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표선면 과수원경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 3,723.5평

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 서귀포 표선면 가시리의 과수원 경매건입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정가 638,700,000원인 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 과수원 물건입니다.

1회 유찰되어, 최저입찰가는 447,090,000원이군요.

감정가의 70% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경12561이며, 입찰일은 2025.11.25(화) 10:00입니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 3383
물건용도	과수원
토지면적	12,309.00㎡(3,723.47평)
건물면적
사건번호	2024타경12561
감정평가액	638,700,000원
최저입찰가	(70%) 447,090,000원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가시리 3383	과수원	11509㎡ (3,481.47평)
토지	가시리 3388	전	800㎡ (242.00평)

[위치/주위환경] 기호(1-4)는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 소재 "병곳오름" 남동측에 근거리에 위치하며 부근일대는 전, 과수원, 임야 및 단독주택 등이 혼재함.
[교통상황] 기호(1-4) 본건 및 본건 인근까지 차량진입가능하며 북측 근거리에 지방도(1119번)이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)은 부정형의 완경사지로서, "전"으로 이용중임.
기호(2)는 부정형의 완경사지로서, "전기타" 상태임.
기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "전기타" 상태임.
기호(4)는 부정형의 완경사지로서, "전 및 일부 자연림"임.
4)인접 도로상태 기호(1) 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
기호(2) 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
기호(3) 지적도상 북측으로 폭 약 2m 내외의 도로에 접하고 있으나 인접지 기호(2)를 경유하여 출입가능함.
기호(4) 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-1등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 기호(2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(2015-09-07)＜공항시설법＞, 경관보전지구3등급(저촉), 경관보전지구4등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역(2015-09-07)＜공항시설법＞, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 기호(4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ), 기호(2) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ,ㅇ,ㅈ), 기호(2) 및 3385번지 지상에 제시외건물(ㄴ), 기호(2) 및 3377번지 지상에 제시외건물(ㄷ,ㅅ), 기호(2) 및 3382번지 지상에 제시외건물(ㄹ) 및 기호(3) 지상에 제시외건물(ㅊ-ㅌ)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(2)는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "전기타"임.
기호(3)은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "전기타"임.
기호(4)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "전 및 자연림"임.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 - 기호(2) 지상에 이동가능한 철재컨테이너 3동이 소재함.
- 기호(2,3) 지상에 콘크리트 마당이 소재함 - 기호(2) 지상 제시외건물(ㅈ) 비닐하우스내에 과수목이 소재함. - 기호(1-4) 지상에 수목이 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년1월20일	소유권
2020년8월26일	근저당권	576,000,000원
2020년8월26일	지상권
2023년5월18일	압류
2023년8월8일	압류
2024년10월16일	(1)가압류	344,542,946원
2024년10월16일	(2)가압류	151,618,767원
2024년10월28일	가압류	45,788,748원
2024년10월29일	가압류	50,000,000원
2024년11월6일	(1)가압류	604,271,584원
2024년11월6일	(2)가압류	474,484,727원
2024년11월11일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,904,724,667원원	1,906,033,333원원	51%	2.3회회
6개월	2,904,724,667원원	1,906,033,333원원	51%	2.3회회
12개월	2,904,724,667원원	1,906,033,333원원	51%	2.3회회

표선면 과수원경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 3,723.5평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 과수목포함 평가 - 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발 급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 지상 제시외 건물(창고, 축사, 비닐하우스 등) 및 이동 가능한 철재컨테이너 매각 제외 - 경매신청권자(주식회사 제주은행)와 소유자간에 작성된 본 건 지상에 물건 및 부합물(제시외 건물 포함)에 대하여 담보권 실 행으로 인하여 철거하여도 이의가 없으며 철거에 소요되는 비용은 전액 소유자가 부담한다는 확약서를 신청채권자가 경매신 청시 제출함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(가시리 3357) 전(경작지임) 제시외 건물 ㄱ. 파이프조 차광막지붕 창고 등이 소재함 - 소재지2(가시리 3383) 과수원(일부 지상에 밀감목이 식재되어 있음) 파이프조 비닐하우스 시설, 이동이 용이한 컨테이너 3동 및 제시외 건물 ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 용도미상 ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 출입문 ㄹ. 경량철골조 슬래브지붕 단층 보일러실 ㅁ. 파이프조 함석지붕 동물관련시설 ㅂ. 파이프조 함석지붕 동물관련시설 ㅅ. 파이프조 함석지붕 비가림시설 ㅇ. 파이프조 함석지붕 동물관련시설 ㅈ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㅊ. 파이프조 함석지붕 단층 창고 ㅋ. 파이프조 차광막지붕 단층 창고 ㅌ. 경량철골조 판넬지붕 단층 용도미상 등이 소재함 - 소재지3(가시리 3388) 전(휴경상태이고, 일부 지상은 시멘트 포장되어 있음) 제시외 건물 ㅍ. 경량철골조 판넬지붕 단층 기계실 ㅎ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 ㄱ-1. 블럭조 슬래브지붕 저수조 등이 소재함 - 소재지4(가시리 3376) 임야(실제 경작지로 이용중임) * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 360일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 360일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.08.26.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경12561 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-04	2025타경6778	[과수원] 서귀포시 성산읍 신풍리 777-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.26평	214,488,000원 214,488,000원	신건 (0회)
	2025-12-02	2025타경8143	[과수원] 서귀포시 토평동 1985-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,086.88평	1,384,526,000원 969,168,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경12561	[과수원] 서귀포시 표선면 가시리 3383 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,723.47평	638,700,000원 447,090,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경11858	[과수원] 서귀포시 성산읍 난산리 1188 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 396.88평	210,672,000원 147,470,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경35120	[과수원] 서귀포시 성산읍 고성리 2633 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,064.63평	3,373,623,000원 2,361,536,000원	유찰 (1회)
	2025-11-04	2025타경565	[과수원] 서귀포시 성산읍 난산리 1087 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 430.76평	346,095,000원 242,267,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경35373	[과수원] 서귀포시 남원읍 하례리 1228-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 2.45평 토지(대지권): 3,603.68평	1,996,377,000원 978,225,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2025타경7525	[과수원] 서귀포시 하효동 786 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 19.66평 토지(대지권): 869.99평	497,576,000원 348,303,000원	유찰 (2회)
	2025-11-25	2025타경404	[과수원] 서귀포시 대포동 195-2 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 500.03평	261,174,000원 182,822,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경10602	[과수원] 서귀포시 하원동 536 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,610.21평	2,004,629,000원 982,268,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경10107	[과수원] 서귀포시 성산읍 고성리 2387-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 6,251.16평	3,703,429,000원 2,602,564,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2024타경12554	[과수원] 서귀포시 표선면 가시리 352-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,537.31평	550,308,000원 269,651,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경12554	[과수원] 서귀포시 표선면 가시리 1666 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 832.78평	269,794,000원 132,199,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경10398	[과수원] 서귀포시 중문동 1653-2 토지(대지권): 518.18평	2,129,160,000원 1,043,288,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경8500	[과수원] 서귀포시 강정동 1330 [농지취득자격증명] 건물: 44.86평 토지(대지권): 2,184.05평	2,360,654,000원 1,652,458,000원	유찰 (1회)