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남해군 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 348.5평)

2024타경1599 사건의 전 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 21% 수준입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

남해군 남면 선구리의 전 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 1,152.00㎡(348.48평)입니다.

사건번호는 2024타경1599이며 창원지방법원 진주지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 155,534,000원입니다만 7회 유찰되어

최저입찰가는 32,618,000원입니다.

입찰보증금은 3,261,800원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경상남도 남해군 남면 선구리 234
물건용도	전
토지면적	1,152.00㎡(348.48평)
건물면적
사건번호	2024타경1599
감정평가액	155,534,000원
최저입찰가	(21%) 32,618,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	선구리 234	전	923㎡ (279.21평)
토지	선구리 464-1	전	229㎡ (69.27평)

[위치/주위환경] 본건(1)-(3)은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 "항촌마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 해안 인근 순수농촌지대로서 농경지, 임야, 펜션 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건(1)-(3)까지 차량 출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 본건(1)-(3)은 부정형의 완경사지로서, 본건(1),(2)는 농경지(묵전), 본건(3)은 "자연림" 상태임.
4)인접 도로상태 본건(1)-(3)은 지적도상 맹지이나, 인근 토지를 통하여 접근가능함.
[토지이용계획] 본건(1),(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 본건(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞임.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/29)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월31일	소유권
2016년3월7일	근저당권	377,000,000원
2019년10월29일	가압류	272,250,000원
2024년3월14일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	94,198,656원원	24,021,597원원	30%	6.3회회
6개월	222,467,621원원	79,933,230원원	27%	6.9회회
12개월	168,151,124원원	62,427,067원원	32%	6.3회회

남해군 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 348.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

- 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 지적도상 맹지. - 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성 있음. - 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가. - 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 674일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 674일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.3.7.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 보전산지.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경1599 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2025타경30687	[전] 남해군 삼동면 봉화리 183 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 176.96평	30,871,000원 30,871,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경687	[전] 남해군 남면 상가리 818 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 997.95평	98,587,000원 98,587,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경687	[전] 남해군 남면 상가리 646 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 51.12평	9,633,000원 9,633,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경676	[전] 남해군 삼동면 봉화리 1482-24 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,947.50평	200,450,000원 200,450,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경1544	[전] 남해군 창선면 대벽리 466 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.97평	9,438,000원 9,438,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경1544	[전] 남해군 창선면 대벽리 464 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 764.12평	447,390,000원 447,390,000원	신건 (0회)
	2026-03-09	2025타경30618	[전] 남해군 삼동면 동천리 1338 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 405.96평	36,234,000원 25,364,000원	유찰 (1회)
	2026-03-09	2025타경532	[전] 남해군 창선면 당저리 343-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 423.80평	260,982,000원 182,687,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2025타경319	[전] 남해군 이동면 용소리 1281-32 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 919.60평	297,926,000원 208,548,000원	유찰 (1회)
	2026-03-09	2025타경128	[전] 남해군 서면 노구리 917-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 203.28평	46,368,000원 29,675,000원	유찰 (2회)
	2026-02-23	2024타경39808	[전] 남해군 상주면 상주리 519-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 600.77평	60,677,000원 38,834,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경30167	[전] 남해군 상주면 상주리 536 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 322.16평	83,720,000원 53,581,000원	유찰 (2회)
	2026-03-09	2024타경40525	[전] 남해군 서면 서상리 336 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 617.10평	51,000,000원 26,112,000원	유찰 (3회)
	2026-03-09	2024타경39587	[전] 남해군 남면 임포리 1139 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 54.92평	9,527,040원 4,878,000원	유찰 (3회)
	2026-03-09	2024타경35523	[전] 남해군 남면 선구리 1339-37 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 143.69평	47,025,000원 24,077,000원	유찰 (3회)