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[경매일 2025.12.23] 울산시 북구 임야 경매 전문가가 설명드려요

북구 천곡동의 임야 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 6회 유찰되어 3억 2207만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

울산광역시 북구 천곡동 산45 임야 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 2,737,532,000원입니다.

6회 유찰되어 최저입찰가는 322,068,000원입니다.

사건번호는 2024타경109304이며 울산지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 32,206,800원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	울산광역시 북구 천곡동 산45
물건용도	임야
토지면적	27,934.00㎡(8,450.04평)
건물면적
사건번호	2024타경109304
감정평가액	2,737,532,000원
최저입찰가	(12%) 322,068,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천곡동 산45	임야	1653㎡ (500.03평)
	천곡동 산45-2	임야	4410㎡ (1,334.03평)
	천곡동 산45-3	임야	17904㎡ (5,415.96평)
	천곡동 산45-4	임야	3967㎡ (1,200.02평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 "천곡마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 불가능하며, 임야로서 일반적인 교통상황 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(2),(4): 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
기호(3): 사다리형과 유사한 토지로서, 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1)-(4): 지적도 상 맹지임.
[토지이용계획] 기호(1): 자연녹지지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
기호(2): 자연녹지지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
기호(3): 자연녹지지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
기호(4): 자연녹지지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가.임대관계 미상임.
나.기 타 본건 기호(1)-(4) 토지는 광평수 임야로서 목측에 의해 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으니 경매 입찰시 이 점 유의하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월1일	소유권
2021년6월1일	근저당권	1,440,000,000원
2024년1월24일	가압류	1,138,384,883원
2024년6월14일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	74,375,000원원	41,300,000원원	56%	2회회
6개월	74,375,000원원	41,300,000원원	56%	2회회
12개월	144,536,333원원	54,866,667원원	40%	3회회

[경매일 2025.12.23] 울산시 북구 임야 경매 전문가가 설명드려요

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록1. 내지 4.의 지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 목록 1.~4.토지는 울산 북구 천곡동 소재 순금산터널(이예로) 남측 인근한 소나무 잡목 자생하는 광평수 임야로서 인접지와 의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계확인은 필요 시 정밀 측량을 수반하여야 할 것임. 3. 목록1.~4. 토지는 지적도상 맹지임. 4. 본건까지 차량 접근 불가능하며, 임야로서 일반적인 교통상황 보통임. 5. 임지 상에 자생하는 소나무, 참나무 등 입목은 토지와 입목이 일체로 거래되는 관행에 따라 토지와 입목을 일괄하여 감정평 가하였음. 6. 목록 1.~4. 토지는 광평수 임야로서 목측에 의해 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으니 응찰시 확인요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산 북구 천곡동 소재 순금산터널(이예로) 남측 인근한 소나무 잡목 자생하는 임야인 바, 경계 불명확 하고 미발견 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 527일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 527일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.06.01.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 보전산지.

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출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

사건번호 : 2024타경109304 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-04	2025타경305	[임야] 북구 매곡동 산145-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,516.43평	626,625,000원 626,625,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경9091	[임야] 북구 대안동 산2-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,000.07평	95,874,000원 95,874,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경11298	[임야] 북구 매곡동 산2 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,682.33평	275,709,000원 192,996,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경119721	[임야] 북구 구유동 산101-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 699.99평	152,724,000원 74,835,000원	유찰 (2회)
	2025-12-30	2024타경115354	[임야] 북구 염포동 산61 [분묘기지권] 토지(대지권): 6,180.08평	72,730,800원 35,638,000원	유찰 (2회)
	2025-12-10	2024타경113204	[임야] 북구 신현동 산183 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,056.47평	242,496,960원 118,824,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경116784	[임야] 북구 무룡동 산150 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,060.09평	111,276,000원 54,525,000원	유찰 (2회)
	2025-12-04	2024타경8081	[임야] 북구 달천동 산190 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,214.99평	139,372,550원 23,425,000원	유찰 (5회)
	2025-12-23	2024타경109304	[임야] 북구 천곡동 산45 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,450.04평	2,737,532,000원 322,068,000원	유찰 (6회)