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20억 6451만원짜리 상가건물, 경기 현덕면 경매물건 권리분석해 봅시다.

수원지방법원 평택지원에서 진행되는 2024타경42988, 2회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1399385

  ▤ 위치 : 경기도 평택시 현덕면 인광리
  ▤ 유형 : 상가건물
  ▤ 사건번호 : 2024 타경 42988
  ▤ 집행법원 : 수원지방법원 평택지원

감정가는 2,064,513,000원입니다. 최저입찰가는 1,011,611,000원 (49%)입니다.
입찰일은 2025.08.11(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 101,161,100원 입니다.

소 재 지	경기도 평택시 현덕면 인광리 397-73
물건용도	상가건물
토지면적	2,430.00㎡(735.08평)
건물면적	736.30㎡(222.73평)
사건번호	2024타경42988
감정평가액	2,064,513,000원
최저입찰가	(49%) 1,011,611,000원
입 찰 일	2025.08.11(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	인광리 397-73	대	2410㎡ (729.03평)
토지	인광리 397-76	도로	20㎡ (6.05평)
건물	인광리 397-68	단층 일반음식점 경량철골구조	239.4㎡ (72.42평)
건물	인광리 397-68	단층 일반음식점 경량철골구조	234㎡ (70.79평)
제시외건물	인광리 397-68	창고	81 ㎡(24.50평) 포함
	인광리 397-68	근린생활시설일부	111.7 ㎡(33.79평) 포함
	인광리 397-68	근린생활시설일부	52.2 ㎡(15.79평) 포함
	인광리 397-68	창고	18 ㎡(5.45평) 포함

[위치/주위환경] 경기도 평택시 현덕면 인광리 소재 "현덕초등학교" 북동측 인근에 위치하는 토지 및 건물 로서 인근일대는 농경지, 농가촌락, 일부 근린생활시설 등으로 이루어진 근교 농촌지대임.
[교통상황] 버스정류장이 소재하는 왕복2차선 간선도로(안현로) 동측 직선거리 약250미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 다각형의 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
기호(4): 부정형의 토지로서 도로의 일부로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1): 기호(4)토지를 이용한 폭4-6미터 정도의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부 제한 300m 이내 - 전 축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역 (2022-01-26)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(현덕초)
＜교육환경 보호에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기 호(1)).
6)제시목록 외의 물건 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임.
[건물구조] 기호(2): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내벽 : 판넬, 페인팅, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 등.
기호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 치장벽돌 쌓기.
내벽 : 판넬, 페인팅, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.
[이용상태] 공히 제2종근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됨.
[설비내역] 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것으로 조사됨.
4)부합물 및 종물 후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 중 기호(2)건물의 의뢰목록상 면적은 "239.4㎡"이나 현황 일부멸실로 인하여 "234㎡" 인 것으로 조사됨.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사 등에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	(가)	2023.05.31	[보]300,000 [월]100,000
주OO	101호	2023.07.12	[보]300,000 [월]300,000
주OO	나	2019.01.03	[보]10,000,000 [월]1,000,000
박OO	나동	2022.10.28	[보]1원 [월]300,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년1월16일	소유권
2019년1월16일	소유권
2019년1월16일	근저당권	1,170,000,000원
2023년2월23일	근저당권	390,000,000원
2024년1월19일	가압류	6,019,526원
2024년3월12일	임의경매
2024년4월19일	가압류	96,530,185원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	102,018,018원원	42,398,291원원	59%	4회회
6개월	175,442,729원원	64,320,086원원	55%	3.9회회
12개월	657,456,242원원	397,397,480원원	58%	3.3회회

20억 6451만원짜리 상가건물, 경기 현덕면 경매물건 권리분석해 봅시다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 제시외건물 'ㄹ'은 소유관계가 불명확하므로 매각에서 제외) 2. 목록 2 건물의 면적은 239.4㎡이나 일부멸실로 현황은 234㎡로 조사됨

[부동산 현황조사서 비고란]
* 목록1: 일부가 현황상 폭 3~4 콘크리트포장도로 및 인광리 397-68 토지와 인접하여 위치하고, 목록2,3 건들의 부지, 주차장 및 마당 등으로 이용되고 있으며, 목록2 건물의 전면 우측 앞 일부 지상에 제시외 조립식판넬조시설이 소재하고, 인접지와의 경계 부근 일부 지상은 콘크리트블럭 옹벽, 화단(소나무등 수목과 꽃나무들이 식재됨) 및 경계석 등이 설치되어 있음. * 목록2: 목록1 토지상에 소재한 경량철골구조 판넬지붕 제2종근린생활시설로, 건물의 뒷면에 건물과 맞대어 설치한 제시외 천막시설(정확히 제시외 인지 여부는 별도의 확인 필요)이 소재함. 부동산의 표시상 `인광리 397-68, 397-73` 양 지상에 본건 목록2 `가동호` 건물이 소재한 것으로 표시되어 있으나, 현황은 본건 목록2 `가동호` 건물은, `인광리 397-73` 토지상에만 소재하고, `인광리 397-68` 토지와는 무관한 것으로 보임. 본건 경매대상이 아닌 `인광리 397-68` 토지상에는 본건 경매대상이 아닌 부동산등기사항전부증명서상 `인광리 397-68, 397-73 제다동호` 건물(도로명주소 인광3길 42-12)이 소재함[건축물현황도(배치도) 참조]. * 목록3: 목록1 토지상에 소재한 경량철골구조 판넬지붕 제2종근린생활시설로, 건물의 외벽은 붉은 벽돌로 마감한 것으로 보임. 부동산의 표시상 `인광리 397-68, 397-73` 양 지상에 본건 목록2 `나동호` 건물이 소재한 것으로 표시되어 있으나, 현황은 본건 목록3 `나동호` 건물(도로명주소: 인광3길 42-14)은, `인광리 397-73` 토지상에만 소재하고, `인광리 397-68` 토지와는 무관한 것으로 보임. 본건 경매대상이 아닌 `인광리 397-68` 토지상에는 본건 경매대상이 아닌 부동산등기사항전부증명서상 `인광리 397-68, 397-73 제다동호` 건물(도로명주소 인광3길 42-12)이 소재함[건축물현황도(배치도) 참조]. * 목록4: 목록1 토지와 인광리 397-40 도로의 사이에 끼어 있는 면적 20㎡의 토지로, 도로의 일부로 이용되고 있는 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 평택지원(☎ 650-3164)입니다.
입찰일은 2025.08.11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 477일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 477일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,3 : 2019.01.16. 근저당권 설정 목록 4 : 2012.09.19. 근 저당권

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 간선도로. 판넬지붕.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1399385

사건번호 : 2024타경42988 (수원지방법원 평택지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2023타경44802	[근린시설] 평택시 죽백동 136-49 건물: 98.74평 토지(대지권): 245.63평	1,228,264,000원 1,228,264,000원	신건 (0회)
	2025-08-18	2024타경48634	[근린시설] 평택시 오성면 양교리 751-19 건물: 479.16평 토지(대지권): 4,715.97평	7,155,636,000원 3,506,261,640원	유찰 (2회)
	2025-08-11	2024타경42988	[근린시설] 평택시 현덕면 인광리 397-73 건물: 222.73평 토지(대지권): 735.08평	2,064,513,000원 1,011,611,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경48306	[근린시설] 평택시 지제동 424-4 건물: 156.13평 토지(대지권): 166.07평	1,972,777,870원 1,380,944,509원	유찰 (1회)
	2025-07-14	2023타경44802	[근린시설] 평택시 죽백동 136-48 건물: 127.79평 토지(대지권): 471.60평	2,265,031,190원 2,265,031,190원	재진행 (0회)
	2025-07-15	2022타경3972	[근린시설] 평택시 현덕면 권관리 919-12 건물: 248.53평 토지(대지권): 2,017.68평	8,061,110,000원 3,949,944,000원	재진행 (2회)