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상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 제주 상가주택 경매로 진행 (건물 199.7평, 토지 93.3평)

감정가 18억 3634만원, 2회 유찰된 제주 제주 연동 상가주택의 최저입찰가는 8억 9922만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

제주특별자치도 제주시 연동 252-56 상가주택

제주지방법원 2024타경10992입니다.

감정가격은 1,836,341,400원입니다만 2회 유찰되어 최저입찰가는 899,224,000원입니다.

2025.12.02(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 연동 252-56
물건용도	상가주택
토지면적	308.30㎡(93.26평)
건물면적	660.12㎡(199.69평)
사건번호	2024타경10992
감정평가액	1,836,341,400원
최저입찰가	(49%) 899,224,000원
입 찰 일	2025.12.02(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연동 252-56	대	308.3㎡ (93.26평)
건물	연동 252-56	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	151.72㎡ (45.90평)
	연동 252-56	2층 주택 철근콘크리트조	152.02㎡ (45.99평)
	연동 252-56	3층 주택 철근콘크리트조	151.72㎡ (45.90평)
	연동 252-56	지층 근린생활시설 철근콘크리트조	30.66㎡ (9.27평)
제시외건물	연동 252-56	소매점	11.8 ㎡(3.57평) 포함
	연동 252-56	소매점	10.2 ㎡(3.09평) 포함
	연동 252-56	소매점	5.9 ㎡(1.78평) 포함
	연동 252-56	소매점	9.5 ㎡(2.87평) 포함
	연동 252-56	다용도실	10.5 ㎡(3.18평) 포함
	연동 252-56	가스저장실	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	연동 252-56	변소	2.3 ㎡(0.70평) 포함
	연동 252-56	창고	5.7 ㎡(1.72평) 포함
	연동 252-56	주택 및 비가림	115.8 ㎡(35.03평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 “남녕고등학교” 남동측 인근에 위치하며, 일대는 취락지대로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재함.
[교통상황] 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 인접도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건물 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 서측으로 노폭 약 8m내외, 북측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 고도지구(45M이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 ※후면 "지적 및 건물개황도"참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] -
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 구조로서, 외벽: 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창.
[이용상태] 근린생활시설, 주택, 대피실로 이용중임.
[설비내역] 급.배수설비, 난방설비, 기본위생설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 토지 지상에 제시외 건물 (ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층 소매점 약 11.8㎡외 8동이 소재하여 감정평가하였는바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄 경매여부를 재확인 하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 기호(1) 건물 2,3층 일부는 공부상 용도가 "사무실"이나 현황 "주택"으로 이용중임. [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	지상1층01호(구CU편의점인전면좌측코너점포)		[보]10,000,000원 [월]년세10,000,000원
이OO	1층서측두번째소매점(상호:헤움테라피)	미상	[보]없음 [월]없음

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년8월31일	소유권
2000년11월13일	근저당권	260,000,000원
2022년6월27일	가압류	700,000,000원
2024년10월7일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년8월31일	소유권
2000년11월13일	근저당권	260,000,000원
2022년6월27일	가압류	700,000,000원
2024년10월7일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	635,866,379원원	452,101,712원원	66%	1.9회회
6개월	590,446,183원원	421,868,189원원	68%	1.8회회
12개월	590,446,183원원	421,868,189원원	68%	1.8회회

상가주택 낙찰 전략 요약 ♣ 제주 상가주택 경매로 진행 (건물 199.7평, 토지 93.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(별지 기재 목록1-1 내지 1-5, 1-9)매각 포함. -목록 1. 건물 2,3층 일부는 공부상 용도가 '사무실'이나 현황 '주택'으로 이용중임. -지상에 소재하는 제시외 브럭조 스라브지붕 단층 가스저장실 약 2.3㎡[감정평가서 건물개황도 'ㅂ'부분], 브럭조 스라브지붕단층 변소 2.3㎡[감정평가서 건물개황도 'ㅅ'부분], 판넬조 판넬지붕 단층 창고 5.7㎡[감정평가서 건물개황도 'ㅇ'부분] 매각 제 외.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지 1(제원3길 25) 제시 건물 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 소매점, 사무실, 주택, 대피실 1층 151.72㎡ 2층 152.02㎡ 3층 151.72㎡ 지층 30.66㎡ 및 제시외 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 소매점 (ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 소매점 (ㄷ) 경량철골조 아스팔트슁글지붕 단층 소매점 (ㄹ) 기존벽체 및 판넬조 기존슬래브 단층 창고 (ㅁ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고 (ㅂ) 블럭조 슬래브위판넬지붕 단층 화장실 (ㅅ) 블럭조 슬래브지붕 단층 가스저장실 (ㅇ) 판넬조 판넬지붕 단층 소매점 (ㅈ) 기존벽체 및 샤시조 기존슬래브지붕 단층 베란다 통로(제시건물 2층 소재) (ㅊ) 기존벽체 및 샤시조 기존슬래브지붕 단층 베란다 통로(제시건물 3층 소재) (ㅋ) 경량철골조 판넬지붕 단층 주택(제시건물 4층) 등이 소재함 * 본건 제시건물 및 제시외건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망 - 소재지 2(연동 252-56) 대지(제시 건물 및 제시외 건물 부지임)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2156)입니다.
입찰일은 2025.12.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 404일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 404일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2000. 11. 13. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 슬래브지붕. 철골조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경10992 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경7655	[근린주택] 제주시 이호일동 328-1 [농지취득자격증명] 건물: 100.82평 토지(대지권): 734.17평	2,752,549,500원 2,752,549,500원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경941	[근린주택] 제주시 한림읍 귀덕리 3019 [법정지상권] 건물: 31.82평 토지(대지권): 83.79평	377,960,600원 377,960,600원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경35960	[근린주택] 제주시 아라일동 2981 건물: 247.48평 토지(대지권): 287.07평	2,823,093,100원 2,823,093,100원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경7654	[근린주택] 제주시 일도이동 370-5 건물: 230.75평 토지(대지권): 111.14평	1,883,325,500원 1,883,325,500원	신건 (0회)
	2025-12-09	2025타경8076	[근린주택] 제주시 연동 294-28 건물: 34.02평 토지(대지권): 56.69평	774,624,860원 542,237,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경8076	[근린주택] 제주시 연동 294-27 건물: 65.00평 토지(대지권): 53.30평	792,739,820원 554,918,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경13342	[근린주택] 제주시 애월읍 하귀1리 142-4 건물: 171.84평 토지(대지권): 100.28평	1,357,613,900원 950,330,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경7639	[근린주택] 제주시 한림읍 한림리 1414-1 건물: 377.20평 토지(대지권): 117.07평	1,002,180,170원 701,526,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경11612	[근린주택] 제주시 이도이동 373-5 [임차권등기] 건물: 76.02평 토지(대지권): 68.09평	626,674,160원 438,672,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경6815	[근린주택] 제주시 이도일동 1260-24 건물: 57.05평 토지(대지권): 39.99평	515,780,000원 252,732,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2023타경8916	[근린주택] 제주시 조천읍 와산리 1559-1 건물: 35.33평 토지(대지권): 90.29평	399,893,890원 279,926,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경10831	[근린주택] 제주시 구좌읍 월정리 878 건물: 106.14평 토지(대지권): 139.76평	1,066,346,600원 522,510,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경10992	[근린주택] 제주시 연동 252-56 [법정지상권] 건물: 199.69평 토지(대지권): 93.26평	1,836,341,400원 899,224,000원	유찰 (2회)