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감정 8억 2591만원 → 최저 4억 2287만원!! 칠암동 다가구주택 상세정리? (건물 92.5평, 토지 55.2평)

진주시 칠암동의 다가구주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 4억 2287만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

진주시 칠암동 504-40의 다가구주택 물건을 보시고 계십니다.

건물면적은 305.89㎡(92.53평)입니다. 토지면적은 182.50㎡(55.21평)입니다.

사건번호는 2024타경5171이며 창원지방법원 진주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 825,907,100원입니다만 3회 유찰되어

최저입찰가는 422,865,000원입니다.

입찰보증금은 42,286,500원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상남도 진주시 칠암동 504-40
물건용도	다가구주택
토지면적	182.50㎡(55.21평)
건물면적	305.89㎡(92.53평)
사건번호	2024타경5171
감정평가액	825,907,100원
최저입찰가	(51%) 422,865,000원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	칠암동 504-40	대	182.5㎡ (55.21평)
건물	칠암동 504-40	1층 다가구주택 철근콘크리트구조	36.68㎡ (11.10평)
	칠암동 504-40	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	107.79㎡ (32.61평)
	칠암동 504-40	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	107.79㎡ (32.61평)
	칠암동 504-40	4층 다락 철근콘크리트구조	49.83㎡ (15.07평)
제시외건물	칠암동 504-40	세탁실 등	3.8 ㎡(1.15평) 포함

[위치/주위환경] 경상남도 진주시 칠암동 소재 천전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다 가구주택, 공동주택 등으로 형성되어져 있습니다.
[교통상황] 차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 세장형의 평탄한 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 남서측으로 소로에 접합니다.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 상대보호구역(진주유치원), 상대보호구역(천전초등학교)에 속합니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.
[건물구조] 기호(2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건으로서, 외벽: 스톤코트 마감 및 돌붙임 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호 등.
기호(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 4층에 소재합니다.
[이용상태] 기호(2) 현황 다가구주택(1-4층)으로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 세탁실 등으로 이용중입니다.
[설비내역] 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.
4)부합물 및 종물 기호(ㄱ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 기호(2) 건물 1층은 공부상 "제2종 근린생활시설(사무소)"이나, 현황은 "다가구주택"으로 이용중입니다.
[참고사항] (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
송OO	204호	2021.09.07.	[보]35,000,000
유OO	202호	2023.05.22.	[보]5,000,000 [월]350,000
이OO	401호	2022.04.04.	[보]25,000,000원(2022년4월3일5,000,000원증액) [월]400,000원(2022년4월3일 50,000원감액)
이OO	401호	2024.03.21.	[보]20,000,000 [월]550,000
정OO	101호	2022.10.25.	[보]5,000,000 [월]350,000
조OO	301호	2021.05.20.	[보]130,000,000
차OO	203호	2021.11.22.	[보]40,000,000
허OO	201호	2024.01.29.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년8월11일	소유권
2017년8월11일	소유권
2017년8월11일	근저당권	312,000,000원
2018년1월3일	근저당권	208,000,000원
2024년9월12일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년4월18일	소유권
2018년4월18일	근저당권	312,000,000원
2018년4월18일	근저당권	208,000,000원
2023년6월7일	임차권설정	130,000,000원
2023년12월22일	임차권설정	40,000,000원
2024년8월22일	임차권설정	25,000,000원
2024년9월12일	임의경매
2024년12월9일	임차권설정	5,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	938,630,440원원	423,223,333원원	44%	4.7회회
6개월	1,132,043,562원원	602,221,867원원	53%	3.8회회
12개월	1,198,814,229원원	562,325,597원원	48%	4.2회회

감정 8억 2591만원 → 최저 4억 2287만원!! 칠암동 다가구주택 상세정리? (건물 92.5평, 토지 55.2평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[2] 건물 1층 공부상 용도는 ‘제2종 근린생활시설(사무소)’이나 현황은 ‘다가구주택’으로 이용중임, 건물 4층에 다락 소재 하고 이를 포함하여 평가함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
유현진:주택임차권등기일: 2024.12.09.임 이승주:주택임차권등기일은 2024.08.22.임 조자민:주택임차권등기일: 2023.06.07.임. 차룡:주택임차권등기일: 2023.12.22.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 431일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 431일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록[1] 2017.08.11.[근저당권] 설정 목록[2] 2018.04.18.[근저당권]

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경5171 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2024타경39877	[다가구] 진주시 상평동 269-57 [임차권등기] 건물: 243.96평 토지(대지권): 102.70평	1,491,019,380원 1,491,019,380원	신건 (0회)
	2025-11-17	2024타경4031	[다가구] 진주시 봉곡동 8-21 건물: 167.97평 토지(대지권): 67.76평	1,067,965,400원 854,372,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2024타경37154	[다가구] 진주시 신안동 435-1 [임차권등기] 건물: 87.05평 토지(대지권): 52.33평	470,049,160원 300,831,000원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2024타경35189	[다가구] 진주시 평거동 400-21 건물: 95.21평 토지(대지권): 55.36평	705,088,800원 361,006,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경34827	[다가구]경상남도 진주시 상대동 309-62 건물: 123.80평 토지(대지권): 83.49평	605,327,940원 309,928,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경5171	[다가구] 진주시 칠암동 504-40 건물: 92.53평 토지(대지권): 55.21평	825,907,100원 422,865,000원	유찰 (3회)
	2025-11-24	2024타경3724	[다가구] 진주시 호탄동 642-8 건물: 117.22평 토지(대지권): 65.61평	689,854,980원 353,206,000원	유찰 (3회)
	2025-12-01	2024타경3960	[다가구] 진주시 신안동 6-16 건물: 127.92평 토지(대지권): 61.26평	781,536,840원 320,117,000원	유찰 (4회)
	2025-11-17	2024타경33442	[다가구] 진주시 진양호로590번길 15 [임차권등기] 건물: 156.52평 토지(대지권): 63.37평	1,047,734,500원 343,322,000원	유찰 (5회)
	2025-11-24	2023타경37560	[다가구] 진주시 봉래동 93-1 건물: 64.99평 토지(대지권): 37.21평	160,824,900원 33,727,000원	유찰 (7회)
	2025-12-01	2023타경4867	[다가구] 진주시 평거동 164-21 건물: 163.71평 토지(대지권): 61.11평	785,109,020원 502,470,000원	재진행 (2회)