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2024타경5936 경매사건 분석 ◆ 소제동 토지(대지) (15.1평)

동구 소제동 305-214에 위치한 본 토지(대지) 경매물건은 8079만원짜리가 5655만원까지 떨어진 상태입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1415060

오늘은 대전광역시 동구 소제동 305-214 토지(대지) 경매물건을 소개합니다.

2024타경5936 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 대전지방법원입니다.

감정가격은 80,792,000원이며 0회 유찰되어 최저입찰가는 56,554,400원입니다.

토지면적은 49.96㎡(15.11평)입니다.

소 재 지	대전광역시 동구 소제동 305-214
물건용도	토지(대지)
토지면적	49.96㎡(15.11평)
건물면적
사건번호	2024타경5936
감정평가액	80,792,000원
최저입찰가	(70%) 56,554,400원
입 찰 일	2025.07.16(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소제동 305-214	대	3.96㎡ (1.20평) 73분의 3.96 지분 전부
토지	소제동 305-539	대	46㎡ (13.92평)

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 동구 소제동 "대전 대성여고" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 노후된 단독주택 및 생활편익시설 등이 혼재하는 정비구역(주거환경 개선지구)내 주택지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 불량한 편임.
[교통상황] 기호(1),(2) 공히 제반 차량의 진출입은 어렵고 동측 대로변으로 버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 어려운 편임.
3)형태 및 이용상태 - 기호(1)
대체로 완경사인 부정형의 토지로, 주거용(공가) 건부지상태임.
- 기호(2)
대체로 완경사인 사다리형의 토지로, 주거용(공가) 건부지상태임.
4)인접 도로상태 - 기호(1)
남측으로 노폭 2M내외의 포장도로에 접함.
- 기호(2)
지적도상 맹지로, 인근토지를 경유하여 출입이 가능함.
[토지이용계획] - 기호(1)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(소제구역 주거환경개선사업) 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 정비구역(소제주거환경개선사업)＜도시 및 주거환경정비법＞, 역사문화환경보존지역 (송자고택문화재로부터200m내)＜문화재보호법＞, 자연재해위험개선지구(2022-02-17)(대동천 자연재해위험개선지구)＜자연재해대책법＞.
- 기호(2)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(소제구역 주거환경개선사업) 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 정비구역(소제주거환경개선사업)＜도시 및 주거환경정비법＞, 자연재해위험개선지구(2022-02-17) (대동천 자연재해위험개선지구)＜자연재해대책법＞.
6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 타인소유 건물(현황:공가) 및 기호(2) 지상에 공부상 미등재된 소유자미상의 제시외건물(현황:공가)이 소재하며, 기호(2) 지상에 소재하는 제시외건물은 접근이 어려우며 원거리 외관상 경제적 가치는 없는 것으로 판단됨.
[공부와의 차이] 해당없음.
[참고사항] 가. 임대미상임. 나. 기호(1)은 수인의 공유지분 토지 중"한병오"지분만의 평가로, 점유위치가 특정되어 있지 않아 한 필지 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 의뢰지분 비율에 따라 가액을 산정하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월25일	소유권
2021년5월25일	근저당권	52,800,000원
2024년4월9일	가압류	70,000,000원
2024년5월24일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	714,525,000원원	360,077,000원원	50%	2회회
6개월	891,256,000원원	485,038,500원원	54%	2회회
12개월	891,256,000원원	485,038,500원원	54%	2회회

2024타경5936 경매사건 분석 ◆ 소제동 토지(대지) (15.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

건물의 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 목록 1. 타인소유 건물(현황:공가) 건부지 상태이며, 남측으로 노폭 2m 내외의 포장도로에 접함 2. 목록 2. 주거용(공가) 건부지 상태로 지상에 소재하는 제시외건물은 접근이 어려우며 원거리 외관상 경제적 가치는 없는 것 으로 판단되며, 지적도상 맹지로 인근토지를 경유하여 출입이 가능함 3. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록1번 도로명 주소는 미화6길 15 이며, 목록2번은 미화6길 17 이며, 목록1번 및 2번은 인접해 있으며(목록2번은 목록1번 후면에 위치함), 건물 모두 폐문부재이며 폐가(공실)로 보임 - 본건은 대성여중고등학교 인근에 있는 토지이며, 좁은 골목길을 따라 진입 가능하며, 목록1번 토지에 있는 건물의 담벽은 무너질듯 노후화되어 골목길 보행자의 안전에 위험을 초래할 정도이며, 목록2번 토지에 있는 건물은 목록1번 옆에 출입문 있고 또한 북향에서 진입하는 출입로가 별도로 있음 - 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1809)입니다.
입찰일은 2025.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행/신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 414일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 414일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.05.25. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스승강장.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1415060

사건번호 : 2024타경5936 (대전지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경9433	[대지] 동구 낭월동 848 [법정지상권] 토지(대지권): 13.20평	64,136,100원 44,895,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경5936	[대지] 동구 소제동 305-214 [법정지상권] 토지(대지권): 15.11평	80,792,000원 56,554,400원	신건 (0회)
	2025-07-31	2024타경8102	[대지] 동구 자양동 20-31 [법정지상권] 토지(대지권): 4.69평	10,292,000원 4,936,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경125304	[대지] 동구 가양동 113-10 [법정지상권] 토지(대지권): 71.09평	321,950,000원 225,365,000원	유찰 (1회)
	2025-08-14	2024타경10419	[대지] 동구 홍도동 107-17 토지(대지권): 6.96평	36,800,000원 12,622,000원	유찰 (3회)
	2025-08-14	2024타경10419	[대지] 동구 홍도동 89-10 토지(대지권): 11.50평	87,400,000원 29,978,000원	유찰 (3회)
	2025-07-31	2024타경109319	[대지] 동구 소호동 523-1 [법정지상권] 토지(대지권): 105.03평	108,679,860원 23,483,000원	유찰 (4회)