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기장군 토지(임야)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 2,764.9평)

부산지방법원 부산동부지원의 2024타경104456 사건, 6억 9098만원짜리 토지(임야) 경매물건입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1383706

오늘은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 토지(임야) 경매물건을 소개합니다.

2024타경104456 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원입니다.

감정가격은 690,984,000원이며 4회 유찰되어 최저입찰가는 165,905,000원입니다.

토지면적은 9,140.00㎡(2,764.85평)입니다.

소 재 지	부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 산16-16
물건용도	토지(임야)
토지면적	9,140.00㎡(2,764.85평)
건물면적
사건번호	2024타경104456
감정평가액	690,984,000원
최저입찰가	(24%) 165,905,000원
입 찰 일	2025.08.04(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	좌천리 산16-16	임야	9140㎡ (2,764.85평)

[위치/주위환경] 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 "장안고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있는 지방도 주변 산림지대임.
[교통상황] 본건은 좌광천자전거길(보행자전용 및 자전거도로)을 접하고 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 시 외곽지역으로 제반교통상황은 보통이하임.
3)형태 및 이용상태 남서하향 경사지내 부정형의 토지로서 자연림 상태임.
4)인접 도로상태 본건은 남서측으로 약 2.5-3미터 폭의 좌광천자전거길(보행자전용 및 자전거도로)에 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 하천구역(좌광천)＜하천법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 "분묘"가 소재하여 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치고 있음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계:미상 기타: 1)본건은 자연상태의 임야로, 지상 수목은 통상 토지에 포함되어 거래되는 관행에 의거, 토지에 포함하여 평가하였으며, 정확한 경계확인은 전문적인 측량에 의하여야 할 것으로 사료됨. 2)본건 지상에 "분묘"가 소재하여 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치고 있는 바, 분묘의 영향을 감안하여 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년5월10일	소유권
2024년5월10일	소유권
2024년5월10일	소유권
2020년10월28일	근저당권	240,000,000원
2020년10월28일	지상권
2024년5월14일	임의경매
2024년8월9일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	447,081,715원원	156,113,316원원	35%	4.7회회
6개월	382,683,732원원	129,224,314원원	35%	5회회
12개월	993,893,685원원	498,247,512원원	37%	5.1회회

기장군 토지(임야)경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 2,764.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
지상에 '분묘'가 소재하여 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원(☎ 051-780-1425)입니다.
입찰일은 2025.08.04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 690,984,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 200,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 435일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 435일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 노선버스 정류장.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1383706

사건번호 : 2024타경104456 (부산지방법원 부산동부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-04	2024타경431	[임야] 기장군 기장읍 청강리 90-3 토지(대지권): 62.01평	301,350,000원 301,350,000원	재진행 (0회)
	2025-07-28	2023타경106721	[임야] 기장군 철마면 임기리 산190 [분묘기지권] 토지(대지권): 178.56평	28,332,960원 19,833,000원	유찰 (1회)
	2025-08-05	2024타경104081	[임야] 기장군 장안읍 용소리 산44 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,193.69평	94,704,000원 46,404,900원	유찰 (2회)
	2025-08-18	2024타경1878	[임야] 기장군 장안읍 장안리 산76 토지(대지권): 7,289.95평	1,638,732,000원 562,085,000원	유찰 (3회)
	2025-08-11	2024타경109567	[임야] 기장군 정관읍 용수리 산20-16 [분묘기지권] 토지(대지권): 199.95평	15,203,000원 5,214,500원	유찰 (3회)
	2025-07-21	2024타경109628	[임야] 기장군 일광읍 원리 산4-6 토지(대지권): 9.83평	28,957,500원 9,932,300원	유찰 (3회)
	2025-07-14	2024타경2185	[임야] 기장군 장안읍 좌천리 산16-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,210.13평	679,168,000원 232,954,600원	유찰 (4회)
	2025-08-06	2024타경103774	[임야] 기장군 정관읍 용수리 산21-1 토지(대지권): 7,289.95평	491,619,600원 118,037,700원	유찰 (4회)
	2025-08-04	2024타경104456	[임야] 기장군 장안읍 좌천리 산16-16 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,764.85평	690,984,000원 165,905,000원	유찰 (4회)
	2025-08-04	2024타경100997	[임야] 기장군 정관읍 용수리 산135-2 토지(대지권): 8,790.05평	464,928,000원 62,402,000원	유찰 (9회)
	2025-08-11	2023타경3631	[임야] 기장군 철마면 연구리 산130-2 토지(대지권): 1,180.05평	105,327,000원 67,410,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2023타경105544	[임야] 기장군 철마면 장전리 산180-17 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,789.66평	276,660,000원 23,764,900원	유찰 (11회)
	2025-08-04	2023타경3167	[임야] 기장군 정관읍 예림리 산26 [분묘기지권] 토지(대지권): 40,859.89평	2,296,258,000원 385,248,000원	유찰 (8회)
	2025-08-04	2022타경1027	[임야] 기장군 장안읍 장안리 148-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 212.96평	127,424,000원 65,241,000원	재진행 (4회)