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신안동 다가구주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 87.0평, 토지 52.3평

이번 경매는 진주시 신안동 435-1의 다가구주택 물건이며, 감정가의 36% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정가는 470,049,160원입니다. 최저입찰가는 168,466,000원(36%)입니다.
입찰일은 2026.02.23(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 16,846,600원 입니다.

  ◈ 소 재 지 : 경상남도 진주시 신안동 435-1
  ◈ 사건번호 : 2024 타경 37154
  ◈ 집행법원 : 창원지방법원 진주지원

소 재 지	경상남도 진주시 신안동 435-1
물건용도	다가구주택
토지면적	173.00㎡(52.33평)
건물면적	287.76㎡(87.05평)
사건번호	2024타경37154
감정평가액	470,049,160원
최저입찰가	(36%) 168,466,000원
입 찰 일	2026.02.23(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신안동 435-1	답	173㎡ (52.33평)
건물	신안동 435-1	1층 다가구주택 철근콘크리트조	95.92㎡ (29.02평)
	신안동 435-1	2층 다가구주택 철근콘크리트조	95.92㎡ (29.02평)
	신안동 435-1	3층 다가구주택 철근콘크리트조	95.92㎡ (29.02평)

[위치/주위환경] 평가대상 토지는 경상남도 진주시 신안동소재 "진주축협하나로마트평거점" 북서측 인근에 소재하고 주위는 기존 서민주택지대로서 각종빌라등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 평가대상 토지가 소재하는 남동측 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난하나 대상토지까지의 소형차량 접근가능함.
3)형태 및 이용상태 평가대상 토지는 부정형토지로 인접지와 대체로 등고이고 지반평탄하게 조성된 건부지임.
4)인접 도로상태 평가대상 토지의 남서측으로 폭 약3미터의 포장도로에 접하는 상태임.
[토지이용계획] 평가대상 토지는 2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 지구단위계획구역(2024-05-09)(평거1지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(신안초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(신안초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주교육대학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주교육대학교교육대학원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주교육대학교부설초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주여자중학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 주거환경개선지구(2024-05-09)(평거지구)＜도시저소득주민의 주거환경개선을위한임시조치법＞임.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 건물 감정평가 요항표 참조.
[건물구조] 일련번호(2)건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 3층건으로 사용승인은 2001.08.25일이고, -외 벽 : 드라비트위 페인팅 -내 벽 : 본타일, 몰탈위 벽지도백 -창 호 : 복층유리 단창 -바 닥 : 화강석, 장판마감임.
[이용상태] 다가구주택(1층3개호, 2층3개호, 3층3개호)으로 이용중임.
[설비내역] 가스보일러에 의한 난방이고, 급배수시설, 위생시설되어 있음.
4)부합물 및 종물 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1)임대관계 : 실지조사일 현재 임대중으로 탐문되나 상세내역은 미상임. 2)기 타 : 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
안OO	302호	2019.02.25	[보]30,000,000
최OO	303호	2019.02.14	[보]30,000,000
한OO		2022.01.14
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년12월5일	소유권
1988년2월16일	소유권
2024년9월2일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년12월5일	소유권
2001년9월25일	소유권
2023년8월3일	임차권설정	30,000,000원
2024년9월2일	강제경매
2025년1월16일	임차권설정	30,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

신안동 다가구주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 87.0평, 토지 52.3평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2023.8.3.제27972호), 을구 순위2번 임차권등기(2025.1.16.제1817호) 있 음, 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -임차인 대항력 주의 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.02.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
안태윤:임차권자 안태윤은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임. 임차인 대항력 주의 요함 최은애:임차인 대항력 주의 요함 한효자:임대차관계 및 대항력 각 불분명

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 470,049,160원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 32,786,884원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 537일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 537일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.9.2.[경매개시결정] 설정

※ 물건 키워드 : . 지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트조. 가스보일러.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경37154 (창원지방법원 진주지원)

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