2798)이 진행중이며, 본 사건 중 일련번호 10) 지상에 소재한 건물이 본 사건에서 의뢰되지 않았으나 해당 건물(일련번호 10) 지상 소재, 철근콘크리트구조 3층 건물)은 관련사건(2024타경2798)에서 평가되어 진행되니 참고하시기 바라며, 추후 관련사건(2024타경2798)과 병합되어 진행될 예정으로 귀(광주지방법원 순천지원 경매2계) 요청에 의거 일련번호 10) 지상에 소재한 건물은 제시외건물로 평가하지 않고 건물 소재 여부에 구애없이 토지를 정상평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 기호 가)는 1997.11, 2009.11, 2017.12 경 일부 증축되었으며, 1997.11경 증축부분은 기존건물의 사용승인일과 1개월 차이로 기존부분에 포함하여 평가였고, 나머지 증축부분은 기존부분과 구분하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 기호 가)는 실지조사 당시 건물 내부(지하층, 3층 등)에 일부 누수가 있는 것으로 조사되니 업무진행시 필히 재확인하시기 바람. ㉤ 본건 기호 가) 내부에 안내문("공사비 채권에 기한 유치권 권리행사중", 사진대장 참조)이 게시되어 있으니 업무진행시 재확인하시기 바람. ㉥ 기호 가) 옥상에 통신중계기가 소재하니 업무진행시 임대차 여부 등은 재확인하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	852㎡	2022.01.05.	[보]20,000,000 [월]1,000,000
전OO	3층(179.57㎡)	2024.04.08.	[보]60,000,000
주OO	30㎡	2022.09.26.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1996년11월29일	소유권
2013년3월18일	소유권
1994년7월5일	환매특약
2007년5월2일	지상권
2018년1월24일	근저당권	1,560,000,000원
2018년1월24일	근저당권	6,000,000,000원
2018년4월9일	근저당권	300,000,000원
2023년11월17일	가처분
2024년3월29일	근저당권	1,300,000,000원
2024년4월5일	근저당권	700,000,000원
2024년4월9일	근저당권	2,000,000,000원
2024년6월13일	임의경매
2024년6월20일	임의경매
2024년8월7일	가압류	1,578,033,500원
2024년9월2일	가압류	2,000,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년8월3일	소유권
2013년3월18일	소유권
2018년1월24일	근저당권	1,560,000,000원
2018년4월9일	근저당권	300,000,000원
2024년3월29일	근저당권	1,300,000,000원
2024년4월5일	근저당권	700,000,000원
2024년4월9일	근저당권	2,000,000,000원
2024년6월20일	임의경매
2024년11월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,235,301,694원원	707,130,000원원	63%	1.8회회
6개월	2,192,987,053원원	1,389,083,333원원	62%	2회회
12개월	1,695,285,791원원	1,057,548,462원원	58%	2.4회회

전남 근린주택경매 | 여수 문수동 243-3 근린주택 경매로 나왔는데 문제없나.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

1. 목록 10번에 부기등기된 환매특약등기(환매권자 여수시) 2. 목록 5,10번에 각 설정된 최선순위 지상권 설정등기. 이에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각2. 각 제시외 건물 및 기계기구(수변전설비) 포함, 제시외 수목 포함 3. 제시외 저온저장고 매각제외 4. 목록 24번 건물은 2020. 8. 24. 위반건축물로 등재되었고 관련사항은 첨부된 2024. 9. 5.자 여수시 사실조회를 확인할 것

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건은 예식장 및 문화집회장, 식당으로 운영중임. 2. 물건22번 3층 건

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위지상권이 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 지상권은 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 단, 선순위 지상권이라 하더라도 말소동의서를 제출한 경우는 말소가 됩니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 521일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 521일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.1.24.근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 제2종일반주거지역. 보전산지. 버스정류장. 차량접근이 가능. 주차장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경2439 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-17	2025타경51589	[근린주택] 여수시 학동 37-7 건물: 201.90평 토지(대지권): 88.75평	1,419,192,900원 1,419,192,900원	신건 (0회)
	2025-12-22	2025타경492	[근린주택] 여수시 문수동 520 건물: 98.43평 토지(대지권): 200.56평	644,393,700원 451,076,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2025타경356	[근린주택] 여수시 신기동 105-8 건물: 52.88평 토지(대지권): 64.13평	383,595,000원 268,517,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경55556	[근린주택] 여수시 화장동 792-4 건물: 148.58평 토지(대지권): 76.23평	943,718,200원 660,603,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2025타경51392	[근린주택] 여수시 돌산읍 평사리 991-3 건물: 31.70평 토지(대지권): 295.24평	610,324,000원 427,227,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2024타경2439	[근린주택] 여수시 문수동 243-3 [선순위지상권] 건물: 399.92평 토지(대지권): 515.16평	2,577,474,170원 2,577,474,170원	재진행 (0회)
	2025-12-15	2025타경422	[근린주택] 여수시 여서동 372-2 건물: 309.68평 토지(대지권): 125.42평	1,659,654,000원 743,525,000원	유찰 (3회)