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감정 29억 8464만원 → 최저 20억 8925만원!! 강정동 토지(과수원) 경매로 나왔는데 안전한가? (토지 1,855.5평)

제주지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경5969의 경매물건입니다. 현재 최저가는 20억 8925만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370-3 토지(과수원)(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 2,984,636,000원이나 1회 유찰로 최저가는 2,089,245,000원으로 떨어져

2025.07.29(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 강정동 3370-3
물건용도	토지(과수원)
토지면적	6,134.00㎡(1,855.54평)
건물면적
사건번호	2024타경5969
감정평가액	2,984,636,000원
최저입찰가	(70%) 2,089,245,000원
입 찰 일	2025.07.29(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	강정동 3370-3	과수원	1018㎡ (307.95평)
	강정동 3370-4	과수원	755㎡ (228.39평)
	강정동 3370-22	과수원	987㎡ (298.57평)
	강정동 3370-23	과수원	1237㎡ (374.19평)
	강정동 3370-24	과수원	1255㎡ (379.64평)
	강정동 3378-8	과수원	882㎡ (266.81평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "제주유나이티드축구장" 북측 인근에 위치하고, 부근은 축구장, 팬션, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 남측 근거리에 간선도로(일주서로)가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1) 인접 토지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 현황 묵전으로 이용중임.
기호2) 인접 토지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 현황 아스콘포장 도로로 이용중임.
기호3) 인접 토지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 현황 묵전으로 이용중임.
기호4) 인접 토지 대비 완경사의 자루형 토지로서, 현황 묵전으로 이용중임.
기호5) 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 묵전으로 이용중임.
기호6) 인접 토지 대비 완경사의 사다형 토지로서, 현황 묵전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1,3,4,6) 공히 지적상 맹지이며, 인접지를 경유하여 진출입함.
기호5) 남측으로 폭 약 6m 내외의 현황 아스콘 포장도로에 일부 접함.
기호2) 해당 토지는 폭 약 6m의 아스콘 포장도로로서 북측 아스콘포장도로와 연결되어 사용중이며, 관계행정기관에 문의해본 바 해당도로는 사인이 자기편익을 위해 개설한 도로라고 확인받았으나, 자세한 내용은 재확인이 필요함.
[토지이용계획] 기호1-6) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 기호1,3-6) 지목은 "과수원"이나, 현황 "묵전"임.
기호2) 지목은 "과수원"이나, 현황 "도로"임.
[참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/08/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년11월17일	소유권
2022년9월23일	근저당권	2,400,000,000원
2022년9월23일	지상권
2024년2월14일	근저당권	1,500,000,000원
2024년5월2일	가압류	507,227,775원
2024년5월24일	임의경매
2024년10월14일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	914,212,100원원	336,032,916원원	41%	3.2회회
6개월	676,206,781원원	266,201,839원원	43%	3회회
12개월	708,235,834원원	290,062,970원원	46%	2.8회회

감정 29억 8464만원 → 최저 20억 8925만원!! 강정동 토지(과수원) 경매로 나왔는데 안전한가? (토지 1,855.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 목록1,3,5. 토지 지상에 식재되어 있는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으며, 목록1. 토지와 북측 토지와의 경계에 식재된 조경시설은 지적경계가 불분명하여 평가 제외함. - 목록4. 토지는 동측 인접지와의 경계가 명확하지 않아 경계측량이 필요해 보이며, 감정평가는 지적상 경계를 기준으로 평가 함. - 목록2. 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '아스콘 포장도로'로 관계행정기관에 문의한 바 해당도로는 사인이 자기편 익을 위해 개설한 도로라고 확인받았으나, 자세한 사항은 재확인이 필요함. - 목록1,3,4,6. 토지는 지적상 맹지이며, 인접지를 경유하여 진출입함. - 목록1,3~6. 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 현황은 '묵전'으로 이용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(강정동 3370-3)과수원(휴경 상태이며, 일부상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지2(강정동 3370-4)과수원(도로로 이용중이며, 아스콘 포장되어 있음) 소재지3(강정동 3370-22)과수원(휴경 상태이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지4(강정동 3370-23)과수원(휴경 상태임) 소재지5(강정동 3370-24)과수원(휴경 상태이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지3(강정동 3378-8)과수원(휴경 상태이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2025.07.29입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 405일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 405일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 차량접근이 가능. 간선도로.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경5969 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-15	2024타경35090	[과수원] 서귀포시 남원읍 신흥리 118-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,300.15평	3,271,678,000원 3,271,678,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경11414	[과수원] 서귀포시 표선면 세화리 1430 [농지취득자격증명] 건물: 13.31평 토지(대지권): 954.08평	671,368,000원 671,368,000원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경11063	[과수원] 서귀포시 남원읍 의귀리 276 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,060.70평	2,843,158,000원 2,843,158,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경9985	[과수원] 서귀포시 남원읍 하례리 1449 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 7.65평 토지(대지권): 2,155.92평	1,091,442,000원 1,091,442,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2025타경7468	[과수원] 서귀포시 동홍동 936 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,520.97평	1,666,216,000원 1,666,216,000원	신건 (0회)
	2025-08-05	2024타경36000	[과수원] 서귀포시 남원읍 태흥리 484 건물: 1.12평 토지(대지권): 628.90평	763,333,400원 534,333,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경5266	[과수원] 서귀포시 안덕면 감산리 340 [선순위지상권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,577.84평	860,720,000원 602,504,000원	유찰 (1회)
	2025-07-15	2024타경32442	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 1834-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 31.16평	26,527,000원 18,569,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경4829	[과수원] 서귀포시 표선면 표선리 1592 토지(대지권): 264.99평	844,944,000원 414,023,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경5969	[과수원] 서귀포시 강정동 3370-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,855.54평	2,984,636,000원 2,089,245,000원	재진행 (1회)
	2025-07-29	2024타경4799	[과수원] 서귀포시 동홍동 1150 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,213.33평	2,108,358,000원 1,033,096,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경26645	[과수원] 서귀포시 표선면 토산리 319-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 842.26평	408,802,950원 200,313,000원	유찰 (2회)
	2025-07-15	2024타경9473	[과수원] 서귀포시 안덕면 창천리 983 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 677.90평	333,909,000원 163,615,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경7637	[과수원] 서귀포시 대정읍 보성리 689 [농지취득자격증명] 건물: 10.48평 토지(대지권): 2,188.89평	985,766,950원 483,026,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2024타경4881	[과수원] 서귀포시 안덕면 서광리 1497-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,322.96평	3,748,650,000원 1,285,787,000원	유찰 (3회)