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제주 조천읍 단독주택경매> 제주 4억 4992만원 싼 단독주택 낙찰전략 요약

2024타경26171 사건의 제103동 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 24% 수준입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

단독주택 경매 / 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 제103동 단독주택 경매 / 2024타경26171

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-11 (제103동)
물건용도	단독주택
토지면적	828.27㎡(250.55평)
건물면적	74.97㎡(22.68평)
사건번호	2024타경26171
감정평가액	592,074,780원
최저입찰가	(24%) 142,157,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	와산리 1219-2	대	828.27㎡ (250.55평) 17560000분의4141368 지분
건물	미래로 92-11	단층 단독주택	74.97 ㎡ (22.68평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 "와산리 운동장" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
[이용상태] 기호(1): 완경사지대 내 토지로서 일부는 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있고, 일부는 경사지로 형성되어 있는 사다리형의 토지로서, 나지 상태임.
기호(2): 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 방치된 상태로 수풀이 우거진 상태이나 과거 항공영상, 토지 형상 등으로 보아 비포장 진입로 부지로 판단됨.
기호(3,4): 완경사 지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 나지 상태임.
[도로상태] 기호(1,3,4): 남측으로 지적도상 폭 약 5-6M 내외의 비포장 진입로 부지[기호(2)]에 접함.
기호(2): 본건이 비포장 진입로 부지로서 남측으로 폭 약 2M 내외 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1-4): 계획관리지역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한 구역(일부제한구역), 수도법상 공장설립제한지역, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법상 경관보전지구4등급(2023-
01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급임.
[제시외 물건] "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 기호(2)는 지목이 공장용지이나, 현황 진입로 부지임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	목록8(제103동)	‘제주시 조천읍미래로92-11’에전입(2023.12.29.)	[보]50,000,000
임OO	목록8(제103동)	‘제주시 조천읍미래로92-11’에전입(2023.04.26.)
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년6월30일	근저당권	480,000,000원
2021년6월30일	근저당권	420,000,000원
2021년8월5일	근저당권	655,200,000원
2021년8월10일	근저당권	348,400,000원
2021년8월10일	근저당권	772,200,000원
2021년8월13일	근저당권	240,000,000원
2021년8월13일	근저당권	240,000,000원
2021년8월13일	근저당권	168,000,000원
2023년4월10일	근저당권	200,000,000원
2023년5월3일	근저당권	469,700,000원
2023년10월23일	가압류	600,000,000원
2023년11월6일	가압류	167,500,000원
2024년3월13일	임의경매
2024년4월19일	임의경매
2024년4월30일	임의경매
2024년4월30일	임의경매
2024년5월1일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년6월30일	근저당권	420,000,000원
2021년8월13일	근저당권	240,000,000원
2023년4월10일	근저당권	200,000,000원
2023년11월6일	가압류	167,500,000원
2024년3월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	641,196,884원원	308,206,639원원	46%	2.8회회
6개월	668,885,223원원	325,987,534원원	46%	2.9회회
12개월	892,119,619원원	455,982,803원원	49%	2.8회회

제주 조천읍 단독주택경매> 제주 4억 4992만원 싼 단독주택 낙찰전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 10 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록 10: 지분매각. 지상소재 수목은 매각에서 제외. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동이 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1.(와산리 1357) 공장용지(지상에 철재컨테이너 2동 소재함) - 소재지2.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2168)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
임현정:전입인. 임대차관계 불분명

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 562일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 562일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 6. 30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량접근이 가능.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경26171 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경6310	[주택] 제주시 조천읍 조천리 992-7 건물: 38.93평 토지(대지권): 172.12평	656,217,700원 656,217,700원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경6429	[주택] 제주시 아라일동 2657-3 제102동 [법정지상권] 건물: 66.98평	391,631,660원 391,631,660원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경60	[주택] 제주시 조천읍 신촌리 283 [유치권] 건물: 78.80평 토지(대지권): 141.50평	658,982,090원 658,982,090원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-7 건물: 264.19평 토지(대지권): 454.36평	2,724,798,240원 2,724,798,240원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-6 건물: 158.67평 토지(대지권): 271.04평	1,663,465,680원 1,663,465,680원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36024	[주택] 제주시 한림읍 협재리 2290 건물: 333.45평 토지(대지권): 1,569.07평	5,184,053,480원 5,184,053,480원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경10763	[주택] 제주시 애월읍 고내리 929-1 건물: 59.43평 토지(대지권): 215.08평	826,630,560원 826,630,560원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36499	[주택] 제주시 화북이동 3453-3 건물: 24.58평 토지(대지권): 39.33평	177,429,500원 177,429,500원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경7671	[주택] 제주시 구좌읍 동복리 530-3 건물: 30.84평 토지(대지권): 165.17평	338,253,500원 236,777,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경915	[주택] 제주시 봉개동 275-31 건물: 54.06평 토지(대지권): 2,021.91평	3,277,084,600원 2,293,959,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경35250	[주택] 제주시 구좌읍 평대리 134 [법정지상권] 건물: 40.96평 토지(대지권): 101.04평	254,247,000원 177,973,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경34646	[주택] 제주시 한경면 두모리 2394-2 건물: 14.27평 토지(대지권): 69.58평	173,231,420원 121,262,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경8033	[주택] 제주시 구좌읍 송당리 1571-40 건물: 29.93평 토지(대지권): 200.26평	460,301,800원 322,211,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경7892	[주택] 제주시 이호이동 934 건물: 101.32평 토지(대지권): 58.99평	598,454,080원 418,918,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경7629	[주택] 제주시 도두일동 1793 건물: 38.97평 토지(대지권): 52.94평	172,571,240원 120,800,000원	유찰 (1회)