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2558만원짜리 주택, 전남 다도면 경매 요점정리

광주지방법원의 2024타경64421 사건, 2558만원짜리 주택 경매물건입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	전라남도 나주시 다도면 풍산리 63-1
물건용도	주택
토지면적	111.00㎡(33.58평)
건물면적	172.50㎡(52.18평)
사건번호	2024타경64421
감정평가액	25,578,400원
최저입찰가	(100%) 25,578,400원
입 찰 일	2024.10.24(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	풍산리 63-1	도로	111㎡ (33.58평)
건물	다도로 67-4	단층 주택	56㎡ (16.94평)
건물	다도로 67-4	단층 화장실	11㎡ (3.33평)
제시외건물	다도로 67-4	제시외건물	105.5 ㎡(31.91평) 포함

[위치/주위환경] 본건(기호2,4,6-8,10)은 전라남도 나주시 다도면 송학리 소재 "해피니스CC" 북측 인근에 위치하며 부근은 자연림, 농경지 등으로 형성된 야산지대를 이룸.
본건(기호3)은 다도면 풍산리 소재 "도래마을" 북측 인근에 위치하며, 부근은 자연부락,농경지 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.
[교통상황] 본건(기호2,4,6-8,10)에 이르는 도로가 개설되어 있으나 진입도로 협소하여 접근성 보통이하임.
[이용상태] 기호4,7,8,10)은 구거(국유지)를 사이에 두고 4필 일단의 건설폐기물 처리장으로 이용중이며 인근지세는 남향의 완경사를 이룸.
기호2,6)은 건설폐기물 처리장에 접하는 자연림으로 소나무 및 활잡목이 자생하고 있으며 인근지세는 남향의 완경사를 이룸.
기호3)은 사다리형의 도로부지로서 인근지세는 서향의 완경사를 이룸.
[도로상태] 기호4,7,8,10)은 남측으로 노폭 약 4-5미터의 도로에 접함.
기호2,6)은 맹지임.
기호3)은 현황 도로임.
[토지이용계획] 기호4,7,8,10) 보전관리지역, 가축사육제한구역,기호2,6) 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지,기호3) 계획관리지역, 생산관리지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)
가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역임.
[제시외 물건] 기호4,7,8,10) 지상에 별첨 사진용지와 같이 건설폐기물 처리업에 수반하는 기계설비와이동 가능한 조립식주택 등이 소재하고 일부에 건설폐기물과 재생골재가 야적되어 있음.
기호2) 지상에 별첨 사진용지와 같이 분묘 4기가 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 제시외기계기구의 소유관계는 확인하지 못하였음.
[건물구조] 기호1,9)은 멸실임.
기호5-1)은 블록조 시멘트지와지붕 단층으로 외벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창임.
기호5-2) 블록조 스레트지붕 단층으로 내외벽: 적별돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 바닥: 타일마감임.
[이용상태] 기호5-1) 주택,기호5-2) 화장실 등으로 이용중임.
[설비내역] 기호5-1) 급배수설비, 난방설비 등이 시설됨.
[부합물/종물] 별첨 지적및건물개황도와 같이 제시외건물이 소재함.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 본건은 5-1,5-2)는 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO		2017.12.19

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2006년11월23일	가처분
2006년11월23일	예고등기

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년6월5일	근저당권	325,000,000원
2024년3월5일	강제경매
2024년3월6일	가압류	18,513,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,315,318,674원원	824,955,000원원	55%	2.6회회
6개월	1,311,629,862원원	908,779,216원원	58%	2.7회회
12개월	1,035,268,487원원	729,580,521원원	68%	2회회

2558만원짜리 주택, 전남 다도면 경매 요점정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 5번의 이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각, 제시외건물 포함한 건물만의 매각(목록5)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1672)입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 490일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 490일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.03.01. 경매개시결정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 지구단위계획구역. 보전산지.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경64421 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-18	2024타경78475	[주택] 나주시 영산동 88-10 건물: 49.05평 토지(대지권): 45.07평	157,506,280원 157,506,280원	신건 (0회)
	2025-08-14	2024타경4962	[주택] 나주시 죽림동 122-5 건물: 27.76평 토지(대지권): 59.02평	77,515,900원 54,261,000원	유찰 (1회)
	2025-08-07	2024타경72149	[주택] 나주시 노안면 용산리 164-3 건물: 30.87평 토지(대지권): 341.22평	213,351,000원 149,345,700원	유찰 (1회)
	2025-06-27	2024타경68256	[주택] 나주시 금성동 77-2 건물: 39.33평 토지(대지권): 61.11평	119,211,600원 53,406,000원	유찰 (4회)
	2025-07-30	2024타경75667	[주택]전라남도 나주시 노안면 학산리 63-7 건물: 56.77평 토지(대지권): 172.12평	275,095,040원 123,241,000원	유찰 (3회)
	2025-07-24	2024타경65363	[주택]전라남도 나주시 세지면 송제리 773-6 [법정지상권] 건물: 6.57평	1,993,620원 457,728원	유찰 (6회)
	2025-07-15	2024타경60283	[주택] 나주시 왕곡면 장산리 679-1 [법정지상권] 건물: 26.64평 토지(대지권): 12.34평	35,521,460원 12,731,000원	재진행 (4회)