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울산시 울주군 두서면 인보리 토지(임야) 196,061.9평 20억 4038만원에 경매물건으로 나와~

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 울산시 울주군 두서면 인보리의 토지(임야) 경매건입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1381075

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 인보리 산193
물건용도	토지(임야)
토지면적	648,138.50㎡(196,061.90평)
건물면적
사건번호	2022타경104091
감정평가액	2,040,377,860원
최저입찰가	(70%) 1,428,265,000원
입 찰 일	2025.07.08(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	인보리 산193-2	임야	4286㎡ (1,296.51평)
	인보리 산193-1	임야	3563㎡ (1,077.81평)
	인보리 산193	임야	6983㎡ (2,112.36평)
	인보리 산193-4	임야	4193㎡ (1,268.38평)
	인보리 산193-3	임야	3627㎡ (1,097.17평)
	인보리 산193-5	임야	8885㎡ (2,687.71평)
	인보리 산192-1	임야	11162㎡ (3,376.51평)
	인보리 산192-6	임야	9863㎡ (2,983.56평)
	인보리 산194-1	임야	19736㎡ (5,970.14평)
	인보리 산197	임야	32033㎡ (9,689.98평)
	인보리 산198	임야	18986㎡ (5,743.27평) 18986/24099 지분
	인보리 산201-1	임야	157237㎡ (47,564.19평) 157237/629355 지분
	내와리 산300-3	임야	82314㎡ (24,899.99평)
	내와리 산301-2	임야	266693㎡ (80,674.63평) 533386/536132 지분
	인보리 산192-4	임야	145.95㎡ (44.15평) 11/138 지분
	인보리 산192-7	임야	167.55㎡ (50.68평) 11/138 지분
	인보리 산195-3	임야	2459㎡ (743.85평) 2459/4912 지분
	인보리 산195-4	임야	3582㎡ (1,083.56평)
	인보리 산196-3	임야	3359㎡ (1,016.10평) 3359/6665 지분
	인보리 산196-4	임야	8864㎡ (2,681.36평)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2017년10월13일	근저당권	780,000,000원
2019년4월15일	근저당권	2,000,000,000원
2019년4월30일	근저당권	1,560,000,000원
2020년1월8일	근저당권	500,000,000원
2020년6월19일	압류
2020년10월7일	압류
2021년11월25일	가압류	35,000,000원
2023년7월10일	압류
2024년1월8일	근저당권	200,000,000원
2024년2월15일	강제경매
2024년3월5일	임의경매
2024년11월27일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	144,861,342원원	54,529,511원원	39%	3.4회회
6개월	253,606,344원원	100,141,767원원	36%	3.5회회
12개월	449,729,756원원	200,097,138원원	39%	3.5회회

울산시 울주군 두서면 인보리 토지(임야) 196,061.9평 20억 4038만원에 경매물건으로 나와~

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

1.매각에서 제외하는 지상건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 2.지상 소재 분묘로 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각, 목록 12(감정평가서상 목록 26번) 지상 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외하고 최저매각가격은 제시외 건물 , 수목 소재로 인하여 제한받는 가격임. 2.전부 지적도상 각 맹지임. 3.목록 15, 16, 17, 19의 최저매각가격은 ㎡ 당 단가에 매각지분을 곱하여 산정한 가액임. 4.미확인 분묘 등 있을 수 있음. 5.정확한 면적 및 지적경계는 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본 건 부동산 목록1~6.은 공부상 목장용지 및 임야로 일단으로 형성된 나무 등이 자생하고 있음. 2. 미확인 분묘 있을 수 있으며 인접지번과 경계구분은 경계측량 요구됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2025.07.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(150,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경2591, 병합 2024타경506,2024타경103276,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 5월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1148일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1148일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1381075

사건번호 : 2022타경104091 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-16	2024타경8647	[임야] 울주군 두서면 서하리 630-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 5,278.63평	1,963,895,900원 1,963,895,900원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경117459	[임야] 울주군 두동면 삼정리 산12 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,501.74평	79,874,400원 79,874,400원	신건 (0회)
	2025-07-15	2024타경9374	[임야] 울주군 삼동면 보은리 산251-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,679.55평	221,450,000원 221,450,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2025타경10531	[임야] 울주군 청량읍 율리 1034 토지(대지권): 152.76평	451,320,000원 451,320,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경10091	[임야] 울주군 온양읍 발리 806-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,592.19평	940,718,000원 940,718,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경6665	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산144-12 토지(대지권): 600.16평	51,584,000원 51,584,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경6665	[임야] 울주군 두서면 전읍리 산4-10 토지(대지권): 799.81평	269,688,000원 269,688,000원	신건 (0회)
	2025-07-30	2024타경112201	[임야] 울주군 상북면 지내리 산97 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,647.18평	731,469,000원 512,028,000원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경5471	[임야] 울주군 웅촌면 곡천리 57-18 [분묘기지권] 토지(대지권): 49.91평	40,095,000원 28,067,000원	유찰 (1회)
	2025-07-10	2024타경117527	[임야] 울주군 상북면 덕현리 463-10 토지(대지권): 12,899.21평	99,761,400원 69,833,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경3321	[임야] 울주군 온양읍 발리 223-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,448.07평	1,698,033,000원 1,698,033,000원	재진행 (0회)
	2025-07-23	2024타경113334	[임야] 울주군 두서면 전읍리 1241 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,333.72평	556,253,000원 389,377,000원	유찰 (1회)
	2025-07-23	2024타경4614	[임야] 울주군 언양읍 반송리 산118 [분묘기지권] 토지(대지권): 3,902.55평	354,796,000원 248,357,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경3956	[임야] 울주군 삼남읍 신화리 1502-1 토지(대지권): 1,415.40평	934,834,000원 458,069,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경113587	[임야] 울주군 상북면 명촌리 산61-7 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 80.16평	13,780,000원 6,752,000원	유찰 (2회)