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동구 토지(대지)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 4.7평)

2024타경8102 사건의 토지(대지) 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 48% 수준입니다.

여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1409850

감정가는 10,292,000원입니다. 최저입찰가는 4,936,000원(48%)입니다.
입찰일은 2025.07.31(목) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 493,600원 입니다.

  ◐ 소 재 지 : 대전광역시 동구 자양동 20-31
  ◐ 사건번호 : 2024 타경 8102
  ◐ 집행법원 : 대전지방법원

소 재 지	대전광역시 동구 자양동 20-31
물건용도	토지(대지)
토지면적	15.50㎡(4.69평)
건물면적
사건번호	2024타경8102
감정평가액	10,292,000원
최저입찰가	(48%) 4,936,000원
입 찰 일	2025.07.31(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	자양동 20-31	대	15.5㎡ (4.69평) 602분의 31 지분 전부

[위치/주위환경] 본건은 대전광역시 동구 자양동 "자양동 성당" 동측 인근에 소재하며, 주위는 노후화된 단독주택 및 생활편익시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 다소 불편한 편임.
[교통상황] 본건까지 제반 차량의 진출입은 어려우며, 북서측 대로변으로 버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 무난한 편임.
3)형태 및 이용상태 인접필지 대비 완경사인 부정형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측 및 북측으로 노폭 1M내외의 포장도로에 접하며, 본건 일부가 도로로 이용중임.
[토지이용계획] [토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역) ＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시 별도 확인요함:대전동부교육지원청))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 교육환경보호구역 (상대정화구역(반드시 별도 확인요함 동부교육지원청))＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).
6)제시목록 외의 물건 별지 "사진용지", "지적도"와 같이 본건 지상에 공부상 미등재된 소유자미상의 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 해당없음.
[참고사항] 가. 임대미상임. 나. 본건은 수인의 공유지분 토지 중 "이상민"지분만의 평가로, 점유위치가 특정되어 있지 않아 한 필지 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 의뢰지분 비율에 따라 가액을 산정하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년7월17일	소유권
2018년6월5일	소유권
2024년11월13일	소유권
1989년6월15일	소유권
2007년5월11일	소유권
2011년9월16일	소유권
2024년6월24일	압류
2024년7월31일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	530,017,400원원	241,624,083원원	34%	3.7회회
6개월	516,976,400원원	261,225,144원원	45%	2.9회회
12개월	550,269,911원원	296,166,794원원	48%	2.8회회

동구 토지(대지)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 4.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외하는 제시 외 건물의 법정지상권 성립여부 불분명. 비고란

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
지분에 대한 매각임. 제시 외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시 외 건물로 인한 소유권 제한을 감안한 가격임.

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 토지의 지목은 대지이나 서쪽은 전으로 채소를 재배하고 있고, 동쪽과 북쪽에 3개의 제시외 건물이 있다. 제시외 건물들은 모두 주택으로 대전광역시 동구 동대전로144번길 90-1(자양동) 건물은 현재 사람이 거주하는 것으로 보이고 나머지 건물들은 공가로 보인다. 토지의 정확한 위치와 면적, 경계 등은 측량 등 별도의 방법으로 확인이 필요하다. 나. 붙임 사진과 같음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1881)입니다.
입찰일은 2025.07.31입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 KEB하나은행/신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
※ 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니 한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 347일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 347일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.06.24. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 버스승강장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매법인 : http://wonsns.com/mydata/detail_view.php?idx=1409850

사건번호 : 2024타경8102 (대전지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경9433	[대지] 동구 낭월동 848 [법정지상권] 토지(대지권): 13.20평	64,136,100원 44,895,000원	신건 (0회)
	2025-07-16	2024타경5936	[대지] 동구 소제동 305-214 [법정지상권] 토지(대지권): 15.11평	80,792,000원 56,554,400원	신건 (0회)
	2025-07-31	2024타경8102	[대지] 동구 자양동 20-31 [법정지상권] 토지(대지권): 4.69평	10,292,000원 4,936,000원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경125304	[대지] 동구 가양동 113-10 [법정지상권] 토지(대지권): 71.09평	321,950,000원 225,365,000원	유찰 (1회)
	2025-08-14	2024타경10419	[대지] 동구 홍도동 107-17 토지(대지권): 6.96평	36,800,000원 12,622,000원	유찰 (3회)
	2025-08-14	2024타경10419	[대지] 동구 홍도동 89-10 토지(대지권): 11.50평	87,400,000원 29,978,000원	유찰 (3회)
	2025-07-31	2024타경109319	[대지] 동구 소호동 523-1 [법정지상권] 토지(대지권): 105.03평	108,679,860원 23,483,000원	유찰 (4회)