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거창군 남상면 공장 경매물건 | 감정가 31억 9368만원

거창군 남상면의 공장 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 5회 유찰되어 10억 4650만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

거창군 남상면 대산리 공장 경매

2024타경10882

소 재 지 : 경상남도 거창군 남상면 대산리

감 정 가 : 3,193,676,250

최 저 가 : 1,046,504,000

매각기일 : 2025.11.21(금) 10:00

소 재 지	경상남도 거창군 남상면 대산리 1548
물건용도	공장
토지면적	6,612.20㎡(2,000.19평)
건물면적	3,314.90㎡(1,002.76평)
사건번호	2024타경10882
감정평가액	3,193,676,250원
최저입찰가	(33%) 1,046,504,000원
입 찰 일	2025.11.21(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대산리 1548	공장용지	6612.2㎡ (2,000.19평)
건물	대산리 1548 1호	1층 공장 일반철골구조	1046.46㎡ (316.55평)
	대산리 1548 1호	2층 공장 일반철골구조	223.63㎡ (67.65평)
	대산리 1548 1호	3층 공장 일반철골구조	223.63㎡ (67.65평)
	대산리 1548 1호	1층 공장 일반철골구조	1162.02㎡ (351.51평)
	대산리 1548 1호	1층 공장 일반철골구조	18.6㎡ (5.63평)
	대산리 1548 1호	2층 공장 일반철골구조	258.6㎡ (78.23평)
	대산리 1548 1호	3층 공장 일반철골구조	7.36㎡ (2.23평)
	대산리 1548 1호	1층 공장 일반철골구조	17.1㎡ (5.17평)
	대산리 1548 1호	1층 공장 일반철골구조	84㎡ (25.41평)
제시외건물	일반산업길 210	창고	31.5 ㎡(9.53평) 포함
	일반산업길 210	휴게실	56.2 ㎡(17.00평) 포함
	일반산업길 210	견사	15.8 ㎡(4.78평) 포함
	일반산업길 210	차양	11.6 ㎡(3.51평) 포함
	일반산업길 210	작업장	158.4 ㎡(47.92평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 경상남도 거창군 남상면 대산리 소재 "거창일반산업단지" 내에 위치하며, 부근은 중소규모 공장, 공업용 나지 등이 소재하는 산업단지임.
2)토지의 상황 가. 형태 및 이용상황 유사장방형 토지로 현황 "공장부지"임.
나. 도로상태 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고 있음.
다. 토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 일반공업지역, 제1종지구단위계획구역(2012-09-13)(일반산업단지), 주간선도로(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 산업시설구역(2018-04-25)(거창일반산업단지)＜산업집적활성화 및 공장설립 에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 개발촉진지구＜지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관 한 법률＞임.
[건물구조] 및 현상 가. 건물의 구조 기호(2-1) 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로서, 주 기 둥 : H-Beam 500×200mm 외 벽 : 복합판넬마감, 판넬마감.
내 벽 : 판넬마감, 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.
기호(2-2) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 주 기 둥 : H-Beam 500×200mm 벽 체 : 판넬마감 창 호 : 샷시창호임.
기호(2-3) 일반철골구조 슬래브지붕 3층 건물로서, 주 기 둥 : H-Beam 430×400mm 외 벽 : 복합판넬마감, 판넬마감.
내 벽 : 판넬마감, 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.
기호(2-4) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬마감.
내 벽 : 판넬마감, 타일붙임 등.
창 호 : 샷시창호임.
기호(2-5) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 주 기 둥 : H-Beam 250×125mm 벽 체 : 판넬마감 및 일부 무벽체.
나. 이용상황 기호(2-1) 1층 : 공장, 식당, 숙직실, 샤워실, 탈의실 등.
2층 : 사무실, 회의실 등.
3층 : 기숙사, 휴게실 등. 기호(2-2) : 공장. 기호(2-3) 1층 : 계단실.
2층 : 기숙사.
3층 : 보일러실.
기호(2-4) : 화장실,샤워실, 창고.
기호(2-5) : 공장(도장동)
다. 설비내역 기호(2-1) : 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 일부 시스템에어컨에 의한 냉난방설비 등 되어 있음.
기호(2-2) : 위생설비, 급배수설비, 소방설비 등 되어 있음.
기호(2-3) : 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 일부 시스템에어컨에 의한 냉난방설비 등 되어 있음.
기호(2-4) : 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.
4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 승강기부품, 철도차량부품 등 제조 관련설비로서, 현상 및 관리상태 보통이며, 현장조사 당시 일부 운휴중으로 기계기구의 정상가동 여부는 확인되지 않음.
5)공작물의 현상 -
6)기타참고사항 가. 임대내역 : 미상임. 나. 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
손OO	660.0000㎡	2019. 12. 5.
유OO	나 동1.088㎡		[월]3,630,000원
주OO	일부150㎡	2022.05.06	[보]16,000,000원 [월]400,000원
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년1월21일	소유권
2023년2월8일	근저당권	1,956,000,000원
2023년12월12일	가압류	1,145,300,000원
2024년1월31일	가압류	19,558,880원
2024년4월4일	가압류	268,855,550원
2024년5월29일	강제경매
2024년6월11일	가압류	270,778,510원
2024년7월2일	임의경매
2024년8월19일	가압류	99,171,047원
2024년8월22일	가압류	154,595,923원
2024년10월29일	압류
2025년2월18일	가압류	71,950,401원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년8월26일	소유권
2023년2월8일	근저당권	1,956,000,000원
2023년6월2일	가압류	9,332,570원
2023년12월12일	가압류	1,145,300,000원
2024년1월31일	가압류	19,558,880원
2024년3월21일	압류
2024년4월4일	가압류	268,855,550원
2024년5월29일	강제경매
2024년6월11일	가압류	270,778,510원
2024년7월2일	임의경매
2024년8월19일	가압류	99,171,047원
2024년8월22일	가압류	154,595,923원
2024년10월30일	압류
2025년2월18일	가압류	71,950,401원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,475,967,370원원	1,166,625,000원원	47%	4회회
6개월	1,695,662,247원원	788,416,667원원	39%	5회회
12개월	1,283,007,147원원	614,873,333원원	44%	4.5회회

거창군 남상면 공장 경매물건 | 감정가 31억 9368만원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 감정서상 기계기구 2번[Hydraulic Iron Worker(만능펀칭기)], 8번[Band Sawing M/C] 부분은 현재 소재불명임 - 임차인 손훈이 임차건물의 보수공사비 등 시설비로 111,000,000원의 채권을 위한 유치권 신고(2024. 6. 19. 및 2025. 6. 20. 자 제출)가 있었으나, 채권자 동대구농업협동조합이 2025. 2. 19. 및 2025. 7. 8.자 유치권배제신청서(2025. 2. 14. 이 법원 2024가단11622호 유치권부존재확인의 원고승소판결문 첨부)가 제출함

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 거창군 남상면 대산리 1548 : 거창창포원 서측 근거리에 위치하며, 현황은 제시된 건물(공장)과 제시외 건물(천막식 창고)등, 이설가능한 견사가 소재하는 공장 부지로 이용되고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 055-940-7142)입니다.
입찰일은 2025.11.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임차인 주식회사 경민 : 임대차계약서상의 임차보증금은 30,000,000원이고, 현황조사보고서상 첨부된 상가건물 임대차현황서 에 등록되지 않은 임차인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(268,855,550원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경11205,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 536일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 536일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 2. 8. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 일반공업지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 보전산지. 간선도로. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경10882 (창원지방법원 거창지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-21	2024타경1208	[공장] 거창군 남상면 전척리 504-8 건물: 552.09평 토지(대지권): 765.02평	437,312,920원 279,880,000원	유찰 (2회)
	2025-11-21	2024타경557	[공장] 거창군 거창읍 동변리 996 [농지취득자격증명] 건물: 92.29평 토지(대지권): 330.94평	242,432,600원 155,157,000원	유찰 (2회)
	2025-11-21	2024타경12062	[공장] 거창군 위천면 남산리 105-17 건물: 548.94평 토지(대지권): 1,581.17평	1,152,132,200원 589,892,000원	유찰 (3회)
	2025-11-21	2024타경11076	[공장] 거창군 남상면 대산리 2418 건물: 890.14평 토지(대지권): 2,180.99평	3,114,761,940원 1,594,758,000원	유찰 (3회)
	2025-11-21	2024타경10882	[공장] 거창군 남상면 대산리 1548 [유치권] 건물: 1,002.76평 토지(대지권): 2,000.19평	3,193,676,250원 1,046,504,000원	유찰 (5회)
	2025-11-21	2024타경10554	[공장] 거창군 남상면 춘전리 50-1 건물: 712.60평 토지(대지권): 1,487.70평	1,054,721,050원 345,611,000원	재진행 (5회)