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2025년 11월 추천경매 | 경남 거제 동부면 상가건물 | 건물 648.6평

2024타경29040 사건의 상가건물 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 33% 수준입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

경상남도 거제시 동부면 구천리 상가건물

창원지방법원 통영지원 2024타경29040입니다.

감정가격은 1,877,411,060원입니다만 5회 유찰되어 최저입찰가는 615,190,000원입니다.

2025.12.01(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경상남도 거제시 동부면 구천리 411-1
물건용도	상가건물
토지면적	5,882.00㎡(1,779.30평)
건물면적	2,144.06㎡(648.58평)
사건번호	2024타경29040
감정평가액	1,877,411,060원
최저입찰가	(33%) 615,190,000원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구천리 411-1	답	134㎡ (40.54평)
	구천리 412-1	대	205㎡ (62.01평)
	구천리 412-2	대	932㎡ (281.93평)
	구천리 428	잡종지	236㎡ (71.39평)
	구천리 428-1	대	891㎡ (269.53평)
	구천리 429-1	잡종지	139㎡ (42.05평)
	구천리 424	잡종지	403㎡ (121.91평)
	구천리 425-3	대	397㎡ (120.09평)
	구천리 425-4	대	36㎡ (10.89평)
	구천리 425-5	전	337㎡ (101.94평)
	구천리 429-2	잡종지	2172㎡ (657.03평)
건물	구천리 412-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	326.70㎡ (98.83평)
	구천리 412-1	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	326.70㎡ (98.83평)
	구천리 424	단층 전시실	112.24㎡ (33.95평)
	구천리 424	단층 경비실	6.62㎡ (2.00평)
	구천리 424	단층 휴게실	80㎡ (24.20평)
	구천리 424	단층 전시실	1056㎡ (319.44평)
	구천리 428-1	단층 관리사 목조싱글조	46.8㎡ (14.16평)
제시외건물	구천리 411-1	제시외 수목	제외
	구천리 412-2	매표소	18 ㎡(5.45평) 제외
	구천리 425-5	전시실	189 ㎡(57.17평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건 토지는 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재, "연담마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 차량통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 일련번호1)-14): 부정형의 토지로서, 현황 일단의 상업용 부지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
[토지이용계획] 일련번호1)-10),14): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] ----
[건물구조] 일련번호11) 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건으로서, ┌ 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등, ├ 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, ├ 바닥: 타일 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다.
일련번호12) 경량철골조립식조 아연도금강판지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 판넬 마감 등, ├ 바닥: 하드너, 콘크리트 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다.
일련번호12-1) 에프.아르.피이조 아연도금강판지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: FRP조 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다.
일련번호12-2) 통나무조 아스팔트싱글지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 돌쌓기 및 사이딩판넬 마감 등, ├ 바닥: 장판지 및 타일 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호12-3) 경량철골조 유리지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 경량철골 및 유리벽체 마감 등, ├ 바닥: 보도블럭 및 콘크리트 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다. 일련번호13) 목조싱글조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건으로서, ┌ 내외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등, ├ 바닥: 장판지 및 타일 마감 등, └ 창호: 새시 창호입니다.
　 [이용상태] 일련번호11: 근린생활시설, 일련번호12: 전시실, 일련번호12-1: 경비실, 일련번호12-2: 휴게실, 일련번호12-3: 전시실, 일련번호13: 관리사로 이용 중임.
[설비내역] 제반 위생·급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비(일련번호13) 등입니다.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.
[공부와의 차이] ----
[참고사항] ┌ 임대관계 : 미상입니다. └ 기 타 : 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	목록 11.전부	미전입	[보]없음 [월]월250만원정
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년9월23일	소유권
2015년7월24일	근저당권	1,320,000,000원
2024년8월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,291,542,872원원	445,229,859원원	30%	6.5회회
6개월	1,122,723,634원원	421,049,057원원	33%	6회회
12개월	785,837,734원원	297,944,744원원	34%	5.8회회

2025년 11월 추천경매 | 경남 거제 동부면 상가건물 | 건물 648.6평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록 3. 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(10-1) 포함. -목록 3. 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄴ[매표소]) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음. -목록 4~9, 14. 지상의 제시외 수목(감정서상 1~12) 매각에서 제외, 최저매각가격은 제시외 수목으로 인해 제한받는 가격. -목록 2025.03.10.자 거제시 동부면장의 사실조회회신서 참조.1, 10. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 첨부된

[부동산 현황조사서 비고란]
*위 토지상에 석부작,관상석등(정원석및 수석) 작품 소재하고,임차인 소유라고 주장함.(임차인의 부친 이성보씨 진술함) *위 지상에 제시외 수목 소나무,평나무,향나무,기목나무,벚나무등 소재하고,임차인 소유라고 주장함.(임차인의 부친 이성보씨 진술함.) *제시외 건물 ㄱ)쇠파이프조 알미늄조 유리지붕 전시실, ㄴ)경량철골조 판넬지붕 단층 매표소(임차인 소유라고함)각 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8504)입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이동훈 : 현황조사에서 목록 11, 12, 13.의 임차인으로 위 토지상 정원석 및 수석, 제시외 수목, 매표소는 임차인 소유라는 임 차인의 부친 이성보의 진술 있음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 441일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 441일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015.07.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농업보호구역. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 철골조.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경29040 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2025타경429	[근린시설] 거제시 장목면 시방리 195-29 건물: 199.56평 토지(대지권): 235.04평	1,728,167,400원 1,728,167,400원	신건 (0회)
	2025-11-17	2024타경5327	[근린시설] 거제시 동부면 구천리 604 건물: 102.85평 토지(대지권): 3,044.96평	2,110,382,900원 2,110,382,900원	신건 (0회)
	2025-12-01	2025타경21163	[근린시설] 거제시 고현동 961-34 건물: 63.07평 토지(대지권): 78.86평	1,126,692,000원 901,354,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경20194	[근린시설] 거제시 거제면 동상리 427 건물: 132.38평 토지(대지권): 73.81평	701,815,200원 561,452,000원	유찰 (1회)
	2025-11-24	2025타경20286	[근린시설] 거제시 거제중앙로 1339-4 건물: 131.50평 토지(대지권): 257.49평	771,846,000원 395,186,000원	유찰 (3회)
	2025-11-17	2024타경27501	[근린시설] 거제시 연초면 죽동길 50 건물: 38.08평 토지(대지권): 121.91평	247,217,300원 126,575,000원	유찰 (3회)
	2025-12-01	2024타경31739	[근린시설] 거제시 옥포동 1917-3 건물: 75.50평 토지(대지권): 385.35평	3,528,876,600원 2,258,481,000원	재진행 (2회)
	2025-12-15	2024타경4072	[근린시설] 거제시 거제면 동상리 36 건물: 267.66평 토지(대지권): 430.46평	1,763,170,680원 902,743,380원	재진행 (3회)
	2025-12-01	2024타경29040	[근린시설] 거제시 동부면 구천리 411-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 648.58평 토지(대지권): 1,779.30평	1,877,411,060원 615,190,000원	유찰 (5회)
	2025-11-24	2024타경2410	[근린시설] 거제시 고현동 967-12 건물: 149.09평 토지(대지권): 96.80평	1,263,358,920원 646,840,000원	재진행 (3회)
	2025-11-17	2023타경29630	[근린시설]경상남도 거제시 능포동 661-3 건물: 356.25평 토지(대지권): 115.56평	1,306,042,200원 342,371,000원	재진행 (6회)