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봉래동 다가구주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 65.0평, 토지 37.2평

감정 1억 6082만원 → 최저 6587만원! 경남 진주시 봉래동 93-1 다가구주택 경매를 소개합니다.

여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1341817

경상남도 진주시 봉래동 93-1 다가구주택

창원지방법원 진주지원 2023타경37560입니다.

감정가격은 160,824,900원입니다만 4회 유찰되어 최저입찰가는 65,874,000원입니다.

2025.07.28(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 봉래동 93-1
물건용도	다가구주택
토지면적	123.00㎡(37.21평)
건물면적	214.85㎡(64.99평)
사건번호	2023타경37560
감정평가액	160,824,900원
최저입찰가	(41%) 65,874,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉래동 93-1	대	123㎡ (37.21평)
건물	봉래길 15-3	1층 다가구	95.65㎡ (28.93평)
	봉래길 15-3	2층 다가구	82㎡ (24.81평)
	봉래길 15-3	3층 주택	25.2㎡ (7.62평)
제시외건물	봉래길 15-3	보일러실	1.2 ㎡(0.36평) 포함
	봉래길 15-3	화장실	2 ㎡(0.61평) 포함
	봉래길 15-3	보일러실	1.1 ㎡(0.33평) 포함
	봉래길 15-3	화장실	2.8 ㎡(0.85평) 포함
	봉래길 15-3	가추	4.9 ㎡(1.48평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 봉래동 소재 "봉래초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.
[이용상태] 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 북측, 동측, 남동측으로 노폭 1-2 미터 내외의 진입로(본건 일부 포함)가 소재함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(진주고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 주거환경개선지구＜도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞.
[제시외 물건] --
[공부와의 차이] --
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.
[건물구조] 기호(2) 시멘트 벽돌조 및 경량철골조 슬래브지붕 및 패널지붕 3층건으로서,1,2층 외벽 : 페인팅, 벽돌치장 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 알루미늄 및 목재 이중창호, 하이샷시 창호 등3층 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등.
기호(ㄱ) 샷시조 샷시지붕 2층 소재.
기호(ㄴ) 조적조 계단지붕 2층 소재.
기호(ㄷ,ㄹ) 공히 판넬조 판넬지붕 3층 소재.
기호(ㅁ) 경량철골조 및 기존 벽체이용 판넬지붕 3층 소재.
[이용상태] 기호(2) : 1,2층 - 다가구주택 3층 - 주택 등.
기호(ㄱ,ㄷ) : 공히 보일러실.
기호(ㄴ,ㄹ) : 공히 화장실.
기호(ㅁ) : 가추.
[설비내역] 기호(2) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
[부합물/종물] 별지‘사진용지’와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ-ㅁ)(보일러실, 화장실, 가추 등)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(2)의 귀 제시목록상 소재지번 및 1,2층 면적은‘소재지번: 봉래동 93-1, 면적: 1층(95.65㎡), 2층(82㎡)’이나, 현황 일부는 인접토지(봉래동 91-3, 대)에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 실측면적은‘1층: 109.7㎡, 2층: 101.3㎡’로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정 면적으로 평가하되, 건물의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량을 요하는 바, 경매 입찰시 이점 유의하시기 바람.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO		2015.08.18
윤OO		2012.02.16
박OO		2023.06.23
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년9월11일	근저당권	20,000,000원
2023년10월23일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년9월11일	근저당권	20,000,000원
2023년10월23일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	833,651,067원원	371,442,835원원	46%	4회회
6개월	883,526,884원원	410,065,287원원	47%	3.9회회
12개월	788,927,749원원	372,161,858원원	45%	5.4회회

봉래동 다가구주택경매 - 경매 권리분석 - 건물 65.0평, 토지 37.2평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함. 인접토지(봉래동 94-2, 도로)에 걸쳐 소재함. 실측 사정 면적으로 평가함. -목록[1] 남동측 일부 현황 ‘도로’ 임을 감안하여 평가함. -목록[2] 공부상 면적이 1층 95.65㎡, 2층 82㎡이나 실측면적은 1층 109.7㎡, 2층 101.3㎡로 일부 인접토지(봉래동 91-3, 대)에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되며, 실측 사정 면적으로 평가함. -인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3356)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박영수:권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 각 불분명윤도상:권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 각 불분명이미애:권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 각 불분명

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 160,824,900원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 16,825,863원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 628일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 628일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.09.11.[근저당권]

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 판넬지붕. 슬래브지붕. 철골조.

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여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1341817

사건번호 : 2023타경37560 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경35462	[다가구] 진주시 상봉동 1062-2 건물: 73.18평 토지(대지권): 35.13평	469,393,890원 300,412,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2023타경2922	[다가구] 진주시 인사동 146-2 건물: 164.14평 토지(대지권): 92.14평	1,094,984,000원 560,632,000원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경33442	[다가구] 진주시 진양호로590번길 15 [임차권등기] 건물: 156.52평 토지(대지권): 63.37평	1,047,734,500원 536,440,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2023타경36703	[다가구] 진주시 상대동 401-2 건물: 159.47평 토지(대지권): 63.53평	822,079,200원 336,723,000원	유찰 (4회)
	2025-07-14	2024타경3120	[다가구] 진주시 평거동 758-13 건물: 42.43평 토지(대지권): 59.32평	644,884,100원 264,145,000원	유찰 (4회)
	2025-08-04	2024타경30436	[다가구]경상남도 진주시 상대동 293-1 건물: 198.54평 토지(대지권): 120.73평	1,580,228,200원 809,077,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2023타경37560	[다가구] 진주시 봉래동 93-1 건물: 64.99평 토지(대지권): 37.21평	160,824,900원 65,874,000원	재진행 (4회)
	2025-08-04	2018타경2768	[다가구] 진주시 봉래동 244 [유치권] 건물: 870.60평 토지(대지권): 623.79평	5,195,907,544원 2,660,305,000원	유찰 (6회)