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[감정가 51%] 창원 마산합포구 공장 경매 핫매물~

경남 창원시 마산합포구 가포동에 있는 공장 경매 - 건물 4,040.0㎡(1,222.1평), 토지 5,036.0㎡(1,523.4평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 공장입니다.

매각기일은 2025.12.18(목) 10:00이며, 입찰법원은 창원지방법원 마산지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 가포동 662
물건용도	공장
토지면적	5,036.00㎡(1,523.39평)
건물면적	4,039.96㎡(1,222.09평)
사건번호	2023타경107176
감정평가액	10,335,668,275원
최저입찰가	(51%) 5,291,862,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가포동 662	공장용지	5036㎡ (1,523.39평)
건물	가포동 662	단층 공장 일반철골구조	903.6㎡ (273.34평)
	가포동 662	단층 공장 일반철골구조	15㎡ (4.54평)
	가포동 662	1층 로비, 접견실, 기계실 등 일반철골구조	1560.1㎡ (471.93평)
	가포동 662	2층 제조소, 사무실 등 일반철골구조	743.865㎡ (225.02평)
	가포동 662	3층 사무실, 임원실 등 일반철골구조	667㎡ (201.77평)
제시외건물	가포동 662	방가로	9 ㎡(2.72평) 포함
	가포동 662	기계기구	포함
	가포신항중앙로 9	폐기물 보관창고	2 ㎡(0.61평) 포함
	가포신항중앙로 9	공조기계실	14 ㎡(4.24평) 포함
	가포신항중앙로 9	공조기계실	11.2 ㎡(3.39평) 포함
	가포신항중앙로 9	물탱크실 등	55 ㎡(16.64평) 포함
	가포신항중앙로 9	공조기계실, 수변전실	59.2 ㎡(17.91평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 소재 "마산가포신항부두" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 나지 등이 혼재하는 중소규모 공장지대임.
2)토지의 상황 가. 교통상황 및 접근성 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. 나. 형상 및 이용상황 사다리형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 공장부지로 이용.
다. 접면도로 상태 본건 북동측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로에 접함.
라. 토지이용계획사항 준공업지역, 지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구)), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 항만배후단지＜항만법＞.
[건물구조] 및 현상 2) 일반철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 외장 판넬잇기 마감 등 내벽및천정 : 클린룸설비, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 에폭시마감, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.
이용상황 : 의약품공장(사무실, 시험실, 기기분석실, 세척실, 캡슐충전실, 병포장실, 원료보관소,완제품보관소 등), 로비, 화장실 등 2)-1 경량철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건물로서 내,외벽 : 판넬잇기마감 바닥 : 콘크리트마감 창호 : 새시 창호임.
이용상황 : 지개차차고 등 3) 일반철골구조 평슬래브 및 지붕패널지붕 3층 건물로서 외벽 : 하단부-조적조, 상단부-판넬잇기마감 내벽및천정 : 클린룸설비, 인테리어, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 에폭시마감, 일부 타일 붙임, 석재마감 등 창호 : 새시창호 강화유리마감 등 층고 : GMP 제조소-약4m 내외 GMP 보관소-약10m 내외 이용상황 : 1층-로비, 접견실, 화장실, 기계실, GMP제조소, GMP보관소, 저온보관실, 계단실 등)
2층-GMP제조소, 사무실, 시험실, QC실, 기기분석실, 화장실, 계단실 등)
3층-사무실, 임원실, 회의실, 화장실, 계단실 등 4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 의약품(캡슐) 포장 Line, Purified Water System, Air Compressor Unit, 수변전설비로 현상 및 관리상태 보통시 됨.
5)공작물의 현상 - 6)기타참고사항 -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2020년7월27일	근저당권	4,680,000,000원
	약정/금지사항/환매특약
2016년4월1일	소유권
2019년10월31일	근저당권	2,400,000,000원
2022년10월11일	가압류	192,500,000원
2023년11월29일	가압류	2,200,000,000원
2023년12월26일	임의경매
2023년12월27일	압류
2024년2월19일	가압류	18,000,000원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년2월27일	소유권
2019년10월31일	근저당권	2,400,000,000원
2020년7월27일	근저당권	4,680,000,000원
2022년10월11일	가압류	192,500,000원
2023년11월2일	압류
2023년11월29일	가압류	2,200,000,000원
2023년12월26일	임의경매
2023년12월27일	압류
2024년7월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,866,862,835원원	942,777,500원원	43%	5.3회회
6개월	1,570,582,369원원	778,400,713원원	44%	4.6회회
12개월	1,220,947,919원원	600,483,900원원	46%	4.4회회

[감정가 51%] 창원 마산합포구 공장 경매 핫매물~

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각임(공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 4점(제시외1-2,2-6~2-8) 및 제시외건물 6점(제시외1-1,2-2~2-5,3-1) 포함). 본건 건물은 제약공장으로서 부산지방식품의약품안전청장으로부터 ‘의약품 제조 및 품질관리기준 적합판정’을 받았으며 GMP시 설 및 관련시설 설비 및 구축물 등이 되어있는바, 이를 포함하여 감정평가 되었으며 기준적합판정의 지속 여부는 재확인을 요 함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구는 감정평가 당시 미운영상태였으므로 입찰 시 확인을 요하며, 기계기구 중 수변 전설비는 공부 상 2017년 설비, 290KVA로 되어 있으나 현황 2020년 증설되어 900KVA로 되어 있음. 본건 지상에 소재하는 외부경비업체에서 임시 이용하는 것으로 탐문 조사된 경비실(컨테이너박스구조 단층, 약 9㎡)은 매각대 상 아님.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현황 `공장용지`로 위 지상에 본건2,3의 제시건물(가)(나)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9344)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 691일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 691일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2번 2019.10.31.자 근저당권 설정 목록3번 2021.4.8.자 근저 당권

※ 물건 키워드 : . 준공업지역. 지구단위계획구역. 판넬지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경107176 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-27	2024타경106514	[공장] 창원시 마산합포구 진전면 오서리 건물: 695.68평 토지(대지권): 1,399.97평	2,500,940,000원 2,500,940,000원	신건 (0회)
	2025-11-20	2024타경3479	[공장] 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 건물: 133.74평 토지(대지권): 291.31평	634,754,800원 634,754,800원	신건 (0회)
	2025-12-18	2025타경20451	[공장] 창원시 마산합포구 진북면 인곡리 건물: 381.92평 토지(대지권): 716.62평	1,347,730,440원 1,078,184,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2023타경107176	[공장] 창원시 마산합포구 가포동 662 건물: 1,222.09평 토지(대지권): 1,523.39평	10,335,668,275원 5,291,862,000원	재진행 (3회)
	2025-11-27	2022타경1080	[공장]경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 290-7 제1동 건물: 214.22평 토지(대지권): 2,094.21평	2,061,318,500원 472,817,000원	재진행 (6회)